文/樂居財經 楊宏彬
如果房企手裏突然多了130億併購金，它可以買些什麼？
一個數據是，目前已披露2021年報的上市房企裏，55家房企的淨資產不足130億。
顯然，那些拿到高額度併購貸的房企，極大可能將重塑行業格局。這些被銀行選中的“驕子”，大多為實力強勁的國央企以及少數優質的上市民企。不過，其中有1家不太一樣，它是唯一一家未上市的民企。
4月21日，據新希望地產官微，新希望地產與興業銀行成都分行在成都舉行戰略合作簽約儀式，簽訂80億元《併購融資戰略專項合作》。這是繼3月24日獲得浦發銀行50億元併購融資專項額度後，新希望地產再獲金融機構支持。
消息面上，2021年12月，人民銀行和銀保監會曾聯合印發有關文件，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，且對於兼併收購出險和困難房地產企業的項目併購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。
自文件發出後，多家銀行順應政策推出房地產併購融資計劃。據樂居財經不完全統計，至少16家房企以發行公司債及申請金融機構貸款等形式獲得併購融資。
目前看來，獲得銀行授信併購貸及發行併購票據的除了華潤置地、招商蛇口、保利置業等上市央企外，也增加了像碧桂園、旭輝、瑞安房地產等上市民企。如今，非上市的民企也獲得併購貸授信，手握併購貸的主體數量正在進一步增加。
可以確定的是，這些獲得銀行併購授信的企業，無論是國央企還是民企，他們均有着穩健的財務表現，也有能力成為“併購先鋒”，加速行業風險出清。
併購貸“擴容”
華潤置地是第一家獲得銀行公開授信併購貸的企業。今年1月25日，華潤置地及華潤萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《併購融資戰略合作協議》。根據合作協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元併購融資額度，專用於併購業務。
而根據華潤置地管理層在2021年業績會上則稱，公司目前的併購貸儲備已經有400億，一旦項目成熟，華潤置地的併購貸款可以隨時啓用。
相較於民企而言，央企發展更加穩健，這也是他們最先成為併購貸主體的原因。1月10日市場消息稱，央行要求包括華潤置地、保利發展、招商蛇口等9家央企國企通過收併購項目資產的方式為有中高風險的11家房企提供流動性支持。
繼華潤置地之後，大悦城、五礦地產等央企也獲得了銀行的併購貸授信。其中，大悦城分別獲得了招商銀行、浦發銀行各100億元的併購貸授信，五礦地產則是獲得了交通銀行100億元的併購貸授信。
隨着時間的推移，併購貸授信也在向優質的民企開放。3月3日，兩家房企在同一天官宣與招商銀行簽署併購融資戰略合作協議，總額度共計210億元。其中，碧桂園獲得150億併購融資額度，美的置業獲得60億併購融資額度。同一日，興業銀行落地福州萬科併購貸款近30億元，用於支持福州萬科，通過股權收購、整體操盤的方式補充在建項目資金。
獲得授信的民企經營均較為穩健，且多處於千億陣營。2021年，碧桂園以7588億元的全口徑銷售額榮登第一的寶座，萬科銷售額則達6277.8億元，而美的置業銷售額則為1370億元。三道紅線指標方面，前兩家房企雖處於黃檔，但現金短債比及淨負債率明顯改善。萬科則處於綠檔。
之後，民營房企中的旭輝、眾安、新希望地產等也加入到併購貸行列。據樂居財經不完全統計，目前共有10家房企獲得銀行併購貸授信，其中，新希望地產是唯一一家非上市的民營地產企業，其累計授信額度為130億，排名第四。
對於投資方向，新希望地產表示，將持續聚焦高能級城市、高成長價值區域與地塊，不盲目追求規模，在謹慎投資的原則下，適度獲取利潤確定且相對更高的項目。
除了併購貸之外，銀行助力國央企收併購的方式還包括髮行併購債券。首家發行併購債券的是招商蛇口，1月12日，公司30億元併購票據完成註冊，但這筆資金暫未投向出險企業的項目收購。之後，保利置業、華僑城等央企也相繼發行併購債券。
與併購貸相同，發行併購債也並不是央企的專利。綠城曾在今年發行過第六期中期票據（併購），擬註冊中期票據30億元，目前已明確併購的用途為12億元。
新希望地產的底色
2022年，如何判斷哪些房企經營穩健、財務安全？除了年報裏的三張表以及三道“紅線”等硬指標，如今又多了一個衡量標準：被銀行選中的房企。
雖然是非上市民企，但新希望地產在2021年同樣是千億陣營裏的一員。公司 2021 年全年累計實現合約銷售 1,059.1 億元，回款率維持在 90%以上的較高水平。
據瞭解，新希望地產上半年銷售表現較為強勁。2021年上半年，公司實現營業收入108.62億元，同比大幅增長118.9%。其中，地產為公司主要的營收來源，期內該業務的營收為104.72億元，較去年同期大幅增長122.47%。
2021年下半年以來，受到市場影響，新希望地產的銷售規模有所下滑，但公司憑藉着多渠道銷售、加強數字化營銷等方式，盡力降低市場的負面影響，在2021年10月之後，存量按揭基本全部解決。
憑藉着亮眼的經營表現，新希望地產還成為了2021年四季度房地產調控以來成功獲得上交所批准發行供應鏈ABS的第一批民營地產企業，於2021 年 12 月成功發行了 4.4 億元 1 年期供應鏈金融 ABS 產品。
據瞭解，新希望地產已經連續4年保持綠檔。截止 2022 年 1 月 31 日，存續境內公司債及資產支持證券餘額 61.95 億元，公司未發行境外（如美元債等）債務，不存在兑付需求。
債務結構方面，新希望地產一年內到期的有息負債中，其中3個月內到期債務規模 13.68 億元，公司債與資產支持證券 9.95 億元；一年內到期債務規模108.66 億元，公司債與資產支持證券 15.24 億元。
據瞭解，在房企頻頻暴雷之際，有十家房企主動公開了自己的債務，新希望地產正是其中之一，同時也是這十家企業中唯一的非上市民企，展現了企業穩健經營之下的自信。
文章來源:地產K線