30萬億元房貸迎計價方式鉅變 房貸利率轉換進入倒計時
選固定還是浮動？批量轉LPR引熱議
30萬億元的存量房貸利率計價方式鉅變進入倒計時，下週二起，工農中建郵儲的存量浮動利率房貸將批量轉為LPR。不過，近幾日，房貸利率要不要轉換，如果轉換又該如何選擇，成了房貸族熱議的話題，甚至上了微博熱搜榜。有人糾結，也有人憤憤不平自己“被轉換”。
值得提醒的是，雖然多家銀行對存量房貸“祭出”批量轉規則，但是還是可以選回固定利率。而且房貸族的選擇機會只有1次，選定了就不能後悔，將伴隨你一直到還清貸款。到底如何選划算呢？
“換錨”最遲8月31日之前完成
據央行統計數據顯示，2019年末個人住房貸款餘額30.07萬億元。也就是説，30萬億元的存量房貸，將迎來計價方式的鉅變。按照央行〔2019〕第30號公告（以下簡稱“30號公告”）規定，2020年1月1日前的存量浮動利率房貸利率“換錨”，最遲8月31日之前完成。
8月12日，工農中建郵儲五大國有銀行同時發佈公告稱，將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。此前，交行、招行、民生、浦發、興業等銀行已宣佈批量轉LPR。
不過，銀行此舉也引發爭議。程先生3年前向銀行按揭了200萬元房貸，供25年，當時享受了八五折優惠。他説這個利率水平已算較低，而且自己也不考慮提前還貸，所以此前銀行通知轉LPR，但他已決定選擇固定利率，以為默認了就行。“沒想到銀行來這麼一出，不選擇的全部批量轉LPR，如果想選擇固定利率的，則需要手動操作，這是否是霸王條款呢？”程先生質疑道。
還有很多借款人則完全不懂如何選。“前幾天聽説國有大行準備硬性把供樓貸款改為LPR定價，不知道里面有什麼貓膩？”李小姐笑稱自己是吃瓜羣眾，她説，完全不懂LPR，也不懂利率走勢，更不懂如何轉。
中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼指出，對銀行來説，如果未經客户同意就批量轉換，將來LPR上行超過一定水平，不排除相關投訴可能增加，銀行將存在一定聲譽風險。
強制轉？可以改選固定利率
多家銀行為何要批量轉LPR？記者注意到，工農中建郵儲五大行的相關公告都提到，此次批量轉LPR是根據央行“30號公告”的要求。
有銀行人士認為，大部分人不主動進行選擇，是銀行“祭出”批量轉LPR規則的原因之一。實際上，存量房貸轉LPR工作於今年3月1日啓動。記者不久前對多家國有大行調查發現，其廣州地區客户中，主動選擇轉換的客户僅有20%左右。
對於銀行為何是批量轉LPR而非批量轉固定利率，董希淼認為，大型銀行擬開展批量轉換，主要出於滿足央行宏觀審慎評估考核的需要。董希淼進一步分析了存量貸款轉LPR定價的重要性：“今年1月1日起，金融機構新發放的貸款必須參照LPR定價，但應用範圍仍然有限。加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，將使LPR全面成為貸款定價的基準，更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用。”
值得強調的是，此次批量轉LPR並非強制轉LPR。銀行的公告已經明確提示，如果客户不接受銀行的批量轉換規則，借款人是可以重新選擇固定利率。不過，選擇機會只有一次，不能重選。
LPR定價or固定利率，選哪個？
那麼，月供族到底該選LPR定價還是固定利率呢？
“對於借款人來説，不管是選擇固定利率還是‘LPR+加點’浮動利率，都面臨着一定的利率風險。”民生銀行首席研究員温彬表示，目前LPR是下行趨勢，所以如果選擇了LPR浮動利率，房貸成本會較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現回升，房貸利率則會上升，甚至有可能超過之前的月供成本。
温彬進一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢，但是，利率下降更多是傾向於1年期LPR利率，而由於國家政策是保持房地產市場總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長期LPR走勢，影響因素複雜，難以預測。
因此，温彬建議，可根據自身情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款餘額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。“如果是此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩餘時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助於鎖定月供成本，也便於做好家庭的收支安排。而如果月供剩餘時間較短，貸款餘額也不大，LPR一旦反轉，可以通過提前還款方式來規避利率波動風險的情況，則可以選擇浮動利率。”
董希淼則建議：“毫不猶豫地轉成掛鈎LPR！”他進一步解釋，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的，那先把這幾年的優惠享受到再説。其次，不管是自住還是投資，房子持有年限平均不會超過十年，將來不管是換房還是賣掉，房貸是必須要歸還的，所以並不需要考慮太長期限的利率走勢。
“如果真是出現了與預期不一樣的大幅上升的利率走勢，還有個解決辦法就是提前還貸。事實上，很多人會提前還款的。”董希淼強調。
專家：
銀行應加強向借款人普及相關知識
銀行此次將存量房貸批量轉LPR，是否屬於霸王條款？北京大成（廣州）律師事務所律師陳浩認為，這是商業銀行根據人民銀行的規定進行的，不能視為霸王條款。人民銀行是金融監管機構，其對於貨幣政策的規定具有法律效力，商業銀行必須執行。對於借款人來説，關鍵是要先弄懂兩種利率的區別，哪種划算就選哪種。
而對於銀行可能引發的聲譽風險，董希淼也對銀行提出建議，要加強向借款人普及存量貸款定價基準轉換的意義，讓全社會充分認識、理解並支持利率市場化，推進定價基準轉換工作平穩開展。
數説：
LPR今年降15bp百萬房貸月供省90元
目前，最新1年期LPR報價為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價格已連續3個月“按兵不動”。
記者根據央行的報價整理得出，自去年8月LPR報價機制改革以來，至今年7月共報價12次。其中，1年期LPR下降過4次，累計下降40bp；5年期以上LPR共下降過3次，分別下降5bp、5bp、10bp，今年以來累計下降15bp。
記者計算得出，如果是100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計下行15個bp計算，購房者月供可以減少約90元，合計30年能減少利息大約32400元。
熱點問答：
1.什麼是LPR？
LPR，即貸款市場報價利率，2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成；報價利率期限包括1年期及5年期以上兩個品種。相對之前的基準利率，LPR的定價每月20日更新一次，市場化程度更高。
按規定，從2020年1月1日起，金融機構新發放的貸款已不再使用貸款基準利率，主要參考LPR進行貸款定價。
2.如果選LPR定價，怎麼算？
LPR房貸利率，即LPR+加點。其中，LPR是會變化的，“加點”是固定的。
“加點”，根據規定，等於現在的房貸利率水平減去2019年12月份的LPR利率（4.8%）。假如當前執行的是貸款利率為4.41%。如果轉換成LPR，那麼加點數為4.41%-4.80%=-0.39%，這意味着合同剩餘期限內，房貸利率轉為LPR-0.39%。未來房貸利率則看LPR的漲跌，LPR漲房貸利率漲，反之則降。
如果借款人選擇轉為“固定利率”，那麼在整個合同的剩餘期限內，房貸都將執行4.41%這個利率。
3.不同意批量轉換，如何轉為固定利率？
如果不同意進行批量轉換規則，工農中建郵儲五大行規定，可在8月24日前線上或線下自主辦理轉換。批量轉換後有異議的，也可在2020年12月31日前轉回原來的基準利率定價方式。具體可致電相關銀行的客服電話。（記者 林曉麗）