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利潤增速放緩是金科不得不面對的事實，實控人財產分割大戰的硝煙也還未散去。
文|一市財經
像是預示着集團未來的發展方向，8月31日的業績發佈會上，金科新一屆“德智體美勞全面發展”的董事會全員出現在了現場，包括董事長周達、總裁楊程鈞、財務負責人李華、副總裁兼董事會秘書張強等人。
“國家對房地產行業的主基調明確為一個“穩”字，即穩房價、穩地價、穩預期。”周達表示，未來金科將會堅持“一穩二降三提升”的經營策略，即“穩健發展”“降低負債、降低庫存”“提升公司盈利能力、提升公司核心競爭力和提升公司資產運營能力”，由跨越式發展向高質量發展轉變。
2021年上半年，金科股份實現營業收入439.73億元，同比增長45.10%；淨利潤48.66億元，同比增長14.26%；扣非淨利潤28.50億元，同比下降13.24%。
據統計，目前A股上市的117家房企中，有91家實現盈利，24家淨利潤突破10億元，金科就是其中之一。
不過，穿透財報來看，利潤增速放緩也是金科不得不面對的事實。與此同時，此前實控人財產分割大戰的硝煙還未散去，十週年開局，似乎也並沒有那麼好走。
硝煙未止
黃紅雲依然是第一實控人
業績會上，董秘張強特地對金科此前的實控人大戰做出了回應：“過去兩三個月（金科）多次被媒體關注，特別是個別自媒體反覆炒作，把本來很簡單的問題搞複雜了。”
能讓管理層説出這樣的話並非無跡可尋。因為集團實控人黃紅雲與其前妻陶虹遐的股權糾紛，金科前幾個月一直躺在風口浪尖上，股價也同樣“跌跌不休”，日子看起來並不好過。由於事情的發酵，一個多月前甚至還引來了深交所的關注函。
關於這場公案，可以追溯到早年間和黃紅雲繞不開的兩個人物——徐翔和孫宏斌。
90年代，包工頭出身的黃紅雲藉助改革的紅利和市場東風，踏上利房地產事業的高速列車，創辦了金科集團。金科借殼ST東源上市後，黃紅雲又趁着股市上揚，產生了股權套現“割韭菜”的想法。
在2014年底至2015年上半年期間，黃紅雲家族集中減持總股本9.35%，合計套現達40億元。其中2015年5月6日至12日，一週內，黃紅雲夫婦便套現超過28億。
不過誰也沒想到的是，6個月後，曾經的“私募一哥”徐翔因涉嫌操縱證券市場在杭州灣跨海大橋被公安扣留。
本來兩者看起來並沒什麼關係，但當時，由徐翔控制的澤熙投資、極限資產、靈巖投資，被查出與13家上市公司高管合謀在二級市場上拉高上市公司股價，幫助公司高管或大股東高位減持套現獲利。而這13家上市公司高管，就包括黃紅雲。
足夠“幸運”的是，早在徐翔被抓後的8月11日，預感到勢頭不對的黃紅雲就已經及時辭去了金科董事長職位。
然而黃紅雲雖然“逃過一劫”，由他一手創辦的金科卻沒能獨善其身。
受大規模減持和徐翔案的影響，股權極不穩定的金科逐漸變成孫宏斌手中“待宰的羔羊”。
2016年9月22日，融創突然以40億元認購金科增發的9.07億股，佔金科股份擴大後總份額的16.96%，躍居第二大股東。隨後孫宏斌在二級市場連續舉牌金科，意圖大股東之位。
為了抗衡融創，2017年黃紅雲在與陶虹遐離婚時簽署了《一致行動人協議》，前者拆分3.72億股份至後者指定賬户，後者表示仍作為一致行動人支持公司發展。
2018年，黃紅雲又與女兒黃斯詩簽署了《一致行動協議》，此時黃紅雲及其一致行動人所持有的股份已增至金科總股本約29.99%，暫時穩住了孫宏斌。
後續在一系列你方唱罷我登場的戲碼後，這場實控人爭奪戰在2020年2月以融創68億元接連拋售金科股份套現離場，黃紅雲穩居實控人之位達成終結。
但是送走了孫宏斌，金科內部的鬥爭又開始了。2021年，陶虹遐將黃紅雲告上法庭，稱3.72億股份並未完成分割。此後便是一系列“扯頭花”事件。
7月初，陶虹遐更是寫了一封《致金科全體員工的公開信》，直指黃紅雲在兩人離婚後百般拖延辦理股權拆分，痛斥其操縱金科集團，栽贓陷害自己的兄弟並免除他們所有職務，還逼退公司員工。
而引起深交所關注的一處指控，則是陶虹遐宣稱黃紅雲已單方面違背兩人簽訂的一致行動人協議承諾條款，並表示自己將獨立行使權益。
