曝財報·深度丨利潤大增、三道紅線綠檔：金輝管理“自律性”效果顯著
於去年10月29日港交所上市的金輝控股近日釋出了上市後首份年報。在疫情籠罩、調控密集以及三道紅線鎖喉下的2020年，金輝表現出了超出預期的環境適應能力，以“穩健高質發展”為管理思路的效果顯著。根據財報資料，金輝營收淨利均大幅增長，總資產及股東權益也大幅增加，三道紅線“0踩線”，土儲穩步提升，機構評級提升。與此同時，每股派息0.32港元（摺合約人民幣0.27元），合計派息約10.9億元。
金輝上市以來，金輝股價走勢穩健，表現活躍，並且已連續獲得資本市場和評級機構認可，從惠譽國際、標普、穆迪等國際機構先後給予金輝上調或正面評級，到今年2月26日被納入恆生綜合指數，再到3月15日被調入港股通，上市不到半年，頻頻向好的資本動態，已經充分顯現出資本市場對金輝的長期看好。
淨利大增四成 受益於營收銷售穩步提升
由於2020年的特殊性，為更清晰公平地呈現一家企業的“基礎底色”，此次上市房企2020年報系列樣本觀察，和訊房產將企業的基礎指標維度觀察放置到了一個更長週期的觀察。
根據統計資料，如果以淨利潤來部分反映企業賺錢能力的話，金輝有著極穩定的賺錢能力，2018-2020年，淨利潤分別為23億元、26.9億元、38.19億元。有資料顯示，A股上市公司中，連續三年淨利潤都超過10億元的企業，只有296家，佔比不超10%。這些企業以建築建材、銀行等傳統行業居多。港股與此相關的資料暫無。但從和訊房產統計的截止3月19日已釋出2020年報的24家（A股港股）上市房企來看，金輝2020年的淨利潤表現排在第8位，高出第9名約10億元。
金輝近三年利潤的穩步增長，主要來自於銷售額及營收的穩步提升。2018-2020年，金輝銷售額分別為746.8億元、888.6億元、972億元；營收分別為159.71億元、259.63億元、348.93億元。
而較高的權益佔比，是金輝能將合約銷售額高效轉化為營收及淨利的重要原因。據第三方機構克而瑞統計，2020年，金輝控股以786億元的權益銷售額位列所有房企第36位，合約銷售額中的權益佔比約80%，遠高於行業平均水平。同時，金輝預收賬款（合約負債）的穩步增長，為下一步的營收確定打下堅實基礎，近三年來，金輝預收賬款分別為419.35億元、566.85億元、690.9億元，由此也保障了明後年的營收確定性。
在金輝管理層看來，在房住不炒、因城施策的政策基調下，樓市整體不會出現較大的波動，隨著後疫情時代經濟復甦的加快，樓市大機率是穩中有升的趨勢，個別城市和區域具有一定的機會。因此，金輝2021年的合約銷售金額預計會突破千億，但並不會為了追求千億盲目擴張，還是追求有質量的增長。
三道紅線0踩線 長期財務自律性
去年下半年對於房地產行業來說，最大的突發事件就是三道紅線的出臺。而金輝也成資管新規後首個成功IPO的房地產企業。上市當天，管理層召開媒體溝通會表示，金輝是一家低調穩健的企業，向來重視財務的安全管理，年底前，金輝將盡力完成三道紅線的達標。
對於房地產企業來說，在短期內降一檔或兩檔也有辦法達成，但如果前期並未做到財務自律，三條紅線要想0踩線，機率渺茫。
根據克而瑞研究，房企降檔呈現出了“現金短債比-淨負債率-剔除預收款後的資產負債率”這樣由易到難的順序。原因主要與指標改善的難易程度掛鉤。
具體來分析，最易改善的現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在“三條紅線”中相對較低。一般來說，房企可透過加快資金回籠、適度調整債務結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。
但是，正因為現金短債比在短期內改善較易，因此，在短期內快速最佳化該指標的房企，並不能代表其與企業真實經營狀況相匹配，若不解決本質問題，存在再度惡化的風險。
其次為淨負債率，這一指標主要涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權益。除了加快資金回籠，房企還可透過控制並降低總有息負債規模、擴大盈利增加權益等方式改善，這一點相對現金短債比而言調整所需的時間略長。
最難調整的是剔除預收款後的資產負債率，該指標涉及預收賬款、總資產和總負債。除了降負債、增資產，預收賬款在改善該指標的過程中也起到重要影響。預收賬款指房企在“預售制度”下，提前收到的房款及訂金，屬於無息負債，可與房企的有息負債形成一定對沖效應。在總資產和總負債不變的情況下，適度提高預售賬款的佔比，可以在一定程度上降低剔除預收款後的資產負債率。但預收賬款的提升，考驗房企銷售、週轉、產品等多方面的綜合運營管控能力，非“立竿見影”之舉，因此該指標的改善相對其他兩個指標而言所需時間更長。
