來源： 中國房地產報
最美人間四月天，但地產股卻依舊陰跌連連。
4月8日，港股內房股多數走低，萬科企業跌3.4%，融創中國跌3%，中國奧園、佳兆業集團跌超2%，中國恆大跌1.1%，碧桂園跌0.8%。
實際上，2021年以來，地產股就一直顯示出頹勢，但即使如此，一季度百強市值房企的市值總和相比2020年末仍然有所增長，市值總和增長超4000億元。但從板塊走勢以及個股表現來看，一季度百強市值房企仍然“跌”字為主。
對於地產股的連續疲弱，一位上市房企首席財務官表示，主要原因還是政府嚴控房企槓桿，令房企發展受到限制，因此難有高速增長，估值受壓，但其表示，有個別業績較好的內房股，估值表現不錯。
政策面帶動地產股“曇花一現”
2020年，地產股整體表現疲弱，2020年末，百強市值房企的市值總和相比2019年末的市值總和縮水了超萬億元。同花順資料顯示的房地產開發板塊指數全年下跌約3%，除了二季度有短暫的強勢上漲，其他三季度地產股普遍處於下跌通道，這奠定了地產股2020年全年下跌態勢。
2021年一季度，地產股的頹勢仍然未變，超跌明顯。根據中國房地產報記者統計，在百強市值房企中，有近一半企業一季度市值下跌。
雖然整體走勢疲弱，但受政策面影響，地產股也有“曇花一現”式上漲。2月25日，地產股強勢崛起。根據收盤資料顯示，當日三大指數震盪分化，其中，上證指數漲0.59%，深證成指跌0.28%，創業板指跌1.01%；兩市個股跌多漲少，超2600只個股下跌，但地產股卻集體爆發，普遍上漲，房地產開發板塊漲幅3.79%。從個股表現來看，萬科A、新城控股、世茂股份、華夏幸福等多股集體漲停，保利地產、綠地控股、金地集團也均大漲超過8%。
對於彼時地產股罕見上漲，不少房地產行業人士認為與22城集中供地政策相關。一名證券分析師認為，集中供地對大房企集中度提升有優勢，對行業而言是利好訊息。但其表示，該政策可能只是導致地產股上漲的催化劑。從地產股本身來看，價格便宜，股息高，同時在板塊中是較好的防守品種。另一種觀點則認為，地產股上漲是一種超跌反彈現象，大機率“曇花一現”，不會持續。
事實證明也的確如此。同花順資料顯示，一季度房地產開發板塊指數從1681.16下跌至1658.59，跌幅1.34%。
嘉凱城逆勢大漲96.17% 華夏幸福領跌51.43%
具體到個股表現來看，今年一季度，市值超過千億的企業共有16家，其中萬科A是唯一一家市值超過3000億元的房企，市值在2000億元至3000億元之間的企業共有3家，分別是新鴻基地產、龍湖集團、華潤置地，另有碧桂園服務、中國海外發展、碧桂園、保利地產、中國恆大、長實集團、恆基地產、恆大物業、融創中國、太古地產、九龍倉置業以及新城控股市值均超過千億元。
從漲跌情況來看，2021年一季度環比漲幅前十的企業分別為嘉凱城、珠光控股、中海物業、恆大物業、碧桂園服務、寶龍地產、華僑城A、世茂服務、融創服務以及新城悅服務，其中一季度環比漲幅最高的是嘉凱城，漲幅為96.17%。
嘉凱城的上漲原因主要在於其是恆大系概念股。尤其是今年年初，嘉凱城召開董事會會議審議並透過《關於選舉董事長的議案》，選舉時守明為公司董事長，而時守明是恆大系老員工，頗受老闆青睞和重視。雖然時守明加入嘉凱城的真實意圖不得而知，但從其過去履歷來看，這位“老恆大”的到來讓市場對嘉凱城的下一步發展有了更多想象空間，投資者也用腳投票，僅一月就為嘉凱城貢獻了六個漲停板，而一季度嘉凱城也成為資本市場表現最耀眼的個股，股價從2020年末的3.66元/股漲至一季度末的7.81元/股。
不難發現，從2020年開始，物業股長期穩居市值漲幅榜前列，2021年更是延續了這種趨勢，在一季度環比漲幅前十的企業中，有6家均為物管企業。其中，環比漲幅最高的物業股是中海物業，漲幅達到79.7%，而得益於物業股的良好漲勢，本季度內已有兩家物業企業市值超過千億元，分別是碧桂園服務和恆大物業，一季度末市值分別達到1977億元和1384億元，且值得注意的是，碧桂園服務的市值已經超過其關聯公司碧桂園。
有漲即有跌。2021年一季度環比跌幅前十的企業分別為華夏幸福、萬業企業、中南建設、禹洲集團、中國金茂、大悅城、格力地產、保利物業、綠城中國和金地集團。其中，華夏幸福是一季度跌幅最大的房企，市值下跌51.43%，市值縮水超250億元；萬業企業和中南建設緊隨其後，一季度兩家房企市值跌幅均超過20%。
從訊息面上來看，華夏幸福發生部分債務逾期，規模超過52億元，且其本身負債高企，因此在2月19日農曆新年開盤首日公司股價即跌停。華夏幸福從去年7月股價達到20.93元/股高點後，股價就不斷下跌，截至一季度末，華夏幸福股價僅為6.28元/股，相比去年高點時公司市值已縮水近70%。
龍頭房企估值已有所提升
雖然地產股整體表現不佳，但在眾多房企負責資本市場的人士看來，未來仍然有不少業績穩定增長、財務穩健的龍頭、強運營房企會迎來機會。
在去年出臺“三條紅線”監管政策後，不少房企都在積極改善負債情況，從今年業績釋出會也可看出，2020年下半年以來，TOP50房企降檔顯著，反應在資本市場上，上述房企對接資本市場的人士表示，已有幾家龍頭房企估值已經有所提升。
明源地產研究也指出，2021年“房住不炒”基調不變，“三條紅線”或許帶來行業粗放性發展狀況的出清開啟，引導行業持續健康發展。基於以上行業背景2021年券商看好的房企，大致可以歸為三類：第一類是具備融資優勢、財務穩健的龍頭房企；第二類是管理上經驗豐富、能力突出的強運營房企；第三類:則是擁有核心資產以及產業鏈上下游多元經營的房企。
具體來看，融資監管政策“三條紅線”雖然對行業融資端進行了一些限制，但這正是融資具備優勢的房企面臨的機遇，有助於行業資源進一步向財務穩健的頭部房企集中，從而提升優質地產藍籌股的估值。東北證券認為，房地產板塊估值目前處於歷史底部區域，修復空間較大。房地產行業頭部公司較高股息率呈現較優投資價效比，將持續吸引資金關注，帶動估值提升。
同時，天風證券研究報告中指出，2021年強運營體系房企將有望獲得顯著超額收益，因為決定估值的應是企業ROE的結構、強運營大於強投資。因此，當“三條紅線”卡住了房企的融資紅利後，管理紅利將幫助企業穿越週期，擁有強運營能力的房企將更有機會獲得資本市場的青睞。
此外，東北證券還提到，佈局多元化優質業務的房企，可以透過多樣化的產品、服務為主業賦能，並且能夠突破單一房地產開發行業的估值天花板，享受未來多元化資產價值重估的先機，享受業績加估值的雙提升。