樂居財經 張丹 發自北京
不足50天，榮萬家的上市已從計劃落到行動。如此雷厲風行，與軍人出身、重執行的耿建明不無關係。
身為榮盛發展(002146.SZ)董事長，耿建明不常出現在公眾場合。不過，江湖雖未留音，卻一直有他的傳説。
“起於茉莉之鄉，揮師北上，帶領企業從青萍之末，成為浩瀚江河。”業界常用這句話來形容耿建明的發家史。從河北房企，到全國百強，除了敢想敢幹的決斷，耿建明還有“從自己口袋裏往外掏錢搞激勵”的風格。
榮萬家的上市便可窺見一斑。
上市前夜，耿建明引來中鴻凱盛，用8.8%股份封賞61位合夥人，此外，又拿出7.68%的所佔股份激勵46位合作伙伴。這封賞的107位合夥人中，既有耿建明的胞弟，也有耿建明的女兒與女婿，大多是跟隨耿建明或榮盛發展多年的人。
對同時出現在中鴻凱盛與盛繹德商務（實施員工激勵計劃的公司）股東名單中的耿建富、劉紅霞、梁志國、符俊賢，共有103將接受封賞，若連同耿建明自己，分享榮萬家紅利的共有104人。
耿建明“自掏腰包”的股權激勵，頗有“有福同享”的意味，背後也透露着對旗下物業上市的底氣。
分拆物業上市，耿建明已經醖釀了近兩年，對於擁有近20年行業經驗的物業公司而言，準備的時間並不算短。
此次推動榮萬家上市，耿建明所持股的榮盛發展仍為第一大股東，不過，其將實操之權交給了胞弟耿建富，除此之外，還將自己的女兒耿凡超通過中鴻凱盛帶到了大眾面前。
1變3的“合夥人計劃”
着手分拆上市大概從2018年開始，彼時也是榮盛發展全權掌控榮盛物業（榮萬家之前的簡稱）的第11年。
這一年，榮盛發展第三次增資榮盛物業，投入5000萬，將註冊資本從500萬增至5500萬。對旗下物業增資無可厚非，不過，引入注意的是，這次增資距離上一次已有11年，增資額度不是往年的百萬起步，而是上千萬。
緊隨其後的2019年，榮盛發展引入外資——中鴻凱盛，其增資9896萬元，其中531萬元計入註冊資本，9365萬元計入資本公積，將榮盛物業的註冊資本推高至6031萬元。
增資之路在2020年走得更快，榮萬家的上市之意更是“路人可見”。
3月更名改制，將原“廊坊榮盛物業服務有限公司（簡稱榮盛物業）”更名為榮萬家生活服務股份有限公司（簡稱：榮萬家），從有限公司改制為股份有限公司；4月再增資，註冊資本由6031萬元增加至2.58億元。
與此同時，也結束了榮盛發展長達12年的“一家獨大”局面，從1人把控到2家分攤，榮盛、中鴻凱盛則分別持股91.2%、8.8%。
看似兩家分持的榮萬家，其實，仍為耿氏家族所掌控。公開資料顯示，中鴻凱盛由61為自然人同時持股，實際控股人為耿建明的女兒耿凡超，持股44%。
不僅如此，在推動榮萬家上市的同時，榮盛發展董事長耿建明還制定了“合夥人計劃”。拿出榮盛發展7.68%的所佔股份、中鴻凱盛0.74%的所佔股份用作激勵。
這合計8.42%的股份由盛繹德商務通過約1.05億元的增資獲得。此項股本增資完成後，榮萬家的股權架構將從2變3，分別由榮盛房地產發展、盛繹德商務及中鴻凱盛分別持股83.52%、8.42%及8.06%。
這個在今年5月13日成立的盛繹德商務，其合夥人由榮盛發展10名高管、13名僱員、榮萬家23名僱員組成，其中擔任榮萬家董事長兼執行董事的耿建富持股比例11.20%，為第三大股東，僅次於僱員（33.45%）、第三方（13.92%）。
耿建福是榮萬家的掌舵者，也是耿建明的胞弟。2016年2月加入榮萬家後，一直擔任名譽董事長，負責本集團的戰略決策。關於他的個人資料並不多，瞭解的入口也只有招股書的履歷簡介。
出生於江蘇，發跡於河北。在哥哥耿建明創辦榮盛發展之初，耿建福就在公司擔任要職，在2000年成立榮盛物業時，耿建福的業務範疇就包括了物業管理。
這也印證了坊間傳聞“榮盛物業一直都是耿建福在管”，2016年其正式加入榮盛物業後，“名譽董事長”一職為其“正名”，此後耿建福便是既有身份，更有實權。
收入年複合增長率32.8%
在物業行業摸爬滾打20年的榮萬家，自身積累了一定的實力，在管面積連年增加，營利增長可觀。
招股書顯示，榮萬家服務業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，2017年—2019年，收入從7.1億元增至12.51億元。其中上述三項業務收入分別貢獻了6.8億元、4.29億元、1.41億元，佔比54.4%、34.3%、11.3%。
收入增長，利潤的回報也在每年增加，而且，利潤的增速要快於收入增速。近三年，榮萬家的利潤及綜合收益總額從0.42億元增加至1.10億元，複合年增長率為62.2%，而收入的複合年增長率為32.8%。
對比三項業務，物業管理服務的比重連續下降，從2017年的61.5%降至54.4%，雖仍牢牢佔據“半壁江山”之位，但毛利率一直較高的“社區增值服務”、以及毛利率增速較快的“非業主增值服務”的比重正在逐步加大。
尤其是，“非業主增值服務”從2017年的28%增至34.3%，增幅可觀，根據介紹，該項業務主要是為物業開發商提供增值服務，其毛利率從2017年的9.9%在2019年已達12.2%。
收入的連年增長與在管面積有着直接關係。截至2019年12月31日，榮萬家服務共管理251個物業管理項目，訂約管理351個物業管理項目；在管總建築面積為4840萬平方米，總合約建築面積為7560萬平方米。
與多數從房地產分拆出的物業一樣，榮萬家的在管面積基本都是靠母公司輸送。招股書介紹，2017年—2019年，榮萬家的在管建築面積中100%、99.98%、99.5%都是來自榮盛發展集團，由這些面積所得的收入佔總收入的比例也在九成以上。
榮萬家從2018年開始外拓第三方在管面積，從母公司輸送面積的微降也能看出一二。在這些在管建築面積中，環渤海經濟圈佔比近六成；長三角地區增勢明顯，佔比從18.9%擴容至21.3%；中西部與大灣區則分別佔13.5%、5.4%。
目前，榮萬家手握現金2.21億元，較去年減少2.18億元，隨之減少的還有借款，從2018年的2.1億元縮減至2019年的0.9億元，由此，資產與負債同期下滑，致使負債率也大幅降低，從2018年的91%降至77.5%。截至2019年底，榮萬家的資產總額17.1億元，負債總額13.2億元，淨資產3.8億元。