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最近，廣州市釋出了加快發展住房租賃市場工作方案，共16條內容。其中的“保障租購同權”迅速發酵，引發網友熱議。廣州先行先試的做法值得肯定，不過，租購同權實行起來難度不小。現在就斷定學區房價格會降，也為時尚早。…[詳細]
要點速讀
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實現真正的租購同權，阻力重重，很多家長都會反對。
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租購同權很難降房價，還可能漲房價。
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明確提出租購同權，是個好訊號
對絕大多數租房者來說，租房不是什麼愉快的經歷。租房住，意味著一個人是所在城市、社群的外人，不僅缺乏安全感，偶爾還會有“被羞辱”的感覺――尤其是在子女上學的時候。
而廣州的“租賃16條”之所以引發熱議，是因為它給沒買房的外地家長帶來了新希望――檔案明確提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。
廣州政府官網截圖
什麼樣的租房人是符合條件的呢？“租賃16條”規定：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧藉讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的。這些承租人的子女將由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定（市教育局牽頭）。
雖然“租賃16條”對承租人還有一定的限制，但它畢竟對戶籍居民和部分無戶籍居民的子女入學問題通盤加以考慮，與不少城市相比，是個不小的進步。目前，戶籍和房產仍是各大城市向市民提供公共服務最主要依據，租購同權旨在剝離兩者附著的社會福利，方向正確。
此外，住建部曾在今年5月釋出《住房租賃和銷售管理條例》徵求意見稿，雖然第13條提到承租人可享受規定的基本公共服務，但並未明確究竟可享受哪些服務，和房產持有者是否同權。廣州先行先試，展現了對外來人口寬容友好的態度，為其他城市做了表率，值得點贊。
但也別高興的太早，真正實現租購同權並不容易
說完了租購同權的意義，下面說說租購同權的潛在問題。租購同權至少包括兩層含義：1、租房者和購房者的子女，享有同等的權利；2、租房者和購房者的子女，享有同等的待遇。
如果租購同權僅指子女享有同等的權利，那並非什麼創舉。《中華人民共和國義務教育法》第九條規定：“地方各級人民政府適當設定小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學。”法條沒有關於租房或買房的前置條件，這意味著所有兒童都有入學權利。
實際上，在教育資源較為充裕的小城市，甚至在一線城市，外地人口滿足了一定條件，如“五證齊全”，其子女上學上個一般的學校並不是很難。
在大城市，上學並不是很難，難的是上名校
大家期待的租購同權，明顯是第二種同權――租房者和購房者的子女享有同樣的待遇，尤其是進名校時的排位待遇。
大城市中的熱點名校屬稀缺資源，雖然所有的孩子都是平等的，但面對有限的優質資源，總有一些孩子比其他孩子更平等。一般來說，房戶合一者，為第一順位，有戶口其次，有房再次（有的地方房子更重要），租房者末位。名校招人少，只能招第一順位的孩子（有時名額都不夠），其他順位的孩子只能光看著，這種局面才是普通人最想改變的。
不過，要想實現真正的同權，阻力重重。為了孩子上名校，很多家長已不惜花高價，賣大買小，擠進破敗的學區房。經歷瞭如此慘烈的“軍備競賽”之後，突然告訴這些家長，你孩子的順位和租房者的順位相同了，他們不會輕易同意。
從更廣的層面看，由於戶籍制度和地方利益的存在，全國高考尚不能同一張試卷，同一個錄取分數線，在大城市實行不分戶籍的租購同權，本地戶籍的家長更不會同意。
實現租購完全同權，還可用多校劃片降低人們對學區房的預期
即使地方政府不顧已購房者和本地人的不滿，強力推行了租購同權，它依然面臨一個嚴峻的問題：優質學校的資源供給是有限的，需求卻大量增加了，學區房的租金變成了“房租+學位費”，租金很可能大漲。
如果租金過高，有的家長租不起房，也無法享受同權的好處；如果孩子上9年學的總花費過大，有的家長可能選擇買學區房，畢竟孩子上完學，還剩下一套房。
此外，即使真正同權，學區房的價格也有可能上漲。學區房租房需求上升，購房需求下降，房價下跌――這是比較好理解的一種情況，但也存在另一種房價上漲的可能――房租大漲，投資學區房的收益和安全性都會大增（而現在很多學區房的租金回報率已不足1%），學區房數量有限，很多投資客可能又開始搶購學區房。
因此，要讓人們享受到“租購同權”的好處，地方政府還要捨得花錢，增加優質學校的供給，同時借鑑國外經驗，強化公辦學校標準化建設、校長教師交流輪崗等機制，縮小學校之間的辦學差距，降低家長的擇校衝動。
日本對校舍面積有著非常具體的規定（資料來自論文《日本基本公共教育服務均等化研究》）
當然，即使地方加大資源投入，“由於此前實施重點中學制度遺留問題等，一些學校與優質學校存在長期差距”，再加上名校是一些地方的政績工程，短時間內實現教育公平依舊艱難。
在這種情況下，教育部門就該繼續推行多校劃片。多校劃片，簡單說就是一個小區對應多個小學或初中――家長買了學區房，孩子也不一定上好學校。實際上，2016年，教育部辦公廳曾下發通知，首次明確在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥採取多校劃片。不過，一些地方卻穩妥有餘，積極不足――一些城市教育部門在教育部發出通知之後表示，招生政策保持穩定。
火爆的學區房市場
不可否認，“多校劃片”有缺陷，如損害了已購房者的利益，但作為一個給學區房降溫的過渡性舉措，可以完善，卻不該淺嘗輒止。
認為租購同權能降房價，太過樂觀
有人說，房子之所以成為中國人的剛需，一是丈母孃，二是孩子上學。租購同權之後，孩子上學的剛需不再，學區房的投資價值也會有所減損，房價很可能會下降。
這種想法有些太樂觀了。首先，影響房價的因素太多，單一政策的效果無法預估，更不要說教育部門的細則尚未出臺；其次，如上文所說，全面租購同權阻力重重，即使能全面同權，名校資源供需矛盾加大，房價反而有上漲的可能。
更重要的是，目前國人熱衷買房，尤其是學區房，除了剛需因素，還有戰勝通脹，保值增值的願望。在國內投資渠道匱乏的情況下，投資房產尤其是目前依舊稀缺的學區房，依然會是很多人的選擇。
如果人們能少些對資產貶值的擔憂，可能會更願意租房。不少人都知道德國是世界租賃市場的樣本，社會精英都以租房為傲，買房並不能彰顯階層身份，還會成為負擔。而德國能取得如此成就，除了其能為居民提供充足、有品質的房源，以及有些“反市場”的租金管制制度之外，德國對經濟緊縮政策的偏好，對價格穩定的重視，也是不可忽視的原因。
典型的德國公租房
雖然德國的緊縮政策為不少人詬病，甚至有學者認為，德國保守的緊縮政策阻礙了歐元區的經濟復甦。然而，德國對緊縮政策的偏好，有利於價格穩定，而長期的價格穩定又讓德國人對央行非常信任（歐盟委員會前主席、法國經濟學家雅克・德洛爾曾揶揄道，“德國人不都相信上帝，但他們都相信德國央行”）。
不用擔心現在不買房，就越來越買不起，還有租金管制“護駕”，德國人自然更樂意租房。要讓人們真正覺得租房是個好選擇，德國的理念和做法值得借鑑。
結語