由此來看金輝的“0踩線”，也恰好說明了其在財務安全以及資金利用效率方面的強自律性。根據年報資料，截至2020年12月31日，金輝淨負債率為75.3%，現金短貸比為1.4，剔除預售款項後的資產負債率為69%。全部達到“三道紅線”政策綠檔要求的同時，這也意味著按政策要求金輝的有息負債年增幅最高可以達到15%的水平，不過金輝的債務增長遠低於此。
截至報告期末，金輝債務總額達537.74億元，同比增幅為9.6%。公司期末現金及銀行結餘達265.9億元，同比大增98.4%。同時一年內到期的即債務佔比僅為35.9%，利率相對較低的銀行類借款佔到了借款總額的66.2%，債務結構最佳化明顯。金輝加權平均債務成本為7.47%，較上期末降低0.3個百分點。而隨著上市的完成及近期評級機構的密集調升評級，金輝的融資成本有望在2021年進一步降低，進入行業內低融資成本集團中。
土儲穩步提升 “現金流及利潤”是新一年管理導向
在保證盈利、財務穩健的基礎上，金輝在投資上繼續穩步推進全國化佈局和區域深耕進一步完善的戰略。
截至報告期末，金輝秉持“全國佈局、區域聚集、城市領先”的發展戰略，已完成環渤海、長三角、華中、華南、西南及西北六大區域的佈局，進駐全國32座核心城市，主要包括北京、上海、重慶、福州、杭州、武漢、西安等一線、強二線及環一線等高能級以及增長動能強勁的城市。
在2020年，金輝共新增35幅土地，總計規劃建築面積達430.1萬平方米，覆蓋15個強二線重點城市，長三角和粵港澳大灣區也成為金輝控股在2020年新增土儲的重點佈局城市。截至報告期末，金輝土地儲備總建築面積達到3072.7萬平方米，其中94.7%位於二線及核心三線城市。
對於今年的佈局規劃，在秉持以往總髮展戰略的前提下，金輝在長三角，珠三角，中西部的優勢城市將持續深耕，並持續保持投資強度，謹慎擴張新的城市。在拓展方式上，繼續以公開市場為主，同時在城市更新以及產城發展、收併購等方式上進行積極的探索，作為補充。
不過，今年土地市場在兩集中政策影響下或將發生新的鉅變，這對企業是一大新挑戰。金輝管理層認為，該政策對供給計劃更加明確，計劃性更強，並調控了土地和住宅的供應結構，引導各線城市房地產均衡發展。這更利於增加金輝投資獲取的機會，因此金輝還是會積極參與到土地獲取中，提前摸排，科學決策，在合理的預期範圍內獲取土地。
面對外部環境的變化，一方面是金融端繼續保持綠檔，另一方面是土地端機會的把握，財務和投資如何保持平衡？金輝對此也有著更加精細化的安排部署。
金輝管理層表示，保持三道紅線綠檔是長期堅持的目標，公司將透過多方面的發展和管控以達成目標：
首先，繼續保持謹慎拿地策略，以剛需、首改產品為主，集中在省會及核心都市圈。這樣的地塊受到調控政策的影響小，抗風險能力強，可以在必要的時候實現快速週轉；
第二，對負債規模進行控制，對負債結構進行調整。公司預收賬款持續增長，截至2020年末達到690億元，淨負債規模降至2017年的水平，同時資產規模超過了2017年的2倍。說明公司具有強大的內生力，並非高度依賴外部融資。因此公司有信心能夠有效控制負債規模。同時要積極拓展融資渠道，透過多種融資手段的合理配置，達到債務期限的長短結合，透過長期融資替換短期債務，最佳化負債結構；
第三，金輝2020年實現了IPO，打開了資本市場新的視窗，為未來更加多元充實資本拓寬了道路。
所有的規劃佈局，均來自於金輝2021年的結果導向管理策略：要“以現金和利潤為管理導向”。金輝管理層也給出了更加具體細緻的解釋：
對資金行精細管理，保證安全生產的邊界的基礎上，保留一定的資金盈餘，以便在出現市場機會的時候能夠把握住。另外，將一如既往的重視銷售回款的管理，確保資產的盤活和使用效率。而且，金輝多年來與四大國有行一直保持優質的戰略關係；與如民生、招商、華夏、平安等商業銀行、及各大信託公也保持著良好的合作；資信水平業內突出，確保了融資額度和放款的及時。
利潤是公司持續發展的保證，金輝從投資端、產品端、生產端等進行全面的管控，以實現利潤管理的目標。建立了嚴格的投資評審制度，確保投資的安全和利潤；產品和服務是企業的重要基石，從客戶的需求出發提高產品力，以獲得更高的市場認可度和品牌溢價。另外，透過對各個產品系的標準化、模組化的深入研發，實現成本的控制和最佳化。
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