樂居財經 王澤紅 發自杭州
在中奧到家（1538.HK）身上，宋衛平有連環動作。
6月29日晚間，他旗下的綠城服務（2869.HK）增持中奧到家約1.18億股（佔13.85%股權），總耗資約2.2億港元。17天前，綠城服務耗資3600萬港元，拿到中奧到家配售後的4.32%股權。
兩筆交易後，綠城服務持股中奧到家18.17%，位列第二大股東，獲得兩個董事席位。
打造綠城物業聯盟圈，宋衛平的戰略很堅定，包括之前引入戰投龍湖集團（0960.HK)、入股濱江服務（3316.HK）等。
為了這個戰略，他已經糧草先行。6月10日，綠城服務透過配售淨籌約26.93億港元。這些資金用於未來潛在的併購、戰略投資、營運資金及一般企業用途。這兩次買進中奧到家，只花了其中的9.5%。
6月29日收盤，中奧到家股價為每股1.62港元，較前一日開盤價跌幅7.43%。
一筆溢價60.71%的交易
買進中奧到家，綠城服務分兩步走。
先認購中奧到家配售的新股，在獲得股東地位之後，旋即從它的老股東們手上進行股權收購，使持股比例從4.32%增至18.17%。
賣家有兩個，Central Oscar和Decision Holdings。前者出售中奧8145.2萬股（約9.53%），後者出售4119萬股（約4.82%）。它們的售價都是一樣，每股1.8港元，比較中奧到家6月23日收盤價1.12港溢價60.71%。
它們在2015年4月成為中奧上市前夕的戰略投資者，分別耗資2000萬美元和1200萬美元入股15%和9%，合每股1.72港元。
如果按第一次買進配售新股的價格計算，這次綠城服務的實際溢價達到80%。當時，中奧每股0.98元的價格，較上一個交易日（2020年6月12日）收市價折讓了約16.24%。
隨著中奧2015年11月底在港交所掛牌上市，Central Oscar和 Decision Holdings的持股比例被稀釋為11.5%和6.6%。待綠城服務接盤後，Central Oscar和 Decision Holdings在中奧的持股比例分別為1.5%和1.78%。
對於綠城服務入股中奧，資本市場也給予熱烈的掌聲。市場早有動向，自2020年6月2日開始，中奧到家已連漲10個交易日，股價從0.56港元/股翻倍至1.17港元/股。在中奧到家收購公告公佈後當日，股價再漲7.69%至1.26港元/股。
前後兩次股權變動後，中奧到家的股權結構為：啟昌國際51%、綠城服務18.67%、Decision Holdings1.78%和Central Oscar 1.5%。其中啟昌國際的實際控股人是中奧到家創始人劉建。
宋衛平是綠城服務的實控人。宋衛平、夏一波、壽柏年全資持有的 Orchid Garden Investment，目前擁有綠城服務 34.65% 的股份，綠城中國在綠城服務的持股約5%。截至2019年底，綠城服務2.12億平方米在管面積中，第三方專案貢獻佔比接近80%。
綠城服務的醉翁之意
資本向來是用腳來投票的。
綠城服務高溢價收購中奧股份，折射出它被價值低估的一面。當然，市場上被低估的物業股，遠不止中奧一家，為何綠城服務連番買進？
它很獨特。與眾多背靠地產開發商“爹媽"的物業公司不同，中奧到家是一家中國最大的獨立第三方社群綜合運營商。2015年赴港上市後，先後收購上海怡東物業、浙江永成物業、廣西岑溪鴻途物業、廣西輝煌房地產及輝煌置業等。
中奧到家2019年報顯示，2019年錄得收益約人民幣15.2億元，較2018年增加48.5%，毛利為人民幣4.03億元，毛利率26.6%。合約面積約7200萬平方米，涉足全國45座城市583項物業，在上市物管公司中處於中位水平。
