法治日報全媒體記者 徐偉倫 通訊員 張蕾
王先生購買了一套頂層房屋，未曾想入住沒多久，只要一下雨房子就變成了“水簾洞”。然而，更令王先生頭疼的是物業公司、開發商均拒絕予以賠償。那麼王先生的損失到底應該由誰來承擔？新買的房屋就漏水，或者剛裝修好的房屋漏水，責任如何分擔？如果遇上這類情況我們究竟該怎麼辦？看看法官如何解答。
問
新買的房屋發現漏水怎麼辦？
答：對新購買的商品房，如果發生房屋飄窗、外牆漏水等質量問題的，應當首先找出《商品房買賣合同》和《住宅質量保證書》，檢視發生質量問題的部位是否超過保修期。如在保修期內的，應當由房屋出賣人即開發商承擔修復責任；開發商拒絕修復或者合理期限內拖延修復的，房屋的業主可以自行修復，修復的費用和造成的損失由開發商承擔。
問
如果發生質量問題的地方超過了保修期，維修產生的費用是不是就要業主自行承擔呢？
答：如果超過保修期的，房屋的屋面、外牆、公共上下水管道等共用部位、共用設施裝置需要維修和更新、改造的，可以按照《住宅專項維修資金管理辦法》等規章規定的程式使用住宅專項維修資金進行維修。一般是由物業服務企業提出維修方案，業主委員會等主體召開業主大會，組織業主進行表決，表決通過後向區房屋行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請。
問
關於公共維修資金的使用，民法典是如何規定的呢？
答：關於如何使用公共維修資金，即將於明年實施的民法典充分考慮了老百姓安居樂業的實際需求，在第二百八十一條予以規定。
首先，明確了公共維修資金用途包括電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等公共部分的維修、更新和改造。維修資金必須專款專用，用於特定的目的，維修資金專項用於住宅共用部位、公共設施裝置保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。以往對於公共維修基金的用途，業主之間容易存在不同意見，以屋頂漏雨為例，有些業主認為屋頂屬於頂樓業主，應由頂樓業主自行維修；有些業主認為屋頂屬於建築物區分所有權的共有部分，歸全體業主共有，而不僅屬於頂樓業主。民法典明確了當屋頂發生損害的時候，應由公共維修基金維修，保證了一旦出現屋頂等共有部分需要修繕時，不會出現無資金可用的情形，也能保證維持業主正常的居住和生活條件。
第二，降低了公共維修基金的使用門檻。物權法第七十六條規定，公共維修基金的使用表決時須業主人數達到三分之二，面積達到三分之二。民法典降低了這個比例，規定應當由專有部分面積佔比三分之二以上且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數且參與表決人數過半數的業主同意，也就是說，要求出席會議的人數達到雙三分之二，即人數過三分之二，面積過三分之二。但表決的時候，只需要這三分之二的人中有四分之三的人同意就可以了，即最低二分之一的人同意就可以，很明顯降低了門檻。
第三，保障了全體業主對於維修資金使用的知情權。民法典第二百八十一條規定建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。維修資金的籌集與使用關係到業主能否正常使用建築物及其附屬設施，與每位業主的切身利益密切相關，每位業主都有權利知曉維修資金的籌集、使用情況。無論是業主大會、業主委員會還是物業公司，都有義務將維修資金的籌集、使用情況定期向全體業主公佈。業主也有權對維修資金的籌集、使用情況進行查詢、監督。物業服務企業或其他物業管理人或者業主委員會拒不定期公佈有關資訊的，業主尋求法律保護應當得到支援。
來源：法治日報·社群版
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