作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
多數百強房企規模停滯乃至倒退之際，2021年旭輝控股集團（00884.HK）（簡稱：旭輝控股）的銷售業績卻錄得了穩健增長。
3月24日，旭輝控股披露，過去一年，公司的合同銷售金額為2473億元，同比上漲7.1%；回款金額為2403億元，同比上漲20%，回款率超過了95%。
分地區來看，旭輝2021年的總銷售額中，有87.2%來自一線及二線城市，餘下的12.8%都來自三線城市。其中，長三角、環渤海、中西部及華南地區的銷售佔比分別為46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。若分業務來看，則有92.5%來自住宅專案，7.5%來自辦公樓/商業專案。
簽約金額上漲的同時，旭輝控股的營業收入也在上漲。報告期內，旭輝實現已確認收入約1078億元，同比上升50.2%。同時，還實現了76.13億元的股東權益應占淨利潤，以及72.84億元的股東權益應占核心淨利潤。毛利率、核心淨利潤率以及核心平均股本回報率方面，旭輝所交出的成績單分別為19.3%、6.8%和18.7%。
嚴守投資紀律和底線，2021年的旭輝謹慎判斷，持續聚焦核心城市拿地。年內，旭輝新增貨值2056億元，其中84%位於一二線城市，共收購了66個新專案的權益，應占土地出讓金合共394億元，新進入了鹽城、六安、宣城、聊城、德州、日照、莆田及株洲等8個城市。
業績會中，旭輝控股CEO林峰介紹，去年四季度以來，旭輝主要聚焦於北京、上海、杭州、南京、合肥、溫州、廣州、武漢等核心城市參與土拍並獲取優質地塊，以期為長期發展蓄力。
地產主業之外，旭輝建管的已簽約總建築面積也達到了280萬方，預估合約總代建費4.7億元，預估可售貨值145億。旭輝商業2021年的持有物業收入也首度突破10億，達到了10.3億元，同比增長74%。目前，旭輝商業在營商業專案有14座，總建築面積89萬平方米。按計劃，旭輝2022年還將再開業5座旭輝Cmall，同時完成旭輝裡產品線的升級迭代。
對合作方實行分類管理，擔保風險可控
一直以來，旭輝都因合作伙伴過多，屢遭外界詬病。評論多認為，合作專案過多會降低旭輝的權益比重，導致公司銷售業績“水”分較多，進而降低公司的風險管控能力。
就此，林峰在業績會上表示，旭輝內部一直對合作方實行分類管理。比例方面，35%是戰略合作方，56%是長期合作方，剩餘9%是一般合作方。所有合作專案都保持了強勁的財務管控，採取了獨立資金管理，預留出了足額資金確保專案現金安全。外界一直關注出險企業與旭輝的合作問題。目前，旭輝一共有21個專案的合作伙伴出了風險，但是這些專案中有14個已處於尾盤階段，也就是說，當前只有7個專案還在推進過程中。
去年，旭輝所有專案都是封閉管理，這7個專案哪怕合作方出了風險，在專案運營層面依然是基本正常的，對旭輝不會有太大影響，林峰稱。旭輝目前正在不斷加大土儲中的權益佔比，並表比例已達到56%。截至2021年底，旭輝非並表專案權益後有息負債（即表外負債）已壓降至203.9億元，較2021年中期下降約50億元，同期對外擔保金額僅有157.88億元，旭輝從未為合作方提供超額擔保，從來都是按股比擔保，因此擔保風險可控。
“三道紅線”全“綠檔”，企業信用良好
經過一年半的努力，旭輝在2021年全面進入了“綠檔”狀態。其中，淨負債率為62.8%，現金短債比為2.6，剔除預售帳款後的資產負債率為69.7%，融資成本也由平均5.4%下降到了5%，新增平均融資成本更是僅有4%，短期負債佔所有負債的比重為16%，平均負債週期超過5年，償債壓力可控。
林峰介紹，今年一季度時，旭輝提前贖回和兌付了相當多的直接融資，包括1月份到期的5.85億、3月份提前回購的8億公司債。因此，旭輝目前一年內到期的有息負債僅有12%。未來，旭輝會繼續積極做好債務結構的管理，不論是久期的、境內外債券的比重，還是利率上的安排。
即便身處弱環境中，優質民企依然會獲得資本的青睞。旭輝控股CFO楊欣表示，截止2021年末，旭輝獲得的授信額度已超過了2000億元，與往年持平。旭輝目前與工、農、建、交、招商、民生等銀行均簽訂了總對總的戰略合作，同時也與主要的合作銀行簽訂併購貸協議。2022年，旭輝先後逆勢進行了境外美元債及境內中票融資，是為數不多打通境內外融資的民營房企之一，這也體現了資本市場對旭輝的信賴。
財報顯示，2021年12月15日，國際評級機構標普釋出報告維持對旭輝的“BB”評級及“穩定”展望。此後於2022年前3個月，穆迪、惠譽及聯合國際也先後宣佈維持旭輝的評級及展望。這也讓旭輝成為了此輪行業波動下，極少數維持評級及展望的民營房企之一。
