新希望服務的港股IPO：第三方在管面積佔比僅0.3％

1月13日晚，新希望服務控股有限公司（下稱“新希望服務”）向港交所遞交了招股說明書。這是2021年第一家向港交所遞交上市申請的物業公司。

來源 | 每日商業報道

但是，自2020年下半年以來，物業板塊在上市潮的衝擊下，市場風向已經出現了明顯轉向，新股破發、股價下跌、估值回撥等情況頻現，在此時選擇上市，對新希望服務是否是個明智的選擇？而招股書顯示，新希望的在管物業規模並不大，其中獨立第三方在管樓面面積佔比僅有0.3%.

在管物業規模不算大

成立於2010年的四川鼎晟物業服務集團有限公司是新希望服務的前身，最早在成都為新希望房地產集團開發的物業提供物業管理服務。新希望集團董事長劉永好及其女兒劉暢為新希望服務實控人。

招股書顯示，截至2020年9月30日，新希望服務管理55個專案，在管總樓面面積約為780萬平方米，截至2020年底，其在管樓面面積約1002萬平方米。雖然新希望服務在規模方面不斷擴充套件，但是其規模與同行業公司相比仍不算大。

克爾瑞資料顯示，2020年末，在管規模過億平方米的物業公司有19家，百強門檻值為1386萬平方米。以此計，新希望服務規模尚無法進入百強。

克爾瑞物管研究員李斌表示，規模優勢是絕大多數行業的特徵，而隨著50強房企已經分拆物業上市，對於許多“小而美”的物業公司而言，已經很難在規模上塑造亮點。

從在管物業的區域來看，截至2020年9月30日，新希望服務分別有36.5%和25.1%的在管樓面面積位於成渝城市群及華東地區，另外還有32.3%和39.4%的合約樓面面積位於上述兩個地區，服務的物業專案覆蓋六個省份的14個城市、一個自治區和兩個直轄市，物業管理專案全部位於中國一線、新一線和二線城市。平均月度物業管理費為3.69元/平方米，較中國物業管理服務行業高57.4%。

招股書顯示，新希望服務的主要業務是物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務和生活服務，截至2020年9月末，四項業務佔總收入的比例分別為35.2%、28.4%、20.9%和15.5%，其毛利率分別為31.9%、41.7%、75%和39.6%。

其中物業管理服務業務佔了大頭。截至2020年9月30日，物業管理服務收入1.29億元，佔比35.2%；非業主增值服務收入1.04億元，佔比28.4%；商業運營服務收入7701萬元，佔比20.9%；生活服務收入5717萬元，佔比15.5%。

再從毛利來看，商業運營服務的毛利最高，達5775萬元，佔比75%；其次是非業主增值服務的毛利4354萬元，佔比451.7%，最少的為物業管理服務，毛利4135萬元，佔比僅為31.9%。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，要認識到物業企業並非是高科技企業，其股價很難在未來出現超預期暴漲；而且現階段物業企業的在管面積是決定其收入規模的根本性因素，在管面積的大小，以及未來的增長預期，對於股價的長期支撐力作用會較為明顯。

資產負債率高

新希望服務的招股書顯示，2018年至2019年，新希望服務的收入從2.58億元增長到了3.81億元，增長幅度超過了45%，2020年前三季度的收入達到了3.68億元。

在高收入增長的同時，新希望服務負債率也居高不下。招股書顯示，公司手持現金及現金等價物為1.39億元，資產負債率83.6%，由於ABS 的原因，2020第三季度的負債率達到240.2%。

值得注意的是，新希望服務收入很大一部分來源於母公司。新希望服務的控股股東為新希望集團，目前有四大產業板塊，分別為食品與現代農業、乳業與快消品、房產與基建、化工與資源。

招股書顯示，新希望服務最大的客戶為其控股股東新希望集團。2018年、2019年及截至2020年9月30日，新希望服務向新希望集團提供服務產生的收入分別為6290萬元、1.32億元和1.37億元，分別佔總收入的24.4%、34.8%和37.3%。

具體來看，2018年、2019年及2020年前九個月，在物業管理服務業務板塊，透過新希望地產集團產生的收入分別佔同期物業管理服務總收入比例為89.8%、90.3%、82.4%。所以，新希望服務在招股書中表示，希望新希望集團的服務範圍涵蓋多個產業。

此外，招股書中顯示，新希望服務來自獨立第三方的專案在2019年以前均為零，直至2020年前三季度，來自獨立第三方的專案數量達到2個，在管樓面面積為36萬平方米，收入39.6萬元，佔比0.3%。

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