2020年4月30日，公募REITs正式開閘，雖然首批以基礎設施為主，但對於中國公募 RETIs 領域來説可謂是一個好消息。如果公募REITs在基建領域試點較為順利的話，未來將大概率應用到其他優質物業領域。
參考海外REITs市場，酒店REITs是其非常重要的組成部分。2020年，受全球疫情爆發導致商務、旅行活動急劇減少，海外酒店類REITs較年初大幅下跌。
對此，我們通過分析海外REITs市場唯一100%以內地酒店作為底層資產的REITs——開元產業信託，來了解開元REITs行情表現低迷除了受整體市場的衝擊外，還有哪些經營的因素。
酒店市場整體低迷，
內地酒店REITs價格一蹶不振
2020年的艱難開年對酒店業衝擊巨大，據企查查數據顯示，今年一季度酒店相關企業註冊量創下近五年來新低，僅有6.6萬家企業新成立，較2019年同期下降近4成。而2020年第一季度有1.3萬家酒店相關企業註銷、吊銷。據CAIC不完全統計，最近一個月僅一線、新一線城市就有超過20家中高檔酒店新掛牌擬進行轉讓，已有多家一線城市高端酒店完成易主或撤牌，5月上海浦東四季酒店撤牌、6月北京萬怡酒店剛剛撤牌關店。
開元產業信託（下稱“開元REITs”）是海外REITs市場唯一100%以內地酒店作為底層資產的REITs，其旗下酒店也在政府疫情防控措施下停業1-2個月，3，4月份恢復營業後整體運營面臨較大壓力，開元REITs的行情也在3月後一蹶不振，五一假期後雖隨着小長假旅遊市場的短暫復甦略有反彈，但又迅速回到了低位，2020年對整個酒店行業來説，生存都將是一個巨大的考驗。
運營表現大幅下滑，
開元REITs2019表現乏力
1、營收&利潤雙雙下滑
開元REITs共擁有6家中高端酒店，其中5家為五星級酒店，1家為四星級酒店。據開元REITs 2019年年報披露，2019年總收入2.55億元人民幣，較2018年下降7.6%。主要是由於國內宏觀經濟增速放緩，旅遊及商務需求不振帶來酒店業入住率及每間可用客房收入下滑。此外開元REITs在2019年11月出售了荷蘭的一處酒店資產用以緩解REITs運營現金流，這也是導致REITs資產經營收入下降的原因之一。
在整體市場下行的大背景下，開元REITs為了維持旗下酒店項目的入住率，增加了多個線上代理商使得經營開支大增，經營利潤則下降10.66%，加之投資物業公允損益發生變動，整體經營溢利為1.42億，較2018年大幅下降51.77%。REITs分派收益率也由去年的6.7%跌至4.4%，同比下滑超5成。
2、整體運營效率降幅明顯
開元REITs 2019年整體運營情況較2018年有一定程度的下降，首先從資金端來看，2019年營業收入對財務成本的覆蓋倍數比2018年提高了14.39%，但較2017年來説還是處於較低水平，同時槓桿率自2017年逐漸遞增，2019年達到39.9%，REITs整體財務風險有所上升。
儘管國內旅遊業近幾年蓬勃發展，但是由於高端酒店市場飽和，供給處於過剩狀態，再加之“三公消費”政策的影響，國內高端酒店經營受到一定程度的影響，酒店資產整體業績難擋下滑的態勢。從開元REITs項目運營端來看，入住率和每間可用客房收入（Revpar）自2017年起已是兩連跌，其中2019年入住率同比下降1.19%，每間可用客房收入則同比下降3.29%，下降幅度較大。餐飲收入2018年短暫回升後出現回落，2019年下降2.92%。REITs持有資產整體運營效率一般，拖累整體收入下降7.63%。
3、5家商務酒店表現低迷
開元REITs擁有的6家酒店，5家毗鄰交通樞紐，以商務旅客為主，2019年運營指標均表現低迷，每間可用客房收入均有不同程度的下跌。1家度假型酒店，以度假遊客為主。2019年入住率逆市上揚，每間可用客房收入維持在去年水平，表現遠優於其他以商務遊客為主的其他交通樞紐附近酒店項目。據文化和旅遊部統計，2019年上半年及三季度全國五星級酒店平均入住率分別為58.52%及64.32%，開元REITs持有酒店總體平均入住率略優於行業均值。
從酒店區域分佈來看，受益於發達的旅遊經濟，江浙地區酒店資產的表現略優於其他地區。而開元REITs唯一的度假型酒店，杭州千島湖開元度假村客房數量有限，即使表現優越，但整體收入貢獻有限不足以抵抗總收入的下滑趨勢，孤掌難鳴。
4、酒店資產估值跌回2016
開元REITs擁有酒店資產在2019年資產價值整體下滑，在高端酒店市場趨冷的大背景下，4處酒店估值同比下跌，僅2處入住率較好的酒店資產價值同比無變化，REITs資產估值跌回2016年水平。另外，據其年報披露，REITs旗下杭州開元名都、寧波開元名都及浙江開元蕭山賓館都進行了改造及升級，但今年受突如其來的疫情影響，酒店業整體承壓，預計2020年開元REITS酒店資產估值將進一步下跌。
在買賣資產方面，2019年11月開元REITs以7000萬人民幣的價格出售了其在荷蘭的一處酒店資產及權益，用來緩解營運資金壓力，從今年開元的情況來看，提前賣出海外資產改善現金流，這不但可以緩解資金壓力，也可以在市場低位對優質資產進行投資。
商業資產公募REITs
在路上，活下去才是關鍵
2019年的開元REITs持有酒店運營指標表現下滑明顯，但僅靠一家表現優越的度假酒店仍難擋REITs營收&利潤雙雙下跌。今年疫情之下，各家酒店都在積極自救，儘量壓縮成本、保證現金流，開元也不例外。開元REITs旗下酒店推出超值客房套餐、早餐團購、美食卡等促銷活動維持酒店經營現金流，盡力熬過困難，等待下半年旅遊市場的恢復。
今年基礎設施公募REITs試點的推出讓對商業資產公募REITs期盼已久的市場看到了一絲曙光，更有地產基金樂觀的預測商業資產公募REITs有望在3年內推出。商業資產公募REITs的關鍵在於底層資產的收益率是否可以超越市場其他資產對投資者產生充分的吸引力。開元REITs2019年的分派收益率僅有4.4%，較上一年度下降2.3%，2020年的分派收益率恐要再次下跌，畢竟對酒店行業來説，努力維持現金流走出“至暗時刻”，“活着”才是今年的關鍵詞。
來源：丁祖昱評樓市