面對媒體機構對於此事的提問，張強在業績會上表示，到目前為止，雙方依然是一致行動人。“2017年簽訂的協議是沒有期限的，今年6月20日公司收到了雙方發來的告知函，同意繼續執行2017年的協議。”
為何遲遲不進行股權分割？張強解釋稱，“考慮到當時公司存在外部對公司控制權的爭奪，為維護公司實際控制權的穩定，所以沒有立即進行股權分割。今年6月28日，雙方已經辦理完成了相關的股權分割。”
據瞭解，目前金科的股權結構為：
黃紅雲及其一致行動人持股29.98%，其中陶虹遐和虹淘公司佔9.45%，黃紅雲、金科控股、黃斯詩佔20.54%。廣東弘敏和紅星傢俱持有11.04%，陽光保險持有4.98%，這兩方共計16.02%。員工持股計劃持有公司4.84%，管理層持股接近2%，這幾方合計接近7%。
“當黃紅雲先生可支配公司表決權的股權低於10.96億股（持股比例20.54%）時，將得到相關股東轉股支持，維持26.54%的表決權。”張強表示，若未來一致行動關係解除，黃紅雲依然是公司的第一實控人。
至此，在經歷了輿論爭議、股價波動、監管質詢等等問題後，這場持續了幾個月的實控人大戰似乎終於告下一段落。
都説十週年是一個里程碑，然而在這個重要的節點發生這樣的事，似乎也顯得頗為出戏。
發力多元化業務
儘管這場“扯頭花大戰”讓外界看了半天熱鬧，公司股市也一度受到波動，然而金科今年在拿地和銷售上好像並沒有受到太多影響。
據財報，截至2021年6月30日，金科累計在重慶、長沙、大連、蘇州、天津等城市新增土地儲備39宗，土地購置合同金額達到354億元，計容建築面積為835萬平方米，其中二三線（含新一線）城市佔比約93%。
隨着多元化業務的進一步擴展，上半年金科加大了通過地產商業、一二級聯動方式拿地的比例。新增土儲中，金科通過上述渠道獲取的土地計容建築面積達到472萬㎡，佔比57%。
金科總裁楊程鈞表示，通過地產+、城市更新、一二級聯動、收併購等多元方式獲取相對低成本、大規模的項目，在降低現金需求的同時，也可以確保獲取優質土地和實現公司土儲充裕。
“我們有信心、有準備、有能力拿到規模大、盈利性更強的項目。”
財報顯示，從2018年到2020年，金科的年銷售額一直保持着千億的規模，實現1188億元、1860億元、2232億元的逐步遞增，公司銷售面積也始終保持着50%的複合增長率。
董事長周達對未來的項目情況表達了自己的看法，“希望在未來的3到5年，品質利潤型的產品和週轉效率型的產品的結構要保持相對均衡，其中品質利潤型要達到30%以上。”
2021年上半年，金科銷售金額約為1025億元，同比增長18%；銷售面積約1005萬㎡，同比增長約17%；銷售回款約997億元，回款比例97%。截至2021年6月30日，金科總可售面積超7300萬平方米。
隨着監管政策和融資端不斷收緊，房地產投資目前面臨着較大的壓力，銷售的不確定性也逐漸增強。對於地產賽道里的選手來説，要想保持穩定增速，就要從質量上開始發力。
去年年底發佈“五年戰略規劃”時，金科就已將集團的發展方向由“新地產+新服務”升級為“精耕地產主業、做強智慧服務、做優科技產業、做實商旅康養”構成的“四位一體，生態協同”發展戰略。
這種轉型表現在業績上就是，目前金科已累計開發包括重慶兩江科技城、長沙科技新城在內的22個城28個科技園區項目。商旅康養方面累計開發運營項目46個，其中購物中心6座，下半年預計新開業購物中心3座。
“下半年的銷售不會犧牲長期利益追求短期規模，會做有回款的銷售，銷售質量要提升。”高質量發展道路是一條長賽道，對於金科來説，隨着時間的沉澱，價值或許會在未來進一步凸顯。
“利潤魔咒”與債務疑雲
當下，大部分房企都沒有逃過利潤增速放緩的“魔咒”，萬科是如此，金科更不例外。
從2018年到2020年，金科的歸母淨利潤增速一直在近乎腰斬般地下滑。2018年曾達到93.85%的高位，2019年直接降了一半不止到46.06%，2020年再次掉到23.86%，增速彷彿回到九年前。
2021年上半年，這種情況依然沒有改觀，歸母淨利潤增速僅2.49%。
對於增速放緩的情況，周達表示主要有三個方面的原因：
一是整個行業的毛利率下行；二是近幾年與其他房企之間的合資合作相對比較多；三是去年同期公司歸母淨利潤基數相對較高。
