金輝控股“錢緊”，槓桿難降
成立近24年的金輝集團股份有限公司正謀求登陸港交所，這距離其突破百億銷售額已過去了9年。
早於2016年1月，金輝集團就在上交所披露了招股書，擬從內地登陸資本市場。事實已經證明，這一計劃已經“流產”。
“鑑於中國房地產行業調控和監管環境收緊，及中國總體融資環境所面臨的挑戰日趨嚴峻，以及為獲得國際證券市場認可”對於主動撤回A股上市申請，金輝控股有限公司在新版招股書中如是解釋。
值得注意的是，新版招股書披露前後，金輝控股還進行過較為密集地融資，且成本一點也不低。
58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《中國質量萬里行》，這表明金輝控股的確面臨著較大的資金壓力，且2020年其規模化的腳步還處於不斷加大中。
弔詭的是，金輝控股並未在其新近遞交的招股書中披露近年來的銷售額。但，據克爾瑞研究中心釋出的《2019年1-12月，中國房企銷售榜TOP200》榜單，過去1年，金輝控股實現全口徑銷售額888.6億元，位列40。其中，權益金額為661.6億元，位列37，較之2018年的708.1億元減少許多。
不過，據金輝控股於2019年6月在其官網釋出的“上海新世紀資信評估投資服務有限公司關於《金輝集團股份有限公司及其發行的16金輝01、16金輝02與16金輝03跟蹤評級報告》”中卻顯示，2018年，其簽約銷售金額不過為364.11億元。
在張波看來，近幾年，不少平臺公佈的房企銷售資料在市場上都存在一定的質疑，不只是金輝。一般來說，需要根據房企真實的財務報表來進行相關驗證，並去除掉部分非權益性銷量，才可得出更為真實的銷售資料。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也表示，各家企業在資本市場公佈的銷售額，是要經過審計機構審計。雖然也有跨年調節的成分在內，但可信度要比克爾瑞公佈的資料高一些。後者公佈的各家企業銷售資料和排名，只可作為參考。
事實上，如若根據上述跟蹤評級資料，2016年-2017年，金輝控股簽約銷售金額也僅分別為181.98億元和233.76億元。
對於金輝控股為何未在招股書中披露近年來的銷售額，其2019年的真實簽約銷售金額又是多少?《中國質量萬里行》已發函至該企業，截至發稿未收到回覆。
重倉西北和西南
對於金輝控股來說，2019年是“錢緊”的1年。
“錢緊”之下，在上交所披露招股書4餘年後，金輝集團於2020年3月果斷撤回A股上市申請。當月25日，金輝控股在港交所披露了招股書。
其招股書顯示，過去1年，金輝控股實現營收259.63億元，實現公司擁有人應占期內溢利25.08億元，按年分別增長62.56%和24.91%。較之2018年，營收增速大幅上升，業績也成功止跌。
從其營收來源來看，物業開發及銷售是其主要來源。過去3個會計年度，該業務分別為其貢獻了112.86億元、151.5億元和250.37億元的收入，相應在營收中佔比95.8%、94.9%和96.4%。其中，長三角又是其物業開發收入第一大來源區域，且很是穩固。單是2019年，該區域實現收入73.66億元，佔比29.4%。期內，第二大收入來源的環渤海區域，與之還有著8.67億元的距離。
“預計我們位於長三角的物業專案，在不久的將來會持續為我們的絕大部分收入作出貢獻”金輝控股在其招股書中表示。可以看到，長三角區域對其營收的大比例貢獻在未來將會持續。
就其土儲分佈來看，金輝控股在重倉西北和西南兩大區域。截至2019年末，金輝控股持作未來開發的建築面積約為1006.66萬㎡。其中，西北、西南持作未來開發建築面積為362.77萬㎡和341.78萬㎡，相應占比36.04%和33.95%，為其第一和第二土儲區域。緊隨其後的是環渤海區域，數值為164.99萬㎡，佔比16.39%。
