大宗交易市場回暖，恆大出售的商業項目誰最有可能接盤？

隨着疫情發展和復工復產的持續進行，大宗交易市場活躍度提升，開始出現復甦跡象。據 CAIC 統計，2020 年上半年，大宗交易不斷。微商品牌 TST 購入晶耀前灘 2 號辦公樓，亞騰資產聯合工銀國際 3.47 億美元收購上海三林印象城、遠洋資本 19.67 億元收購上海 H88 越虹廣場、上海銀行以 48.54 億元購入綠地外灘中心 T2 幢辦公樓、摩根斯坦利收購上海張江美恩生物科技園、物流地產平台 ESR 收購江蘇省 3 個物流地產項目、基匯資本收購杭州歐美金融城 T6 辦公樓、長城金融大廈31億售出等。

疫情下，國內寫字樓、商業、酒店等各類物業資產均面臨重大調整，空置率上升、租金/房價下跌，主要城市物業資本化率上升，物業的估值有較大的議價空間，不少業主方大量售賣資產，比如恆大出售 233 個商業項目，融創也表示會選擇性地處置一些固有資產，在價格合適的時候賣掉一些酒店、商業和樂園；經濟下行，較為寬松的貨幣政策增加了市場資金量。綜合來看，目前是逢低買進資產的好時機。

天時地利，恆大集中拋售商業資產。據恆大資產出售清單顯示，出售的項目主要包括酒店、購物中心、寫字樓、商鋪，多為住宅配套項目，以及少量會議中心和醫院。其中，寫字樓中還包含部分商住兩用樓，酒店中包含部分文旅項目配套酒店和酒店式公寓。

恆大拋售的 223 個商業項目，到底誰最有可能接盤？

買家對於資產類型有不同的偏好，有人買寫字樓、有人買商業、也有人買物流地產，這是由買家的投資目的和對於收益的要求決定的。投資目的不同，對標的的關注點也不同，比如以自用或業務發展為目的買家更關注資產本身的性價比，投資型買家則更關注資產增值。即使是投資型買家，不同的收益偏好，在投資標的的選擇上也會有差異。下文將通過不同買家的投資目的和收益要求來分析恆大商業資產包潛在的買家。

風險規避型買家以獲取穩定收益為目的

偏好核心城市優質寫字樓資產

風險規避型買家以險資、主權基金、國企等機構為主要代表。比如中信保誠人壽、中國人壽、長城人壽、大地保險等。此類買家注重收益的持續性和穩定性，以資產的保值增值、資金跑贏通脹為主要目標，關注資產價值的長久持續提升。

以險資為例，基於資金體量大、資金成本低、資金期限長的特點，能夠在未來獲得穩定“租金收益+物業升值”的資產，是其主要的投資標的。核心城市的核心稀缺物業、具有穩定收益的成熟物業，以寫字樓資產為主要標的，是險資關注的投資目標。

近3年部分險資收購的大宗物業

以中信保誠人壽收購的華潤前海大廈來看，項目地處深圳前海商務區，屬於深圳核⼼區域核⼼板塊，區域價值高。從資產來看，以政府辦事處、國企、大型企業總部為主要租户，租户質量較高，租金表現優於板塊平均租金，資產價值高，契合險資的投資目標。

克而瑞 CAIC AI 監測系統梳理恆大此次出售的資產，多為住宅配套項目，不匹配風險規避型買家的喜好。

風險偏好型買家以獲取增值收益為目的

關注一二線城市核心和可增值資產

恆大資產包或匹配項目：

瀋陽恆大世界城、深圳恆大城市之光、重慶恆大中渝廣、天津廣州兩城多家酒店等一二線城市核心和可增值資產

依照風險程度的不同，風險偏好型買家還可以具體區分為，高風險高收益型和風險偏好適中型買家。此類買家包括各種地產基金、信託、部分房企、不良資產機構等。比如黑石、基匯資本、吉寶資本、中城投資、ARA、光大安石、遠洋資本等。值得注意的是，同一買家也可能有不同的投資策略，投向不同屬性的資產。通常依據資產區位、運營、品質等特點，可以將這兩類買家的投資策略劃分為核心型、增值型、機會型等種類。

高風險高收益型買家通常以機會型投資為策略，以不良資產機構為代表，尋求低價項目的潛在優質項目，此類項目博弈性強，高風險與高收益並存。

風險偏好適中型的買家，投資策略受資金成本、期限、規模等特質的影響。以地產基金為例，主要採用核心型和增值型策略。投資策略目標標的，一為核心區域項目或發展成熟的商務區項目，二為高能級城市核心或次核心區域有增值空間的項目，三為發展迅速、前景好的新興區域的項目。核心型策略偏好質量較好、運營穩定的資產，此類資產資本化率低，估值較高，收益高並且穩定，與風險規避型買家策略相近。增值型策略通過項目升級改造實現資產升值。項目上，主要青睞核心或次核心區域項目，投資標的商業辦公類並重，綜合體次之。

近3年部分地產基金收購的大宗物業

以領展收購北京通州京通羅斯福廣場為例，該項目位於北京通州區梨園商圈，屬於區域核心商圈，區位價值較高，消費力強，開業五年以來已成為北京東部城市副中心商業區的“翹楚”。截止 2018 年 10 月 31 日，該商場零售租用率為 96.2% ，並已訂立 268 份零售租約，每月收入（除管理費）約為人民幣 1026 萬，收購完成即可為公司帶來即時收入，是成熟核心資產的代表。

再看 KKR 與翰同資本合作收購豫園福都商廈，該項目位於黃浦區豫園，屬於上海最核心板塊，是城市更新、核心增益型投資的熱點區域。該項目擁有土地資源稀缺、基礎配套及通達性極佳的特徵，區位價值極高，過往以零售小商鋪為主，具備非常大的提升改造空間，項目擬更名為“外灘 NEO ”並將打造成城市綜合體，是核心增值型標的的典型代表。

另外，除了核心區的商業和寫字樓外，區域級、社區級商業和酒店也成為風險偏好型買家的標的資產。

克而瑞 CAIC AI 監測系統梳理恆大此次出售的資產，可以看到其中有不少資產契合風險偏好型買家的目標，大量的社區商業，區域級購物中心項目中，或有部分風險偏好型買家可選資產。比如瀋陽恆大世界城位於中央CBD，並與規劃中的四號線接駁，擁有銀行總部等高質量租户，區位價值和資產價值較高，具有穩定的投資價值和升值前景。再如天津、廣州兩城多家酒店均屬區域標杆，處於穩定運營狀態，或可成為酒店投資者的目標。

部分恆大出售資產或匹配風險偏好型買家目標

以自用或業務發展為目的其它買家

關注適用性和業務匹配度

恆大資產包或匹配項目：

北上廣深、瀋陽、成都、合肥、重慶等高能級城市的資產

在各類大宗物業資產交易的參與者中，越來越多的非投資、非地產類企業出現。此類企業參與的目的主要有兩種，一部分企業是作為辦公地點自用，物業主要考慮適用性，主要為寫字樓項目，如今日頭條、人民網、陝西能源等企業；另一部分主要是房地產企業和商業經營企業，如華潤置地、融創等房企通過收併購擴大持有資產經營規模，如王府井、茂業等企業，亦通過購買物業資產，加大自持比例，鞏固或拓展其在部分區域的連鎖發展。

近3年部分自用型企業收購的大宗物業