樂居財經楊倩 發自杭州
“努力做到1%-2%的淨利潤水平”。
今年杭州集中供地中，濱江集團（002244.SZ）一共拿了5塊地，董事長戚金興的一句話，激起了千層浪。
在地價上漲和嚴格限價的雙重擠壓下，房企利潤空間被大幅壓縮。
目前已披露2021中報的房企，絕大多數處在毛利率下行階段，逆勢上漲的鳳毛麟角。中期業績會上，毛利率成為一個高頻詞，多家千億房企表示，希望未來毛利率能維持在25%以上水平。
這個行業趨勢下，濱江集團地產業務的結轉毛利率由去年同期的36.5%下行至當期的22.0%。
向管理要效益，成為當下房企的應對之策。降本增效間，濱江集團破了兩個記錄，其一是歸母淨利潤增幅創五年新高；其二是融資成本創五年新低。
歸母淨利增幅創五年新高
2021年上半年，濱江集團實現銷售額879.2億元，同比增長60.7%，位列克而瑞行業銷售排名第23位，較2020年末上升4位，完成全年1500億元銷售目標的59%。
其中，權益銷售為434.3億元，同比增長63.8%；銷售權益比例49.4%，同比上升1個百分點。
期內，濱江集團實現銷售額879.2億元，同比增長60.7%；營業收入為193.87億元，較上年同期增長88.1%；歸母淨利潤為12.67億元，較上年同期增長46.49%。
據樂居財經查詢，2017H1~2021H1，濱江集團歸母淨利分別為9.2億、5.8億、6.16億、8.65億、12.67億，同比增幅分別為36.52%、-36.95%、6.21%、40.38%、46.49%，淨利增幅創出五年新高。
在三費管控方面，濱江集團頗有心得，“橫縱”數據均有降本成效。
橫向對比來看，銷售費用同比增長9.07%，管理費用同比增長38.70%，財務費用同比下降19.05%。同期，營收增速約88%，費用增速遠低於營收增速。
縱向對比來看，銷售費用率、管理費用率、財務費用率分別為2.0%、1.32%及1.94%，三費費率為5.26%。相較於2020年末三費費率6.03%，下滑約0.77個百分點。
截止上半年末，濱江集團尚未結算的預收房款為817.8億元，較年初727.9億元增長12.35%。隨着未來項目逐步交付，預收款也將同步轉化為營收。預收當期營收的4.2倍，這為未來業績增長上了一道“保險”。
近一個月內，濱江集團獲得兩家券商關注。據中信建投預測，濱江集團2021年歸母淨利潤30.32億元，同比增長30.26%，維持濱江集團“買入”評級，目標價位6.79元。
此外，華泰證券上調濱江集團評級至“買入”，研報中指出，公司2021年合理PE為5.4倍，維持目標價5.18元。
截止8月27日，濱江集團收4.08元/股，兩家券商給出的平均目標價為5.985元，較平均目標價有46.8%上行空間。
融資成本創五年新低
截止上半年末，濱江集團扣除預收款後的資產負債率為69.13%，淨負債率為91.24%，現金短債比為1.62倍，繼續保持“綠檔”。
債務期限構成上，其有息負債規模461億元，短期債務為111.26億元，佔比僅為24.1%，長短債比達到3.1倍。
據披露，濱江集團的融資途徑主要有三種，分別為銀行貸款、票據、債券，其中銀行貸款佔比73%，直接融資佔比27%。截止期末，平均融資成本為4.9%。
近年來，濱江集團平均融資成本持續下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%，2021年H1融資成本降至4.9%，較上年末下降0.3個百分點，創歷史新低。
按照2021年上半年末權益有息負債439億元計算，大約節省利息1.3億元。
2021年內，濱江集團共發行7筆境內債，包括公司債、短期融資券、中期票據，利率在3.84%~4.8%區間內。
其中，於7月、8月分別發行的21濱房01、21濱房02公司債，利率分別為3.96%、3.84%，低於目前平均融資成本4.9%。隨着發債利率持續下行，期末平均融資成本或將再創新低。
截止上半年末，濱江集團共獲銀行授信總額度791.1億元，較上年末增加10.2%，授信額度已使用333.5億元，剩餘可用授信額度457.6億元，佔總額度的58%。
同時，在直接融資可用額度上，已獲批尚未發行的公司債額度21億，註冊中的短期融資券額度16.2億元和超短融18.9億元。
首入廣州
目前，濱江集團項目經營主要集中在杭州及浙江省內的金華、嘉興、寧波、温州、湖州等區域，省外進入城市有上海、江蘇蘇州、南京、南通及江西上饒等。
上半年，公司新增土地儲備項目21個，累計新增土地面積94萬平方米，新增土儲計容建築面積234萬平方米，新增土儲貨值權益比例55%。
新增21個項目裏，有19個位於浙江省內，其中11個位於杭州，佔比超過一半；另2個項目分別位於南京和廣州，均通過併購獲取。
期內，濱江集團首進廣州，通過併購獲取黃埔化工改造項目居住地塊35%股權，權益對價11.7億元。據瞭解，該項目為越秀TOD·星航，位於廣州黃埔，於5號線和13號線雙軌交匯處，是目前廣州唯一一個5號線上蓋的項目。
按照濱江集團計劃，今年目標新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內杭州外25%，浙江省外25%。
上半年拓儲目標已完成7成，下半年濱江集團或放緩拿地，投資重點將放在浙江省外。
截止上半年末，公司土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州佔比67%，浙江省內非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、湖州、温州、台州等二三線城市佔比16%，浙江省外佔比17%。
文章來源:樂居財經