作者|綠蠟
出品|焦點財經
股價下跌、機構做空，銷售大幅下滑……伴隨着諸多房企“壓力測試”遇險及房企2021年年報“難產”境況，能趕在前一波公佈業績，已經側面説明了一家房企穿越“火線"的穩健性。
2021年，金輝控股（9993.HK）三道紅線持續保持綠檔，合約銷售額947.2億元，公司淨利潤36.9億元，歸母淨利潤同比增長4.7%，與千億陣營僅差“臨門一腳”。
在整體大環境式微的狀態下，雖然金輝控股的銷售額同比微降，但年報反饋的一切足以説明了它的抗壓性。
年報顯示，2021年金輝控股營收達400.2億元，同比增長14.8%；實現毛利潤77.5億元，同比增長0.4%；公司擁有人應占利潤32.7億元，同比增長4.7%；加權平均債務成本為6.85%，同比下降0.89個百分點；合約負債（預收房款）724.6億元，同比增長4.9%。
市場機構給予了良好的反饋。截至業績報告披露，三大國際評級機構均維持金輝控股長期發行人主體評級不變，標普給予金輝“B+”主體信用評級，展望穩定；穆迪給予金輝“B1”主體信用評級，展望穩定；惠譽給予金輝“B+”主體信用評級，展望穩定。
與此同時，在資本市場中，金輝控股亦是一年多來港股市場股價保持最為穩定的內房股之一。安永會計師事務所對金輝控股2021年業績報告出具了標準無保留意見且沒有強調事項的審計意見，都在側面反映這家房企發展良性的橫切面。
闊斧降槓桿
“關注有質量的增長，不盲目追求規模。”是金輝控股執行董事兼執行總裁林宇在去年半年報中闡述的發展方向，此種方向與父親林定強給予金輝以往的發展定調如出一轍。
1996年成立，發家於福建，2005年實現全國化擴張，金輝並不是最早實現上市的那波房企，也並沒有閩系房企身上固有的激進標籤。早在2020年年報實現三條紅線轉綠，此種情況年報中得以延續。
事實上，當健康度取代規模成為衡量房企發展的標尺，財務安全成為房企“活下去”及規模擴圍的前提。
2021年，金輝控股下調有息負債規模，降低融資成本，優化債務結構，加固財務“安全墊”。
年報顯示， 截至報告期末，金輝控股有息負債總額同比下降1.82%。同時一年內到期債務為167.9億元，同比下降13.03%，於有息負債總額中的佔比僅31.81%，同比下降了4.1個百分點。融資成本方面，從上期的7.47%下降至本期的6.58%，降低0.89個百分點。
與此同時，在債務結構方面，銀行佔比達61.8%，CMBS佔比10.1%，美元債佔比8.6%，境內債佔比12.8%，信託等其他非標融資進一步壓縮到6.7%。合聯營擔保進一步壓縮，從55.1億到14.3億，同比降低74%。
受益於銷售端的良好去化、投資端的審慎以及持續健康的運營，在行業急劇波動的市場環境中，金輝控股再次守住“綠檔”。
截至報告期末，金輝控股淨負債率為88%，現金短貸比為1.2，剔除預收款項後的資產負債率為68.5%，全部達到“三道紅線”政策綠檔要求。
此外，在資本市場上，去年多家房企美元債違約，引發流動性危機。對此，金輝控股積極採取提前回購等措施，穩定市場預期，並順利於2021年10月及2022年1月兑付兩筆到期美元債。
據瞭解，近期金輝境內債及美元債二級市場價格區間穩定，且位居行業前列。
“多流分進”促週轉
如果財務穩健是確保企業活下去的前綴“1”，那麼，後綴加註的"0"越多，則企業發展的可能性越大。此時，房企的週轉效能更顯重要。
2021年，金輝控股在產品質量、保交房等方面多元開源，以保證現金流的穩健，企業有充足的儲備資金，“高質量的增長”一直是金輝控股長期以來堅持的發展原則。金輝控股的銷售、預收房款、利潤等數據均保持在高位。
從營收來看，2021年公司實現營收400.2億元，同比增長14.8%。側面反映金輝控股是行業內能夠保證項目開工及物業竣工交付的中堅企業之一，為營收的確認結轉奠定了良好的基礎。
從合約負債（預收房款）來看，724.6億元的數額攀升至歷史新高位，也顯示出後續預收房款充足，為下年結轉打下基礎。
整體而言，2021年度金輝控股實現合約銷售額947.2億元，合約銷售面積579萬平米，平均售價達1.64萬元每平方米；同期，金輝控股還實現公司擁有人應占利潤32.7億元，同比增長4.7%，持續為股東創造價值。
在派息方面，金輝控股計劃每股獲派0.16港元現金股息，以總股本40.5億計，折派息總額6.48億港元，該派息方案將提交股東大會批准。也為股東提供了充足的回報。
在去年理財違約、交房難等諸多問題的映襯之下，行業信任危機正呈現連鎖反應。此時，重塑公信力的法門便是硬核產品力的打造。
2021年，金輝控股持續完善住宅、商業、酒店、辦公以及綜合體等多類型物業的業務佈局，分攤行業營收風險。
2021年金輝顏選3.0產品體系的發佈，成為金輝控股產品打造的里程碑，除在無錫項目落地首座“顏選工坊”外，金輝顏選3.0產品體系也已陸續在全國21座城市的30餘座項目落地。
此外，除維持房地產銷售主營業務的健康有序經營外，金輝控股持續完善商業、酒店、辦公以及綜合等多類型物業的業務佈局，進行業務多元化佈局，以此打造多條業務“曲線”，顯現現金流的“多流分進”。
值得一提的是，據年報顯示，2021年商業租賃收入金額3.97億元，同比增長18.2%，成為金輝現金流的重要來源。
在商務園區方面，北京金輝時八區項目於2021年4月正式亮相，在酒店業務板塊的拓展上，2021年2月，福清金輝喜來登酒店開業。10月，金輝與雅高集團達成協議，合作開發打造上海北外灘地標級酒店——金輝索菲特。同時，西安金輝喜來登酒店等也都在籌備過程中。
除了穩健經營之外，在外拓儲備方面，2021年金輝控股共新增30幅土地，共計規劃建築面積389.5萬平方米，涉及到13個一線、強二線重點城市，包括北京、寧波、紹興、泉州等，長三角和東南區域是金輝控股拓展的重點。
年報顯示，截至報告期末，金輝控股全口徑總土儲超3319萬平方米，其中97.7%位於強二線及核心三線城市。
對於2022年的拿地策略，金輝管理層曾發文稱：“金輝將堅持量入為出的經營策略，堅定穩健投資和城市深耕，進一步提高土儲擴張的精準性，同時藉助公司穩健的財務表現及積極的週轉戰略，助力健康發展。”