本文為IPO早知道原創
作者｜Stone Jin
據IPO早知道消息，國內最大的房產交易及服務平台貝殼找房（以下簡稱“貝殼”）於美東時間7月31日更新了其向美國證券交易委員會（SEC）遞交的F-1文件，主要增加了2020年上半年的業績表現。
更新後的招股書披露，2020年上半年，貝殼的平台交易總額（GTV）為1.33萬億元（人民幣，下同），較2019年同期增長49.4%；營業收入為272.6億元，較2019年同期的196.1億元增長39%；淨利潤則為16.1億元，同比增長188.6%。
而在經營指標方面。2020年上半年，貝殼的EBITDA為25.9億元，同比增長45.7%。截至2020年6月30日，貝殼的流動資金總額為399.1億元，較年初增加63.7億元。
美東時間7月24日，貝殼正式向SEC遞交F-1招股説明書，計劃以“BEKE”為證券代碼在紐約證券交易所掛牌上市，將成“中國居住服務平台第一股”；高盛、摩根士丹利和華興資本擔任聯席主承銷商，摩根大通則為副承銷商。
貝殼的前身可追溯至2001年成立的地產經紀品牌“鏈家”，在其成功搭建行業基礎設施和標準後，為解決房地產交易及服務效率偏低的行業痛點，貝殼選擇重塑服務提供者和購房消費者的搜索和交易過程，目前已覆蓋二手房、新房銷售、房屋出租、房屋裝修、房地產金融解決方案和其他服務等領域。
2019年，貝殼共完成超過220萬單交易，總計產生21280億元的交易總額(GTV)，成為中國最大的房地產交易和服務平台，同時也是橫跨所有行業的第二大商業平台。
商業模式上，貝殼的最大創新為ACN（經紀人合作網絡），其作為平台最重要的底層操作系統，使得包括購房者、 賣房者、房東和房客在內的住房客户能夠與房地產經紀品牌、門店和中介機構順利進行住房交易。
具體來講，貝殼的ACN主要扮演了三個角色：1、使得服務提供者之間的信息和資源共享，打破信息孤島；2、分配中介經紀人之間的合作關係來實現跨店面、跨品牌的合作；3、為經紀人、店面、品牌和其他服務提供商創造一個專業的網絡，讓他們可以在平台上互聯互動。
此外，家庭裝修服務提供商、金融機構等其他生態系統的參與者亦能通過ACN獲得一定收益。
反映在交易數據上，2019年貝殼平台上超過70%的存量房交易均通過ACN跨店合作完成。
截至2020年6月30日，平台擁有265個房地產中介品牌，超過4.2萬以社區為中心的門店，並在全國103 個城市彙集超過45.6萬名經紀人。
交易效率方面，以每家店存量房交易量的GTV計算，貝殼的效率超過2019年行業平均水平的1.6倍。以店均存量房GTV計算，2019年下半年貝殼平台連接門店的店均GTV為2030萬元，較2018年同期的1090萬元同比增加高達86.2%。
值得一提的是，貝殼還在中國率先推出了“真房源標準”行業標準，並自2008年起不斷構建和豐富“樓盤詞典”，其中包含真實和獨特的房源信息。截至2020年6月30日，貝殼的“樓盤詞典”涵蓋了約2.26億套住房，是中國最全面的房源數據庫。
2017年至2019年，貝殼的營業收入分別為255億元、286億元和460億元，其中2019年較2018年的增幅達60.6%，其主要從存量房交易服務、新房交易服務、以及新興和其他服務中獲得收入。
2019年，貝殼的調整後EBITDA為29.17億元，較2018年的6.06億元增長381%。截至2019年12月31日，貝殼擁有的現金及現金等價物為319億元，現金儲備相對充裕。
灼識諮詢的報告顯示，2019中國住房市場的市場規模為22.3萬億元，預計到2024年進一步增至30.7萬億元，複合年增長率為6.6%；而經紀服務的滲透率則將從2019年的47.1％增至2024年的62.2％，通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV將從2019年的10.5萬億元增至2024年的19.1萬億元。
顯然，對於志在“為3億中國家庭提供全面且值得信賴住房服務”的貝殼而言，未來的增量空間仍然巨大。