相應地，金輝控股在長三角和華南區域土儲則較少。期內，兩區域持作未來開發建築面積分別為73.62萬㎡、63.5萬㎡，相應占比僅為7.31%和6.31%。
張波分析認為，西部區房地產市場有著一定機遇，尤其是西安、成都、重慶以及昆南等地區的商品房市場成交規模在近幾年有著不錯的表現。這是受人才以及落戶政策的影響，部分西部區域外來人口不斷增加，也與國家大力噶站西部區域經濟有著一定關聯性。
但，從頭部房企整體佈局來看，長三角和大灣區依然是兩個重點佈局區域。整體經濟的發展以及產業人口的帶動因素對於人口吸引力明顯，也是未來人口重點流入的區域。
值得注意的是，在營收和業績取得大幅增長時，金輝控股銷售毛利率和銷售淨利率卻雙雙下滑，且這種趨勢還不是第一次出現。2019年，金輝控股銷售毛利率和銷售淨利率分別為21.81%和10.36%。要知道，2017年，金輝控股銷售毛利率可是高達32.2%，而其銷售淨利率也高至18.86%。
資金鍊緊了
金輝控股現金流狀況一點也不好。
據其披露，2019年，金輝控股經營活動產生的現金流量淨額為-56.97億元，而上年這一數值為14.34億元。如果再將時間推至2017年，就會發現其現金流惡化前後只需1年。
更為糟糕的是，金輝控股資金鍊也緊了，且為時已久。
據choice資料，2019年，金輝控股現金及銀行結餘為134億元，其中，可動用的為92.19億元。期內，其短期借款為139.79億元，前者與之還存有著5.79億元的缺口。如若僅相較可動用的賬面資金，這一缺口將擴大至47.6億元，且這樣的缺口在2017年就已出現，一直持續至今。
短期償債壓力之大，可想而知。金輝控股頻頻尋求“貴錢”，也就不難理解了。
據其招股書披露，2020年3月，金輝控股與五礦國際信託有限公司訂立一份信貸融資協議，本金總額為3.3億元，固定年利率為11%。期間，還與中國華融資產管理股份有限公司訂立一份信託融資安排，本金總額為1.4億元，固定年利率為10.5%。只不過前者為1年期，後者為3年期。
此前的1月，金輝集團間接全資附屬公司金輝資本投資還發行了一筆於2022年到期金額為3億美元的優先票據，利率為10.5%。但，這絕非金輝資本投資第一次發行此類債券。招股書顯示，2019年10月，金輝資本投資就發行了一筆於2021年到期金額為2.5億美元的優先票據，利率為11.75%。
正如張波分析表示，在當下環境，金輝控股上述融資利率的確屬於明顯偏高。尤其是在全球整體利率下行，國內融資成本不斷降低的背景下，超過10%的融資成本顯得尤為突出。
中國房地產資料研究院執行院長陳晟也認為，金控控股融資利率整體相對偏高，特別是海外融資還處於一種高位狀態。不過也證明其在多渠道的籌措資金，不管是信託還是海外債，這對企業來說還是非常重要。
高息發債後，金輝控股整體融資利率也在逐年增長。據其招股書資料，2017年-2019年，金輝控股有息負債加權平均利率分別為7.25%、7.65%和7.76%。
事實上，金輝控股資產負債率也是這般境況。同期內，分別為83.18%、85.46%和85.68%，逐年小幅上升。
《中國質量萬里行》運用“/權益總額”計算出，2017年-2019年，金輝控股淨負債率分別高達191.3%、165.23%和166.85%。不難看出，槓桿出現一定回落後又在小幅走高，這還是在加大非控股權益運用的情況呈現出來的。
據choice資料，2019年，金輝控股非控股權益在權益總額中佔比為21.28%，而上兩年這一佔比分別僅為15.64%和18.31%。
可以看到，“降槓桿”會是一件很艱難的事情，金輝控股正對此體會極深。