冷眼看中報｜泰禾營收降八成 淨利降超兩倍
營業總收入縮水83.02%，歸母淨虧損15.82億元，經營現金流比一季度好轉但仍為負值，一年內到期的非流動負債633.50億元，這是泰禾集團（SZ.000732）日前公佈的中報答卷。
能夠看到的是，2020年上半年泰禾的財務狀況持續不樂觀，儘管與一季度相比，二季度在營收等部分指標已有所好轉，但更多的指標仍呈現頹勢。而在下半年開啓後，泰禾已接連出現4筆債務違約，當前到期未還金額累計已有349億元，但泰禾現金及現金等價物餘額僅為該數字的十分之一。
上月末，泰禾迎來萬科這一戰略投資人，但在簽署協議後，泰禾仍要面臨9月30日這個大限，如果不能拿出有效的方案，泰禾好不容易盼來的“救命稻草”也有可能打水漂。
上半年沒拿地
隨着二季度新冠肺炎疫情防控形勢好轉，國內土地市場重開，一眾房企也重新恢復拿地節奏。
但泰禾中報顯示，報告期內該公司“繼續深耕原有進駐城市的項目佈局，未進行新的土地獲取及區域擴張”，這意味着泰禾在上半年沒有拿任何一宗地。其土地儲備總面積1303.98萬平方米，總建築面積3270.14萬平方米，剩餘可開發面積951.76萬平方米。
在營收方面，泰禾上半年實現營收24.63億元，同比下降83.02%。這一指標相比一季度是4.80億元、同比下降93.57%相比已有改善。但泰禾也披露了一個關鍵事實——受2020年上半年新冠肺炎疫情及公司房地產開發項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降。
對於泰禾而言，房地產開發業務佔應收比重的86.90%，仍是收入最主要來源，其中住宅地產實現銷售收入18.06億元，結轉面積28930.60平方米；商業地產實現銷售收入1.47億元，結轉面積7920.88平方米。
泰禾公告稱，上半年北京金府大院、佛山院子、濟南院子、句容金尊府等項目銷售良好。不過由於為了自救，泰禾此前幾年曾進行項目大甩賣，不少項目泰禾已無控制權，例如其在佛山院子項目的股權便僅剩20%。
中報顯示，泰禾有約520.87億元的合同負債，與一季度末相比仍然增加了2.63億元，這意味着泰禾的經營活動並沒有完全中斷。從財務報表的角度而言，如果能夠順利按期交付，未來這部分合同負債可以轉化為營業收入。但從上半年泰禾北京院子項目二期發生停工及業主維權事件來看，泰禾的營收前景仍然不樂觀。
債務違約已頻現
如果營收減少、銷售停滯還可以用疫情影響作為擋箭牌，那麼二季度之後虧損和負債不斷擴大，則意味着泰禾面臨的困境有加劇的苗頭。
根據中報，泰禾上半年歸母淨利潤為-15.82億元，與一季度-5.64元相比進一步下滑，同比下跌201.33%。要知道泰禾去年年中淨利潤仍有15.61億元，同比還有58.74%的高增幅，但去年年末這一數字轉為4.66億元，降幅也達到-81.74%。
對此泰禾的解釋是因為收入大幅下降，造成營業利潤大幅減少。同時上半年投資收益主要由公司持有的合聯營企業投資按權益法確認的投資收益產生，金額較小，較2019年同期大幅減少。此外報告期內公司對已到期尚未還款的借款計提預計負債並支付其他違約金等約7.76億元，以上因素疊加導致本報告期出現虧損。
虧損意味着盈利能力的下降，而泰禾上半年僅有零星項目交付結轉收入也印證了這一點。中報顯示，上半年泰禾加權平均淨資產收益率為-8.37%，比上年同期減少16.12個百分點。
泰禾的債務水平也在不斷增加，截至報告期末，泰禾負債合計1935.94億元，負債率達到85%，一年內到期非流動負債為633.50億元。需要注意的是，泰禾債務違約有加劇現象，截至上半年，其已到期未歸還借款金額為225.25億元。
但僅僅過了一個半月，報告披露時泰禾已到期未歸還借款金額已達到349億元，尚未支付的利息為43.32億元。從歷史公告看，7月6日至8月15日泰禾先後出現4筆債務違約。
泰禾的解釋是，受地產整體環境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司房地產項目中去化難度較大的高端住宅和商業項目佔比高，在公司流動性緊張、行業調控政策持續及疫情的不利影響下，推盤節奏放緩，面臨較大去化壓力，同時由於公司自身債務規模龐大、債務集中到付等問題使得公司短期流動性出現困難。
泰禾核心財務指標變化情況。來源：同花順
“救命稻草”倒計時
面對營收和淨利潤的不景氣和債台高築違約不斷的窘境，泰禾自身持有的現金早已無法覆蓋其債務。
由於經營活動產生的現金流入76.19億元，流出85.28億元，這意味着其現金流量淨額為-9.09億元，同比下滑104.50%，但與一季度的-29.31億元相比已有改觀。截至上半年末泰禾現金及現金等價物餘額僅剩32.20億元，比一季度末減少9.59億元。
泰禾及其控制人還有大量的受限資產，例如有10.86億元的貨幣資金就因保證金、司法凍結等因素受限，另有價值602.02億元的存貨、32.66億元的固定資產等因借款抵押受限，資產權利受限合計887.63億元。此外，由於涉訴等因素，泰禾累計已有約66.1%的股份被凍結。
這意味着泰禾在當前狀況下，想要靠自身翻盤的可能性微乎其微，只能依靠繼續賣出項目股權或引入戰略投資的方式來填補當下危機，而萬科的適時出現，讓泰禾在一定程度上看到了曙光。
根據7月末泰禾與萬科簽署的協議，泰禾將19.9%的股份轉讓給萬科，總對價24.27億元。泰禾中報稱，此舉將有助於推動公司目前進行的債務重組工作，盤活存量資產，維持正常經營，同時有助於優化公司股權結構，幫助公司不斷完善公司治理，從而幫助實現公司長遠價值，維護公司及股東利益。
泰禾通過中報表示，未來一年將繼續以房地產業務為核心，抓銷售促回款，加強現金流管控，通過多種渠道籌集資金積極解決債務問題，並積極推動引入戰略投資者事宜，優化股權結構，完善公司治理，改善公司流動性問題。但由於戰投先決條件嚴格，泰禾需要拿出一致認可的方案，並在9月30日前實現轉讓，否則萬科有權單方面終止協議。
此前，萬科方面曾向南方+記者表示，股權轉讓能否最終達成取決於相關先決條件能否滿足，仍然存在不確定性。現在距離“9·30大限”僅剩一個半月的時間，萬科送來的這根“救命稻草”留給泰禾的時間已經很有限。
【記者】葛政涵
【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸
【海報】鄭煒良 葛政涵
【出品】南方產業智庫
【作者】 葛政涵
來源：南方+ - 創造更多價值