全球資產荒面前房地產調控會再現兩難

2020-06-21 由南宮丹紅釋出於財經

流動性泛溢、低利率、資產荒和跑贏通貨膨脹、購買保值資產，在當前更加成為高淨值人群和持幣待購人們的選擇。

中國證監會主席易會滿6月18日在第十二屆陸家嘴論壇發表演講時表示，隨著疫情影響持續發酵，未來全球可能出現經濟深衰退、金融高風險、要素低流動的不利局面。易會滿提到各主要金融市場將可能共同面臨“資產荒”的挑戰，優質上市資源的競爭會更加激烈，在這方面，中國資本市場應該有更多的擔當，要繼續全面深化資本市場改革，增強中國資本市場的包容性和適應性。

這是從資本市場改革而著眼的方向和目標。對於個體的人們，在每一次流動性泛溢和通貨膨脹時刻，他們首先想到的就是資產的保值和增值，在國內，人們想到的最好資產是房地產，過去是，現在是，未來還是。除了之前我們看到深圳、上海出現排隊搶購高階住宅的景象，現在，一些城市價值更高的地方，也出現了類似情景，最近發生在杭州的6萬多戶家庭搶購西溪公館572套房子的現象，雖然有限價的因素——購買者覺得限價使得房價便宜，直觀比較起來就是比周邊二手房價格便宜1萬元每平方米，“買到就是賺到”。原本調控房價過快上漲的限價政策，導致新房比二手房單價便宜過萬元，這被認為是傳匯出了價差機制，也讓炒房盛行，助長不勞而獲的風氣。這種說法並非沒有現實性。這也是調控政策經常遭遇到的兩難處境。

這不是政策本身多麼不精準，實在是因為流動性泛溢和人們抗擊通貨膨脹、保護資產的一種反應。這也是房地產調控的難點。我們往往看到龐大需要購買首套住房的剛性普通購房群體，而忽略了也已經十分龐大的中國城市特別是富裕家庭的財富規模，事實是，財富不斷上升，但是貨幣在貶值，進行資產配置跑贏貨幣貶值帶來的資產縮水，是這些富裕人群的必須選擇。早前西南財經大學一份研究顯示，中國家庭居民財富配置中房產的比例極高，2017年我國家庭總資產中住房資產佔比高達77.7%，遠高於房地產市場同樣十分發達的美國家庭的34.6%比重。而在金融資產的比重上差距很大。2017年，中國家庭金融資產在家庭財富中的比重僅為11.8%，美國的這一比例為42.6%。

無論從研究資料上，還是從現實情況看，已經不難理解，國人為什麼喜歡投資房產。一些專家總是說發達國家的家庭財富來自於金融資產例如股市，並批評國人購買房產是錯誤的做法。但很多時候，他們沒有提到發達國家的股市情況，比如美股經過長達10餘年的超級大牛市，給其國內家庭帶來了顯著的財富效應，反觀我們，給家庭財富帶來增長的主要還是來自不動產。所以，不從現實情況和市場改革去求解問題，一味批評國人愛炒房和投資投機，也是一種“鴕鳥行為”。

我們經常看到各種理財產品的宣傳，但我們也經常看到各種理財騙局、各種非法集資和金融詐騙。這會讓人們覺得，與其把資金冒險進入金融市場，不如購買房產。他們的想法很簡單，房產不僅是抵抗通脹的最好工具，還看得見摸得著是最好的避險工具。

不止是住房終端消費是這樣，在房地產企業端，我們也注意到，亞洲的富人對中國房地產商發行的美元債很青睞，因為收益高，並且他們長遠看好中國房地產市場。

從這些看得見的選擇和行為，我們要重提歷史老故事——大禹治水，堵疏都要有方，房地產的問題也不僅僅出在其本身。無疑的是，房地產調控又到了一個新的考驗時刻。

（此文刊於中國房地產報6月22日01版責任編輯何可信）

流程編輯：曹冉京

審讀：戴士潮

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