萬科日前發佈2021年報，實現合同銷售金額6277.8億元，營業收入4528.0億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元；財務狀況安全健康，持有現金1493.5億元，淨負債率29.7%且長期處於行業低位。
發佈年報的同時，萬科推出回購方案和上市以來最高比例分紅派息預案，在兼顧企業長遠發展的前提下，用實際行動保障股東的利益。公司稱將在未來三個月內擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，基於當前的股價，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。
年內有信心實現企穩回升
鬱亮在《致股東》中反思了下降原因。從財務層面看，2021年萬科淨利潤下降源於三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業税金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結構上看，開發業務依然對公司淨利潤具有決定性作用。
其坦言，儘管公司較早意識到高速增長終將結束，但公司的行為未能堅決擺脱高增長慣性，部分城市出現投資追高冒進，導致毛利率下滑。同時，充分授權、分佈式實施是萬科過往快速發展的機制保障，在追求效率優先的高速增長階段，這一機制能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰鬥力。但隨着近年來業務複雜度提高，市場競爭日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導致操盤表現的離散度上升，影響了整體業績。
鬱亮表示，2022年，將採取堅決、有針對性的行動，全力扭轉開發業務局面。公司以開發經營本部為主導，推進“一盤棋”建設，解決能力分散、操盤表現不穩定的問題。同時嚴格投資管理，投資向市場更為穩定、團隊操盤能力更強的區域集中，提高投前研判的精準度和投後落地實現程度。非開發業務繼續提升經營效率和競爭力，爭取更大的發展空間和更好的回報水平。鬱亮認為，非開發業務將為公司整體利潤率水平提供一定支撐，也為未來不動產市場準備更多合格資產，對接更廣泛合作機遇。
對於2022年的業績，鬱亮表達了明確的信心，相信行動和努力將支撐公司在2022年實現營業收入和淨利潤的企穩回升。
非開發業務進入高速發展階段
萬科很早就意識到人口放緩的問題，住房需求增長不會永久持續下去，需要尋找具備長期潛力的新賽道，以保障公司發展。根據年報顯示，經過八年的探索和佈局，其非開發業務迎來高速發展階段。
萬物雲成為行業率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。萬物雲已形成極強的外部競爭力，新增合約面積中外拓業務佔比超七成，其中商寫領域外拓樓盤佔比約近八成，已在廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩打造多個城市服務的標杆案例。
物流倉儲抓住國家基礎設施升級機遇，旗下冷鏈倉儲位居行業第一。近三年收入複合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%，穩定期項目NOI率達到6.5%。萬緯還成功引入了GIC、淡馬錫等知名機構作為戰略投資者，其專業能力和市場價值受到認可。
萬科泊寓已成為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。近三年收入複合增速40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立競爭優勢。除自身資產外，泊寓還為294家企事業單位的租賃住房項目提供產策、建造和運營管理服務。
商業業務方面，印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處於行業第一陣營。近五年收入複合增速達到20%，在商業最發達的長三角地區，印力在管面積處於前列，近兩年新開業的大型購物中心項目首個完整年整體NOI率在6%以上。
萬科認為，如果只看經營收入和利潤，這些業務在今天以及未來都很難達到房地產開發的同等規模。但隨着全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業務能產生穩定現金流的優勢開始顯現，以其為對象的多種類型的長期股權投資開始增加。公司投入收益將能夠通過多種方式體現，一定程度上形成對業績的支持。其基於現金流的財務價值、基於韌性和細分市場擴展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。
新民晚報記者 楊玉紅