剛剛過去的兩週，旭輝和戰略合作銀行平安銀行簽訂了一個50億專項併購額度，後面還會和其它主要合作銀行簽訂額度。這些併購額度既不計算在金融機構的兩集中紅線之內，也不計入到房企三道紅線計算的新增有息負債之內，因此未來會積極拓展，楊欣指。
他續指，除了在開發端竭力保持一個高於行業平均水平的毛利率以外，旭輝目前在推進的輕重並舉的戰略當中，無論是商業代運營、代建業務或長租公寓方面的業務收入，和逐步增加到30%左右的非房地產開發的收入，都會主動或者比較明顯地修復、提升旭輝的毛利率。
對於旭輝在資本市場的表現，林中指出，管理層認為旭輝股價被嚴重低估，控股股東也這樣認為。靜默期後，也就是在今天之後，大股東將會進場開始增持旭輝股票。“過去3個月處在靜默期，看到股價那麼低也無法增持，今天以後就開始解禁了”，他指。
派息方面，旭輝也會繼續維持一貫的35%比例。但是會根據市場情況做出最有利於股東，最有利於公司、最有利於金融機構和投資者的選擇和調整。未來，可能會採取全現金的形式，也可能會採取現金+一部分股票的形式。
整體來看，旭輝控股2021年的表現仿若房地產行業轉向的一個縮影。過去，地產人總認為，高槓杆、高週轉才是發展硬道理，但旭輝控股用實際行動告訴了資本市場和投資者，只有在財務上極度自律的房企，才能獲得穿越市場週期的可能和機會。
錨定“三五戰略”，未來“做強、做厚、做久”
經歷過艱難前行的2021年後，旭輝也在既有穩健的業績之上，錨定了2022年的新目標。而新目標的實現離不開旭輝的“三五戰略”。
旭輝控股董事局主席林中表示，過去，我們更偏重規模追求，以後將更多集中於追求發展質量、發展品質及效益上。未來五年，公司的目標是要“做強、做厚、做久”，具體主要是踐行集團“三五戰略”。這主要涉及八個方面。
其一，是同心圓戰略。基於過去30年形成的核心能力、核心資源，以及所擁有的知識、認知和旭輝特有的企業基因，圍繞產業、服務、資產三個維度構築一個一業為主，相關多元的發展戰略。
其二，專注聚焦，做強核心主業，把主業進一步做強做厚。
其三，輕重結合，大力發展輕資產業務。旭輝未來計劃將運營型的收入佔比提升至30%至40%，進而增強公司穿越週期的能力。
其四，轉變經營模式。由過去純住宅開發的經營模式向“開發+資產運營”的經營模式轉變。
其五，轉變運營模式。從過去行業傳統“高週轉”、“高槓杆”等三高模式，向“低負債、輕土儲、高效率、低成本”模式轉變。
其六，轉變經營導向。從追求規模向追求效益轉變。這一轉變的背後伴隨著公司經營理念、經營機制、評價考核機制、激勵機制等一系列的轉變。
其七，加快數字化轉型，大力推進數字化戰略。旭輝會大力推進數字化戰略，透過數字化轉型達到提質增效降本、業務賦能、智慧決策的目的，進而為未來有希望創新的經營物種，創新新的商業模式。
其八，精益化經營和管理。過去行業很粗放，而未來行業的發展趨勢是精益化經營和精細化管理。旭輝也將推動以經營為導向，以客戶為導向的端到端流程再造。推動科學管理，推出更多新的管理工具、技術和方法，儘快提升地產作為傳統行業在經營管理上的提升和變革。
行業只是處在“冬天”，而非“末日”
當下，因集中違約事件產生的悲觀情緒尚未在市場中完全散去，房地產行業的前景如何？未來會不會更差？行業信用和信心何時能完全修復？這些疑問一直被外界所關心，也時刻牽動著地產人敏感的神經。
業績會中，林中表達了自己對行業的看法。在他看來，房地產行業是一個支柱產業，是永續行業，也是一個週期性的行業。週期性意味著這個行業一定會經理春、夏、秋、冬，現在不過是行業的冬天，而非末日。冬天來了，春天也就不會再遠。這個行業韌性強、體量大、容量也大。旭輝始終對地產行業的未來充滿信心，對行業的良性迴圈充滿信心。
他認為，地產行業未來在成熟期至少可以維持10億+平方米的開發量，以及15萬億+的交易量，同時可以容納多家千億+的大型房地產企業。房住不炒、租售並舉等政策，都意味著未來房價將呈現平穩狀態。不過，也要認識到，這個行業正在從緊缺時代邁向過剩時代，這也意味著，行業邁向了一個產品和服務品質快速提升的時代。未來，包含旭輝在內的諸多房企都會更加聚焦於產品和服務品質的提升。
當前的行業正在從增量時代逐步過渡到存量時代，這個過渡期可能需要10年甚至15年。這個行業即將迎來C-REITs的春天，存量資產的運營有巨大的空間和商機，包括旭輝在內的很多房企，實際已經開啟了轉型的腳步，以期發掘和把握好存量時代帶來的商業機會和成長空間，林中稱。
2022年的房地產市場將呈現怎樣的走勢曲線？林中表示，不同於2021年房地產市場“前高後低”的表現，今年的市場將是“前低後高”。當前，市場正在逐步復甦，政策已經見底，市場即將見底。預計二季度開始會有“小陽春”。本來，我們預計3月份就會有個“小陽春”，但由於受到疫情影響，“小陽春”並不明顯。