樓市資本論注意到，近期國際評級機構惠譽與標普調整了中梁的評級。11月19日，惠譽確認中梁控股（2772.HK）的長期發行人信用評級為“B+”， 以及高階無擔保評級“B+”，恢復評級為“RR4”；標普也在最新的評級中維持中梁長期發行人信用評級至“B+”。事實上，在國際評級機構大規模下調房企評級的背景下，中梁此次評級調整在預期之內，且整體依然優於行業平均水平。
“功守道”，由太極推手演變而來，保留了剛柔並濟的理念及太極推手的核心規則；強調進退之間，功守有道，方內能強身健體，外能防身制敵。樓市資本論認為，這樣的功守哲學與智慧，也正是中梁所堅守的。
近日，眾多房地產公司海外美元債大跌，同時進一步推升房企海外發債成本。就在房企陷入資本至暗時刻，中梁則展現出自己的“功守道”功力。據11月19日，中梁最新公告，累計本金總額達9947.2萬美元的2021年11月票據已被登出，佔2021年11月票據初始發行本金總額約50.26%。
與此同時，中梁已將總額等於2021年11月票據的到期未償還本金及應計利息的資金匯出至受託人，用於到期時償還2021年11月票據項下的該等款項。待完成該筆優先票據贖回登出後，中梁於今年底之前已無其他重大債務到期。特別是，中梁還保持了一貫的高回款率，於11月20日，已提前42天完成全年回款目標。
受持續回購債券及銷售利好訊息的鼓舞，近期中梁的股價已多日逆勢大漲，最高漲幅達13.29%。探究中梁成功逆風前行的奧秘，樓市資本論認為，功是穩財務，守是產品力，道則是中梁的高質量穩健發展之道。
【一】功：已登出11月9947萬美元票據
“功”，非攻，指內在力量，不斷修煉，且不可一蹴而就。
在監管落地的長效機制下，穩健的財務表現正成為一家房企的核心“內功”；沒有一個指標比充裕的現金流更讓投資者安心，負債率和管理效能成為地產板塊核心資產重要的判斷標準。
這樣的內功絕非匆忙就能練就。
樓市資本論注意到，相比其他房企，中梁早在2018年就轉向以“穩”為基調的高質量增長模式，降負債戰略至少早兩年，並在一開始就確定為公司的重要任務。
因而回望中梁“三道紅線”降檔之路，整體觀感就四個字：有條不紊。
心法一：減債
中梁修煉財務穩健之功的第一大心法，就是主動提前贖回債券，這需要強大的現金流支援。
比如2021年11月2日至11日，中梁就購回了4637.2萬美元的同年11月票據，還提前贖回了明年1月票據，支付981萬美元。
加上10月陸續回購的美元票據，一個月的時間中梁已累計回購14778萬美元票據，展現出充裕的流動性和安全健康的財務表現。最新訊息是，11月19日中梁控股(02772)釋出公告，累計本金總額達9947.2萬美元的2021年11月票據已被登出，佔2021年11月票據初始發行本金總額約50.26%。同時，中梁已將總額等於2021年11月票據的到期未償還本金及應計利息的資金匯出至受託人，用於到期時償還2021年11月票據項下的該等款項。
這也使得中梁的股票，成為行業下行週期，投資者們在地產板塊中尋找的那個安全“阿爾法”——中梁股價連續兩日上漲，光12日一天就有1658萬資金流入，最終漲幅定格在11.56%。
亞布力智庫研究員武亮表示，在當下違約事件頻發的市場環境中，中梁主動進行美元債管理、降低槓桿，表明了其對市場信用的重視，也是穩定市場信心的重要舉措，因而其資本估值也會不斷被修復。
心法二：賣房
受限於去槓桿壓力以及境內外融資市場環境影響，房企籌措資金的渠道較以往窄了許多。
倚靠銷售快速回款，就成了中梁修煉財務穩健之功的第二大心法；房企運營迴歸本質，更看重銷售回款質量、現金流管理等內部經營管控。
中梁抓住市場反彈視窗期，加速銷售回款，前10月合約銷售額達1433億元，同比大漲10%；以全年1800億元的銷售目標來看，已完成80%，達成目標幾乎沒有懸念。
更重要的是，中梁現金回款率長期保持在85%，在業內處於較高水平。最新資料顯示，截至11月20日，中梁已提前42天完成2021年度回款目標。可見其持續穩財務無需採用引用戰投或大面積出售專案等非常規手段，光是倚仗經營路徑的最佳化就穩妥的完成了降檔，“三道紅線”指標不斷改善。
半年報顯示，2021上半年中梁資產負債率已經改善到了79.3%，淨負債比率更是大降9.8個百分點至56.1%，現金短債比率則達到了1.2。
