評司論企|短期獲批162億，窺探中海商業未來之路

2020-05-20由卯秀珍發佈於財經

導讀

預計未來在資金的加持下，中海旗下的“明天”業務——持有商業物業將迎來加速發展。

◎ 文 / 房玲、易天宇

據深交所5月8日信息披露顯示，中海企業2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券，以及2020年面向專業投資者公開發行公司債券均獲深交所通過，兩個債券擬發行金額分別為95億元和24億元。此外若加上4月獲通過的中海商管1號及2號資產支持專項計劃，4筆獲批總規模將達186億元。

值得注意的是，其中約有162億規模的融資與中海投資物業的運營相關，包括95億的住房租賃公司債，以及約67億的中海商管資產證券化。預計未來在資金的加持下，中海旗下的“明天”業務——持有商業物業將迎來加速發展。

專項債券加快長租建設

未來發展仍需主動出擊

長租項目集中長三角，2020年將達6家

目前，中海旗下的長租公寓共分為海堂、友裏兩大品牌，分別定位為商務服務型公寓及舒適社交型公寓。截止2019年，中海已開業兩家長租公寓，其中中海友裏上海小崑山店為首家落地運營的長租項目，於2019年8月正式開業，總建面9809平米。2020年按計劃，中海還將有4家長租公寓項目入市，屆時中海旗下在運營長租公寓數將達6家。

據悉，此次中海發行的住房租賃專項公司債，發行規模不超95億元，扣除發行費用後，66.5億元計劃用於住房租賃項目建設，28.5億元用於補充一般運營資金；此外首期發行規模不超20億元，其中12.6億元用於自有租賃住房建設，共包括5個長租項目，預計可租建面超10萬平米。5個項目均位於核心一二線城市，如北京、上海、蘇州等，其中4家均位於長三角城市。

盤活物業營收多元，被動持有限制發展

此次中海發行專項公司債用於長租項目發展，與企業的戰略導向相吻合，既能有效盤活低效物業，又能實現營收的多元。隨着公司債的分期發行，相信會有更多長租項目加快建設進度。從優勢上來看，中海偏好一二線拿地，獲地的城市能級較高，能夠契合長租公寓的發展特點；中海擁有多年寫字樓及商場運營經驗，在長租公寓管理運營方面有經驗支持；此外中海的融資成本較低、財務穩健，一定程度上能夠滿足長租公寓的資金需求。

但從募集説明書披露的項目信息來看，大多數中海的長租項目都是被動持有，是出於土地出讓時的自持要求，而被動持有的長租項目。這也造成了中海在拿地時主要以物業銷售為主要考量標準，而長租項目的地段位置沒有太多選擇機會。此外這類長租項目大多為小區內的特定樓棟，易與項目內的業主形成租金競爭，限制了項目的發展。由此判斷，目前中海旗下的長租公寓更多為低效物業盤活，但若要真正擴大規模、進軍長租，還需要在戰略上主動出擊，運營上輕重結合。

資產證券化釋放商業價值

集中商業仍有漫漫長路

持有物業自行造血，未來商業加速擴張

除了住房租賃專項公司債，中海還先後獲批了約67億的中海商管資產證券化，其中中海商管1號37.01億已成功發行，據公告顯示資產證券化產品涉及資產包括北京中海地產廣場，以及成都中海國際中心。據悉北京中海地產廣場及成都中海國際中心均為中海持有物業中較早建成的，其中北京中海地產廣場於2011交付運營，而成都中海國際中心則於2012年交付。除了兩棟寫字樓外，中海還擁有較多其他優質持有物業，尤其是寫字樓物業，如北京朝陽區中海廣場（09年交付）、上海中建大廈（08年交付）等等。

截止2019年中海已持有在運營寫字樓45棟，寫字樓收入約29億元，其中北京、上海及倫敦收入達17.1億元，佔比59%；此外共持有在運營購物中心13 家，購物中心收入約8.4億元。如此規模的持有物業，完全可以為中海吸引到更多的資金，從而提前釋放商業物業價值，投入到更快的商業發展中去。

按照計劃2020年中海將有10座寫字樓、3座購物中心竣工，並預計會有兩個寫字樓、兩個購物中心實現入市。此外根據中海地產“2020年環宇商業合作伙伴年會”，中海計劃2023年要開發運營超過40座商業綜合體，這也意味着中海的商業版圖，尤其是集中商業部分將實現大跨步的發展。事實上，2020年中海也確實加大了發展步伐，如1月中海聯合中環以63億取得上海普陀真如副中心板塊商業用地，3月又收購佛山南海怡豐城，繼續擴展在大灣區的商業版圖。

集中商業具備擴張基礎，與第一梯隊仍有較大差距

鑑於目前中海已是中國內地最大的單一業權寫字樓發展運營商，擁有較多成熟且優質的寫字樓物業，非常適合作為資產證券化的方式吸引投資。未來中海大概率將繼續採用資產證券化的方式，進一步釋放其成熟寫字樓的商業價值；同時保持自身規模的領先地位，進一步擴大品牌影響力。

而對於購物中心而言，起步相對較晚，規模發展仍需要大量的資金支持，通過資產證券化同樣在一定程度上滿足了該業務的資金需求。值得注意的是，目前中海在集中式商業方面已形成了完善的產品線，包含了綜合體、社區商業、商務配套以及商業街等等。隨着產品研發的成熟，中海的集中式商業具備了規模擴張的基礎。

雖然中海商業的規模擴張已提上日程，但相比於第一梯隊的凱德、華潤、龍湖、大悦城而言，中海無論在規模上還是品牌影響力上，仍有較長的一段路要走。尤其是品牌部分，中海的環宇系列產品仍未出現標杆項目，品牌影響力有待提升；此外在規模擴張下，對於其運營能力也是一種考驗。

整體來看，此次中海發行的專項債券和資產證券化，均是對其商業的較大利好。尤其是在資產證券化領域，中海擁有較大規模的成熟寫字樓物業，能夠實現自行造血，補充集中式商業的發展資金需求。但長遠來看，在集中式商業及長租公寓領域，中海仍有較長的路要走，尤其是在品牌影響力上，中海還需要一個標杆項目來實現自我證明。

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龍湖商業起步於2000年，龍湖拿下重慶北城汽車修理廠地塊，該項目是龍湖的首個天街項目，在此之後打開了龍湖商業佈局的大門。2010年是龍湖商業發展發力的“元年”，彼時國內商服用地供應大幅上漲，而且人均GDP的快速上漲也拉動了對商業的巨大需求，龍湖2010投資物業項目個數達到16個，較於2009年增加了12個。到2011年，龍湖明確商業發展戰略，成為龍湖繼物業之外的另一道主航業務，商業運營收入也逐漸成為整個上市公司收入增長，以及利潤上升的重要一極，彼時龍湖開業有7個商業項目，持有開業面積達到43.89萬方。較早的商業佈局，使得龍湖對自身商業的定位、以及發展佈局作出了恰當的梳理，到2012年，龍湖明確地列出了商業項目的3條產品線：天街、星悦薈、家悦薈。投資物業項目個數增長到25個，已開業項目10個。而後龍湖加速商場的開業速度，2013年起其商場的開業建面年均同比增長30%左右。截至2019年上半年，龍湖投資物業總儲備項目（含已開業）有80個，建面共計1013.5萬平方米。到2019年底龍湖已開業商場39個，建面超過380萬平方米，而隨着龍湖商業土儲的逐年釋放，到2020年龍湖預計開業商場超50個，而龍湖目前持有的八十多個項目，這些項目將會在未來幾年釋放，將加大龍湖商場的營業收入。