毛利率方面，對比2019年、2020年、2021年上半年的數據，金科的毛利率從30.31%下降到了20.14%。
“整個行業的毛利率下行，金科也同樣承壓。今年和去年同期相比，毛利率降低了5.8%。”周達認為，預計行業毛利率未來的整體水平會保持在20%到25%，而金科有信心維持在行業的整體水平以上。
合資合作方面，由於前幾年次數相對較多，公司權益佔比有下降的趨勢。周達亦表示，“未來希望用兩到三年的時間，逐步把權益佔比提升至65%至70%的比較理想的水平。”
“總體來講要提高毛利率，可以總結為拿好項目，做好產品，精細管理。”
會上，金科管理層多次強調“現金安全”，並不斷重申“在保證現金流安全前提下，進一步優化負債結構；在保證一定利潤的條件下，多措並舉降低庫存。”
事實上，今年上半年金科的負債、三道紅線數據明面上一直保持得不錯。
財報顯示，從去年年底到現在，金科始終將三道紅線維持在“綠檔”，半年裏還進一步優化了各項指標。扣除合同負債後資產負債率降至69.55%，淨負債率降至77.08%，現金短債比提升至1.38。
而另一邊，金科上半年的有息負債也有所下降，報告期內該數據為941億元，同比降幅超過160億元，其中一年內到期有息負債268億元，佔比28.47%。
在財務負責人李華看來，金科目前整個現金負債情況還是比較好的。“在有息負債的產品結構上，公司主要以低成本銀行融資和公開發行債券市場債券融資為主，兩項數據佔負債結構的77%左右。”
常規來看，目前金科的債務結構確實優化得不錯，尤其是有息負債的降幅。但值得注意的是，這個數據是與2020年同期對比的。在三道紅線出台之前，截至2020年6月底，金科的有息負債高達1106.5億元。
回看從前四年的數據，2017年至2020年，金科全年的有息負債分別為683億元、814.1億元、986.9億元、964.7億元。
可以看出，如果沒有三道紅線政策的制約，金科的有息負債本處於持續上漲的狀態，到了2020年底或許已到千億規模。畢竟2020年上半年，該數據就已經破千億，只是突如其來的政策，扼住了金科“喉嚨”。
今年上半年，金科的有息負債僅下降了35.16億元，總負債也持續居於高位。上半年總負債達3181億元，去年全年這項數據還是3077億元。
值得注意，還有圍繞在金科身上的“明股實債”疑雲。
一位行業專家曾對一市財經説過，如果少數股東權益與少數股東損益佔比明顯失衡的話，公司則很可能存在“明股實債”情況。
我們來看看金科2018年至2020年的數據，三年間，金科的少數股東權益分別為145.86億、247.84億和365.76億，暴漲了約2.5倍。而少數股東損益從2018年的1.346億元到2020年的26.74億元，再到2021年上半年的11.6億元，均差距過於懸殊。
更大的質疑來自表外負債。
2020年，金科曾因賬面有息負債餘額約992.25 億元，而同期“合作方經營往來款”賬面餘額為80.24 億元，同比增加 589.08%，遭到監管質疑。
雖然金科表示合作方擁有“同股同投、同股同調”的資金投入和調用權，不存在單純資助他人或為賺取利息而提供借款的資助行為，但圍繞在其中的疑問仍盤旋在報表上空。
截至2021年6月30日，金科的合作方經營來款達到156.34億元，較去年年底增加了超27億元。
曾有分析估算過金科股份的表外負債總額。一是截止2020年末，金科股份“擔保餘額合計”高達873.09億元。二是2020年末金科股份長期股權投資為248.94億元，以房地產開發綜合槓桿倍數約3倍的倍數估算，金科股份非並表子公司的負債規模或約為746.82億元。
除開巨大的債務規模，金科的現金流情況似乎也並沒有管理層所表的那般好。
截至2021年6月30日，金科貨幣資金餘額約370億元，同比僅增長0.73%。看起來，壓力已經來到家門口。
針對公司下半年的發展，楊程鈞表示，“要以現金為王，做有回款的銷售及質量提升，並且進一步壓降少數股東的權益。此外，持續結構調整，堅持去化低效庫存。”
願景是好的，只是面對備受質疑的財務報表，金科下半年是否真的能如管理層所説那樣順利發展，尚且留有一絲疑問，一市財經將持續觀察。
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