新城業績發佈會記錄

$新城控股(SH601155)$$新城發展(01030)$$萬科A(SZ000002)$

沒聽全，只記自己聽到的，主要留存給自己看。。。大佬們有啥歡迎直接補充到評論區，感激不盡。

1.未來幾年的發展目標：大概會以當年40%的合同銷售的金額拿地。

2.純住開不再進入新城市，吾悦還會。將資源用於深耕已有城市，相信只要在現有城市進入top8甚至top10，已經足以支撐公司的3000億+

3.2600億元的目標是否偏保守？我們今天的業績發佈會標題：擁抱變化，行穩致遠。今年我們的總可售貨值達到4200億，在規模發展商更追求高質量發展，提高毛利率。（其他都是高大上的車軲轆話了）

4.毛利率15%咋説？宏觀調控：限房價，限地價，搖號。地產未來的毛利率將和和製造業靠攏了。但中小企業的退出是一個契機，行業集中度會提升，龍頭的日子會相對好過一點。我們也在自我反省，這個情況我們在前兩年已經預料到了。16——18年我們的步子邁的比較大，在新老搭配人才的過程中發現人才儲備不足，戰略也比較激進。（與已知區別不大）

隨着區域深耕，人才能力提升，毛利結算提升需要一年左右的時間。從2020+2021年初獲取的項目來看，毛利率已經有所改善。 目標3年內一定會達到行業平均水平。（個人認為2021應該也不會提升特別多，2022恢復到20%，2023幹到行業平均）

5.如何面對新入的商業競爭者？總體沒啥新鮮的。先發優勢+規模優勢。住開為商開提供現金流，商開要抓住這幾年的窗口期，成本基本能夠覆蓋沉澱資金。吾悦的抗週期一直是新城雙輪驅動的核心。吾悦進入28省98市，10年曆程已經有了一個模式化流程。有信心20個月內滿鋪開業一個吾悦。吾悦還能針對城市的人羣對吾悦的業態進行調整，如高郵吾悦，蘇州高鐵吾悦等都有自己的經營特色。 住開，商開，物管三者打通是新城的和信心邏輯。

6.吾悦目標？輕資產計劃？  商業地產歷經20年，仍有很大發展空間（國家內循環背景）。三四線的人均購物廣場面積是一二線的三分之一，東西部之間也有差距。新城有空間也有能力保持較高速發展。 新城目前已具備管理輸出能力。輕重並舉，不是一味追求數量，還要看質量，輕資產目標是15個。

7.袁豪提問：管理部分70%+的毛利率還不錯？2020即使疫情，41個可比廣場有13個保持增長。開源節流，優化運營管理，科技賦能等一頓吹水

廣場的經營管理已經趨向穩定和成熟。吾悦廣場的管理毛利能夠穩定在70%以上。

8.融資成本後續？ 我們認為6.72%還能進一步下降。1.優化負債結構，改善評級。針對評級的數據進行改善。 2.但境內大環境不好，還會波動。 要拓展融資渠道，尋求合作，要和投資者進行充分的交流。3.短期仍承壓，中長期已有明確努力方向。

感覺沒有特別新穎的點，但是確實算“行穩致遠”吧，無論現在業績，未來展望和股價都是。持有新城的投資者們，一起共勉