中南上半年的業績表，最靚麗的數字就是利潤。
上半年，中南銷售額增速只有0.2%，營收增速22.1%。利潤總額從去年上半年的22.13億元大幅上漲至31.67億元。
漲幅高達43.1%。
可中南的利潤構成裏，含有的“水分”卻越來越多。
其中的重點對象之一是高達17.67億元的投資收益。
且不説詭異的財務、管理、銷售三大費用。利潤總額的這17多億元投資收益，並非來自中南的主業：蓋房子和賣房子，而是屬於難以持續的、缺少現金流的“紙上利潤”。
17.67億投資收益，合計佔利潤總額的55.8%，超一半。
中南的利潤越來越“水”，質量也越來越“差”，可“質量差”的“水利潤”出現後，中南做另一件事時，卻掏出的真金白銀。
投資收益不斷增加的2018-2019年，中南分紅情況是：2018年：每10股發1.2元紅利；2019年：每20股發2.8元紅利。
之前分紅時，每10股紅利不過：1毛5，2毛，4毛。
2009年，陳錦石、陳昱含家族借殼大連金牛上市，“陳家”一直持有中南建設超50%的股份，因此，大部分真金白銀流入了陳錦石、陳昱含家族手中。
依賴會計準則，給上市公司製造跟主業關係不大、難以持續、且缺少現金流的“水利潤”，以此抽走真金白銀，不知道，這算不算一種“掏空”？
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2019年11月，福布斯發佈了《2019福布斯中國富豪榜》，陳錦石家族以83.4億元財富值，排在了第329位。
57年前的1962年，陳錦石出生在南通市海門縣常樂鎮，是一個地地道道的南通人。
南通人對他們這位老鄉一直有兩個好奇：南通那輛總長5米多，車牌蘇F·02888，據稱光上牌就花了100萬的邁巴赫，到底是不是他的；其二：他的那架私人飛機，一年飛幾次？
當然好奇還包括，飛機上都有誰？主要飛去哪兒？
陳錦石從小在單身家庭長大，很窮；2歲時沒有了父親，一家5口人依賴母親種地養活，長大後由於沒有文化，幹過小工、泥瓦匠等雜工，依然很窮。
陳錦石現在擁有的這83.4億元，合41.7架飛機，或834輛邁巴赫——這是很多人不能想象的財富。
可人都有一個不知足的共性：手裏有1塊錢時，他想要1000塊；手裏有1000塊時，他往往又想要100萬。永遠要想把資產擴大1000倍。
很少有誰的貪念會隨着富有而消失。
對上市公司控制人來説，獲得巨量真金白銀的方式有兩種：賣股票套現和分紅。其中，套現比分紅獲益更豐；而套取鉅額現金，必須依託高股價。
2018年以前，陳錦石、陳昱含家族，通過賣股票獲得的利潤並不多，而通過分紅獲得的真金白銀也相對較少。
那83.4億元，不過是可以看不可以動的賬面財富。
回頭看去，由於股價太低，陳錦石、陳昱含的財富，比協信的老闆吳旭還少幾億，公司規模早已經排不上名的張欣、潘石屹家族，這些年已陸陸續續套現幾百億。
依靠投資收益等指標，把利潤儘量放大，對陳錦石最直接的利好是：
能夠打通分紅和賣股票套現任督二脈。
現在，陳錦時、陳昱含已經通過分紅獲得數億現金。他們持有中南20.58億股股份，大部分都已經解禁，股價上漲後，有着巨大的套現空間。
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可惜，地產股這些年一直不被看好，概念股股價翻3倍、10倍的當下，中南的股票從年初的8塊多隻漲到了9塊多。
與此同時，債務融資也沒有因為中南多做了缺少現金流的“注水業績”，而給予更大的傾斜。
2016年，中南向合格人士發放了利率為7.3%的公司債，今年到期後回售轉售，面對7.3%的高利率，只轉售了104.7萬張，還有1133.95萬張沒有賣出去。
利率高達7.3%，只賣出去不到十分之一。
股價不高，發債困難——中間的難只有陳錦石、陳昱含等控制人知道。
實際上，已經進入了top20的中南，在很多人眼裏，不過還是一個重倉三四線城市邊緣房企，定義它邊緣並非出於規模，而是更多出於產品力。
豪宅領域，都知道綠城、融創，在北京有金茂、遠洋，誰知道中南？
前兩天，住建部發布了房企三條紅線：1.剔除預收款後的資產負債率大於70%；2.淨負債率大於100%；3.現金短債比小於1倍。
踩到這三條件的房企，債務融資將持續收窄。而中南踩中了其中的兩條：
剔除預收款後中南的資產負債率為82.86%，淨負債率為147%，遠遠超過紅線。未來融資將更加受阻。
4年前的2016年，陳錦石在股價高企時，做了兩件事：以14.69元/每股的價格，發行3.16億股股份，募集淨資金45.8億元；另一件是以14.84億股為基數，每10股轉增15股股本。
股權融資是最直接、有效的降低債務方式。2016年中南債務比率因發行新股而大幅下降。可在股價提振乏力的現在，中南又何去何從？
三條紅線主要涉及負債，難道未來的陳錦石、陳昱含，將持續將債務外移，形成更大量明股實債。把中南做成一座美麗的危城？
不知道是否有大量“明股實債“項目會在將來的中南出現。不過，陳錦石、陳昱含家族可能已做出的決定是：
在利潤上調整更多的“低質量”業績，來提振股價。
幾天前，陳昱含提出了一個令人咋舌的利潤髮展目標。2018-2021年，中南歸屬於母公司股東淨利潤，相較2017年的增長幅度分別不低於：240%、560%、1060%、1408%。
這是一套超級巨大的利潤增幅方案。
以此估算，今年中南需要實現70億元的歸母淨利潤，可上半年只有20億元，還有50億待完成。
陳錦石逐漸退居幕後，陳昱含變成中南新的話事人。提出下半年50億元利潤目標，這是否意味着：陳意涵在注水業績的路上將漸行漸遠？
拭目以待。一座危城，也是靠一磚一瓦，一代又一代人的努力建成的。