我們今天來看一下世茂股份這家公司，整個世茂系是有一批上市公司的，我們今天只分析一家，就是在上交所上市的編號為600823的上市公司，全稱上海世茂股份有限公司。
我們可能經常見到世茂的商場這些，其宣傳也是一家多元化的企業，所以我們先就要弄清楚其營收主要構成：
是的，我們從世茂股份的財報來看，其確實有房地產租賃、物業管理和酒店服務等業務，但這些業務雖然對其他企業來說數億元也不少了，但對於年營收200多億的大型房企來說，就顯得微不足道。
2021年上半年和2020年全年，世茂集團還是96%的業務是房地產，其中住宅和商業地產差不多各佔一半，其他的業務只佔4%，也就是說，世茂集團是妥妥的房地產企業，這是沒有任何疑問的。
從氣泡圖來看，世茂集團的年度氣泡（綠色）的大小，近三年大小差異不大；季度氣泡（藍色）方面，2021年前三季度也與2019年同期差別不大，也就是說，世茂集團近幾年還是提前做了準備，沒有像某些頭部同行那樣，逆市搞擴張。
氣泡上下位置代表的營收增長率上，2020年和2021年前三季度，也處於較低的水平，2021年前三季度的25.5%增長，也是因為2020年同期受疫情影響基數低導致的。淨利潤方面當然不能與2017、2018年的峰值期間相比，普遍回撥到中間靠左的位置。
2017-2019年前三季度，雖然世茂股份的營收增長還不錯，但淨利潤的增長已經變慢，其實已經預示著行業轉變可能就要到來。2020年前三季度，在疫情下，營收下降，淨利潤出現更大幅度下降；2021年前三季度，營收恢復至疫情前的水平，但淨利潤卻沒有同步恢復，只有疫情前的七成左右。
但我們比較奇怪地看到，其實2020、2021年前三季度，世茂股份的毛利率是比2019年同期大幅上升的，如此高的毛利率，可以說明，世茂股份並沒有出現其他房企那樣打骨折和向同行虧本轉讓專案的情況，就算有，這類情形也很少，或者說不是世茂銷售的主流。
是財務費用把其淨利潤給“吃”掉了？我們還得繼續看：
實際上財務費用的增長只有數千萬元，而增長更多的是銷售費用有3億多。也就是說雖然房子可能沒怎麼打折，但搞了一些促銷，毛利率沒有下降，但銷售費用卻明顯上升。
我們當然注意到世茂股份的三季度營收和淨利潤是雙降的，也就是說在接下來的經營期內，世茂股份的銷售可能會更加嚴峻。但是一對比發現，好像世茂股份對金九銀十這種說法歷來不感冒，其近10個第三季度都是在“雙降”。所以有交情況，還得年報出來後才能做一個相對準確的分析了。
我知道大家可能更關心的是世茂股份的短期償債能力問題，馬上安排來了：
2021年三季度末，世茂股份1.25的流動比率還算過得去，但速動比率僅有0.33，雖然比年初有所上升，但仍然處於危險的低於。
期存貨並沒有下降，而且還小幅上升，佔其流動資產比在上半年下降至70%以下後，三季度末再次上升，並達到了70.90%的新高。看來不打折，想靠搞點促銷來開快銷售和回款，可能還是有難度的。
除了較高的存貨外，世茂股份第二大流動資產就是貨幣資金，達到了167億元，佔流動資產比也有18.4%，雖然跟某大們比這點錢不算多，但規模上世茂其實沒他們大，負債也要少很多，特別是短期有息負債。
猛一下看，世茂股份的短期有息負債只有一年內到期的非流動負債 73億元和短期借款 6.2億元，這明顯比期167億的貨幣資金少很多。
但仔細一看，第一大流動負債“其他應付款”這可能299億元，我查看了其2020年年報和2021年半年報的全部內容，也沒有找到這裡面關於有息負債是多少的詳細內容。只看到分散在各處的關於該報表專案的部分描述，我實在沒有能力把整理細化出來。這就是一個盲盒，如果裡面裝的東西可控，世茂股份的經營相對就可控，如果這裡面有太多的有息負債，可能情況就完全不同了。
那麼世茂股份報表上明示的有息負債有多少？
我們統計後發現世茂股份把各種金融工具基本都用上了，2021年三季度末，有息負債為290.5億元，比年初上升了近60億元。注意，這裡仍然沒有辦法計算列入上述五個報表專案外的可能存在的有息負債。
我們看世茂股份的現金流量表情況，其經營活動的淨現金流時正時負，這種波動不太正常；投資活動的淨現金流近4個前三個季度全部為負；每個期間都在大額淨融資。這種現金流量表現說明世茂股份有差錢，哪怕是大賺的時候也差錢，就算到現在的行情下，其三條紅線全部不碰，仍然有條件融資，當然世茂股份不會不用這個有利條件。
說完上面的，我們再來說其三條紅線的問題。
紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大於70%
世茂股份的資產負債率為65%-67%之間，“剔除預收款後的資產負債率”為63%-65%，一直都是達標的。世茂股份只用了三分之二的槓桿，這還得益於其較長時間的淨資產積累。其2021年半年報中公佈的該指標為“報告期末公司剔除預收賬款之後的資產負債率為 63.26%”，與我的計算結果一致。
紅線二：淨負債率不得大於100%
世茂股份的“淨負債率”就比較厲害了，這可以用優秀來形容，紅線要求是100%以下，而我計算的世茂股份的淨負債率只有16%-23%。比如2021年半年末時計算結果為16%，而世茂股份半年報中公佈的是“有息負債率為 18.83%”，原因就是“其他應付款”中還存在部分有息負債，我們根據公開資料，無法將其統計上。
紅線三：現金短債比不得小於1倍
世茂股份的“現金短債比”也是非常優秀的，在2.1-3.4倍之間，遠離紅線的1倍。我的計算仍然存在誤差，原因還是跟有息債務的計算有關，因為其半年報中自己公告的“現金短債比 2.10 倍”，我們計算半年資料為2.6倍。
雖然三條紅線的計算存在一定的誤差，但這些誤差不會影響世茂股份一條紅線都不碰的事實。
由此可以看出，三條紅線的要求其實是底線要求，三條紅線一條不碰的企業，只要房地產市場進入下行，仍然可能出現流動性問題。當然三條紅線全踩的房企風險肯定更高。
以上就是對世茂股份2021年前三季度報表的分析，三條紅線全綠，毛利率上升，經營看似一切正常。但銷售費用暴漲，盈利能力下降，存貨極高，另有近300億不明債務。如果房地產市場回暖，一切都會OK；如果市場繼續下行，世茂股份的未來也有較大的不確定性。
宣告：以上為個人分析，不構成對任何人的投資建議！
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