截至2020年6月23日，中奧到家收盤價為1.12港元，總市值9.57億港元，市盈率7.89倍，遠低於行業平均水平23倍，是典型的價值低估者。
如今物業股頗受資本市場追捧，在市場一致高預期的當下，有投資者認為不少物管企業估值高企。這種心理預期下，越來越多的市場資金或許會更集中流向成長性高且估值相對較低的物管標的。而像中奧到家這樣估值較低的標的，或會成為高估值物管標的換場資金的選擇。
綠城服務走的是高階物業路線，與中奧到家形成互補。中奧到家遵循的是白金管家服務的理念，以提供細緻全面的服務而聞名。對於綠城服務打造生活服務聯盟而言，中奧到家無疑是一位“志同道合”的盟友和合作夥伴，特別是在增值服務方面。
從投資的角度上看，綠城服務買入中奧是筆十分划算的買賣。按照權益法，如果持股50%以下的企業，可以按持股比例在利潤表合併淨利潤。這也意味著，中奧到家的淨利潤，綠城服務可以按照18.67%的比例計入投資收益。2019年中奧到家歸屬股東淨利潤1.08億元。若2020年淨利潤不變，收購後提升綠城服務分佔聯營投資公司全年收益貢獻約1800萬元。
目前綠城服務市盈率是58倍，收購中奧到家1.8港元對應的約10倍市盈率。基於兩者市盈率的剪刀差，綠城服務併入中奧到家的利潤後，可以在資本市場上放大近6倍。
綠城服務表示，此次收購不僅能提升投資組合，也能加強與中奧的業務協同。市場普遍認為，兩家公司將會展開更加深度的聯姻。樂居財經就此詢問綠城服務，對方稱一切以公告資訊為準。
合作進入縱深區
對中奧到家而言，引入綠城服務也不僅僅是配股融資那麼簡單。綠城服務持股比例的提升，使得兩家公司的盟友關係更加緊密。
樂居財經獨家獲悉，綠城服務將要與中奧到家共同成立合資公司，並簽訂的合作協議。綠城服務要為中奧到家的服務體系、業務拓展賦能，特別是要為其輸送業務，能帶來上億元營業額的業務。
首先，雙方將共同組建一家生活服務公司，其中綠城服務持股70%，中奧到家持股30%。該公司註冊資本為500萬元，由中奧到家與綠城服務按其各自持股比例注入合資公司作為營運資金。
據樂居財經瞭解，這家新成立的合資公司，將負責中奧到家生活服務體系的建設運營，綠城服務承諾將把生活服務產品、科技、服務體系、專業資源匯入至合資公司，併為中奧到家的物業服務體系、業務拓展賦能。
同時，綠城服務同意與中奧到家就物業服務業務開展合作。主要包括三個方面： 對於不符合承接原則的物業服務業務，綠城服務會優先推薦中奧到家予以承接。例如，與綠城服務定位不匹配，以及成本結構等原因不符合的業務； 第二，自2020年7月1日起6年內，雙方將在物業服務中的外包業務展開合作，如保潔、保安、維修、電梯維保等，綠城服務會優先考慮中奧到家及其關聯公司承接該等業務。 第三，自2020年7月1日起，綠城服務將與中奧到家簽署有關的服務協議，委託中奧到家或其關聯公司提供保潔、保安、維修、電梯維保等服務，服務金額於2020年7月1日起應不低於每年人民幣300萬元，並於此後每年增加人民幣200萬元。
年報顯示，2019年中奧到家錄得收益約人民幣15.2億元，較2018年增加48.5%。按照綠城服務委託業務的營業額來算，中奧到家2020年的營收，甚至之後的幾年內，營收增長率將會大幅度提升。
作為一家獨立的第三方物業企業，並沒有地產開發集團關聯公司強大背景的支援。相比於競爭對手可以輕鬆獲得地產公司開發而來的物業服務專案，中奧到家在業務拓展和規模擴充方面，並不佔優勢。
目前，中奧到家的業務分佈在全國45個城市，服務總面積約7200萬平方米。與綠城服務達成合作後，中奧到家在業務拓展方面，將會發生質的變化，規模也會得到進一步擴充，再加之自身的收併購擴張，行業地位會迅速得到提升。 在雙方看來，這是一次雙贏的合作。