樂居財經訊 李禮 7月31日，華安證券釋出地產行業研報。
主要觀點：
事件
2020 年 7 月 30 日，中共中央政治局會議召開。會議指出，“當前經濟形勢仍然複雜嚴峻，不穩定性不確定性較大”，“要堅持穩中求進工作總基調”，“紮實做好‘六穩’工作，全面落實‘六保’任務，推動經濟高質量發展，維護社會穩定大局，努力完成全年經濟社會發展目標任務”，“財政政策要更加積極有為、注重實效”，“貨幣政策要更加靈活適度、精準導向。要保持貨幣供應量和社會融資規模合理增長，推動綜合融資成本明顯下降”，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。
重申“房住不炒”延續“以穩為主”基調，“因城施策”頻出促進市場健康平穩發展
本次政治局會議重申“房住不炒”，指出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。今年 4 月政治局會議重提“房住不炒”；5 月 22 日政府工作報告在“房住不炒”的基礎上增加“因城施策”。從地方政策變化來看：受疫情的衝擊，房地產基本面資料在年初大幅下行，2 月起地方支援政策陸續出臺，但傾向於支援專案開發前端（如：土地出讓金可申請分期或延期，開竣工時間相應順延等），緩解了房企資金面壓力；此後隨著部分城市預售條件放鬆，政策由前端向供給側轉變，有助於專案錯峰入市，維護市場平穩；隨著疫情壓力的逐步釋放，房企為抓住銷售修復的視窗期，帶動土地市場熱度提升，部分城市調控政策有所收緊（如：深圳限購政策升級等）。我們認為，站在當前時點“經濟形勢仍然複雜嚴峻，不穩定性不確定性較大”，地產作為穩經濟的重要組成部分，調控政策大幅收緊的可能性較低。恰如本次會議延續了此前“以穩為主”的定調，“長效機制”構建下“一城一策+高頻微調+鬆緊結合””或是未來促進行業整體穩步發展的主要方式。
推動城市群、都市圈一體化發展，借力落戶寬鬆帶動城鎮化率提升，有望加速潛在需求釋放
本次會議指出“要以新型城鎮化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發展體制機制創新”。2019 年 2 月，國家發改委釋出《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，明確提出到 2022 年形成若干空間結構清晰、城市功能互補、要素流動有序、產業分工協作、交通往來順暢、公共服務均衡、環境和諧宜居的現代化都市圈；到 2035 年形成若干具有全球影響力的都市圈。2019 年 4 月，發改委在《2019 年新型城鎮化建設重點任務》中指出“深入推進城市群發展。有序實施城市群發展規劃。加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。”2020 年 4 月，《2020 年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》和《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》釋出，指出“督促城區常住人口 300 萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區常住人口 300 萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，促進農業轉移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶”，以及“推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認”。當前，我國城市發展正處於由熱點城市向城市群協同發展的過渡階段，引導勞動力要素合理有序流動疊加落戶寬鬆，有望帶動我國城鎮化率進一步提升，人口在核心城市圈內鋪開帶動輻射蔓延，一二線城市韌性依存、三四線衛星城受益核心城市需求外溢及區域整體吸引力提升，促進行業穩步發展。
投資建議
受疫情影響的衝擊，年初多地售樓處關閉、人流凍結以及復工延後都對房地產基本面產生短期的負向拉動。隨著復產復工的有序推進，行業基本面已出現持續修復，需求韌性仍有支撐，短期衝擊不改銷量長期向合理中樞迴歸的趨勢。站在當前時點，調控政策大幅收緊的可能性較低，“以穩為主”仍為主基調，因城施策疊加高頻微調或成“新常態”。近期，部分熱點城市政策有所收緊，我們認為這恰是“鬆緊結合”以實現行業穩步發展的體現。同時，城市群、都市圈一體化發展體制機制創新的過程中，不排除更多城市透過人才引進及落戶寬鬆等政策進一步促進潛在需求釋放的可能。建議關注：（1）低估值、穩增長的規模型房企：萬科 A、保利地產、金地集團；（2）受益於邊際改善的成長標的：金科股份、中南建設、陽光城；（3）A 股物業板塊優質標的：招商積餘等。
風險提示
房地產調控政策趨嚴，銷售修復不及預期，資金面超預期收緊等。