樓市資本論研究院認為，當長效機制落地後，行業前景悲觀者和樂觀者依然針鋒相對，但兩者有一個共識：依靠加槓桿粗放式增長的時代結束了。
中梁則憑藉減債和賣房兩大心法，持續鍛造財務穩健之功，不僅保持了負債率的持續下降，還進一步增強了核心利潤的穩健與現金流的抗風險水平，讓企業在安全合理資金結構下保持有節奏的擴張速度，在順應行業週期中繼續做大做強。
【二】守：4.0產品落地全國
“守”，堅守本業和初心，歷久彌新。
對於房企來說，不管行業背景如何轉變與沉澱，最大的堅守還在於迴歸產品品質，精益求精製造產品。
樓市資本論注意到，黑天鵝之下，中梁之所以可以實現業績持續增長，帶動現金流保持充裕，根本原因還在於企業對於產品力的持續提升。
近日，恰逢中梁4.0產品正式釋出一週年，回望其產品升級路徑，不難發現產品核心都基於以下共性：
特點1：持續創新力
中梁對於產品力的打造，長期堅持“小步快跑、持續迭代”的產品策略，根據使用者需求變化不斷最佳化產品設計、升級產品標準。“從無到有，研發創新”1.0產品、“從有到優，更新迭代”2.0產品、“固化成熟，標準複製”3.0產品，到目前的4.0迭代產品，中梁在創新浪潮中一直主動尋求變革。
面對現有的“星海、拾光、鎏金”三大產品系列，在對後疫情時代消費者需求變化的精準洞察、目標消費群體年齡層特點及不同年齡段精神需求分析的基礎上，中梁釋出全新4.0產品體系，從“場景迭代”、“健康探索”、“智慧賦能”三大維度出發，以“9+N社群美好模組”為樣本，完成了113個專項提升。
特點2：服務軟實力
中梁除了提升產品硬實力外，對於服務軟實力的升維也沒有落下。
2021年3月，中梁、釋出年度品牌主張——品質耕心美好，旨在透過關於產品和服務的企業動作傳達，打造好產品，樹立好口碑，實現城市深耕和有質量發展。從交付產品、服務升級至社群生活，透過“薈心-售後服務5步法”、“薈享—線上服務雙平臺”、“薈家房屋保修服務”等方式，全面升級打造“薈心服務”360°全週期客戶服務品牌。
特點3：落地執行力
站在年底回頭看，4.0落地專案可謂是遍地開花，中梁從成都到杭州、蕪湖、洛陽、臨沂、銀川，再到上饒；從設計到現實，質量與品質持續升級，創新與理想不斷落地。
2021年，中梁還透過開展品質“鍛造計劃”，築造“梁匠工程”。從組織能力建設、專項提升行動、建造技術體系、優品標杆計劃、客戶價值傳遞等方面著力打造，同時透過供方能力提升、第三方飛檢、工程資訊化管理等手段保證品質提升落地，精益求精促進品質全面提升。
樓市資本論認為，發現產品價值、提升產品價值、最後兌現產品價值，是中梁在房企存量競爭時代，最大的堅守，同時也是最好的防守。
【三】道：深耕高質量發展之路
“道”，走正道，所謂大道至誠始見金。
當中國房地產行業進入新的發展階段，房企競爭也由野蠻生長轉化為專業能力比拼時，樓市資本論認為，只有那些具備戰略眼光、跟上行業發展的企業才能獲得新一輪市場紅利。
戰略，換言之即所謂的“道”。
中梁在一功一守之間，展現出的高質量穩健發展之道，還有自我革新與進化組織能力和選擇打造綠色地產品牌作為其第二增長曲線。
1.高質量發展人才之道：
樓市下半場中，人力越發成為企業應對規模增長挑戰的一種戰略資源。
中梁不僅建立起了全系統、全模組、全流程的長效生態人才培養體系，而且敢於大膽提拔年輕人才。近日，中梁啟動了2022屆管培生招聘計劃——“新棟樑”與“非凡生”，作為公司戰略性人才發展專案，是中梁未來發展和基業長青的重要組織保障。
2.高質量發展綠色之道：
中梁還選擇了文化、舒適、健康、綠色、科技的產品理念，作為攀上行業天花板的利器。
自2020年中梁釋出首份環境、社會和管治報告，並於當年榮獲“2020年度卓越ESG企業”。進入2021年，中梁繼續在ESG領域加大投入，於今年3月宣佈正式成立ESG委員會，4月釋出可持續發展融資框架，5月成功發行首筆於2022年到期的3億美元綠色優先票據。6月30日，釋出了第二份ESG報告，全面闡述了公司在ESG領域的各項成果，更反映出了公司深耕ESG領域的決心。
萬物相通，萬事相循。
一家房地產企業是否有頂浪前行的定力和韌性，取決於它過去是否沉穩修行、當下是否穩重求進、未來是否彈藥充足。
樓市資本論看來，深諳“功守道”的中梁，正在“一推一黏”之間，輕盈跨越地產週期。