年報觀察 | 金科服務增長目標1億平方米

觀點網臨近港股財報季尾聲，金科智慧服務在3月29日晚間交出了2021年全年業績成績單。

2021年，金科服務總收入59.68億元，同比增加約77.0%；毛利約18.46億元，同比增加約82.9%；年度利潤為10.77億元，同比增加約70.3%；公司擁有人應占溢利10.57億元，同比增加約71.5%。四項核心資料增長均超70%。

3月30日一大早，金科服務就2021年全年業績與投資者進行交流。

據參會投資者轉述，董事長夏紹飛、新晉總裁韓強、戰投入局的博裕投資委派的管理層吳曉力等出席了會議；同時，提出了“2022年的收入同比增長將超過40%，歸母淨利潤同比增長將超過35%”的目標。

反映在市場行情上，業績公佈後的第一個交易日，金科服務高開25.6港元，盤中一度漲幅16.47%，收盤報28.3港元，漲12.3%，總市值184.76億港元。

增長目標九成外拓

2021年因業務性質的若干變動，金科服務對業務線作出適當調整：將非業主增值服務納入物業管理服務，並將整條業務線更名為“空間物業服務”；由於2021年發生的併購，原“小區增值服務”的餐食服務被分離出來，作為一個核心的業務增長曲線，並命名為“本地生活服務”。

據觀點新媒體瞭解，2021年度金科服務收益來自四條業務曲線，空間物業服務、社群增值服務、本地生活服務及數智科技服務收入分別佔總收入約65.4%、25.0%、7.9%及1.7%。

2021年整體毛利率為30.9%，較同期上升1個百分點。其中，空間物業服務毛利率下降至29.3%，小區增值服務毛利率下降至41.6%，本地生活服務毛利率也下跌至8.1%，數智科技服務毛利率減少至44.5%。

報告期內，來自空間物業服務的收益39億元，同比增加約35.1%；其中，物業管理服務產生的收入增加至28.67億元，較2020年同期的20.24億元增加約41.6%。

截至2021年12月31日，金科服務在管建築面積2.38億平方米，同比增長52.3%；合約建築面積達約3.6億平方米，62.9%為獨立第三方開發的物業。

據投資者透露，管理層在會上表示，預計金科服務在2022年在管面積增長目標是在1億平方米以上，合約面積增長目標超過1.2億平方米；新增管理面積中大約1000萬平方米來自地產交付，5000萬平方米以上來自外部直拓，4000萬平方米來自收併購。

2017年至2021年，金科服務在管面積中外拓專案佔比持續上升，從2017年的32.5%上升至2021年的52.3%，而母公司輸送專案佔比則從67.5%下降至47.7%。從新增面積來看，外拓專案成長更為強勁，2021年新增在管面積8900萬平方米，而新增外第三方在管面積佔總新增面積77.1%。

據觀點指數釋出2021年度房地產企業銷售表現報告，母公司金科股份2021年銷售面積為2046.2萬平方米，連續三年維持在2000萬平方米左右，可輸送面積增速較為有限。

與此同時，期內平均物業管理費單價為每平方米/月2.19元（2020年：2.18元）；其中第三方專案平均物業管理費為每平方米/月1.89元（2020年：1.74元），外拓專案平均物業管理費單價大幅提升。

因此，預計金科服務未來新增專案中對於母公司的依賴或將進一步降低，外拓將帶來更大的規模擴張和收入提升。

基於不斷增加的在管面積和拓展的增值服務業務線，隨著金科服務社群增值服務覆蓋率提升，社群增值服務發展十分迅速。截至2021年12月31日止，小區增值服務收益約14.95億元，同比增加約566.1%。

金科服務表示，主要由於小區增值服務滲透率、復購率持續提升，小區生態圈建設卓有成效；小區增值服務專業能力持續提升，服務種類持續擴充；新增售房服務、自營模式的小區傳媒業務等。

四大社群增值服務板塊2021年同樣實現較高增速，其中家庭生活板塊收入同比增速556.4%，家居煥新板塊同比增長88.7%，旅居綜合板塊同比增長1048%，園區服務板塊同比增長576.4%。

博裕戰投入局之後

2021年12月16日，金科股份引入博裕投資作為金科服務戰略投資者，向博裕投資旗下投資主體 Broad Gongga Investment Pte.Ltd.轉讓所持有的1.44億股金科服務股份，約佔總股本22%，代價37.34億港元。

博裕投資並不是第一次投資物企，其於2016年開始投資物業企業，2017年投資萬科旗下萬物雲，成為萬物雲第二大股東。

據參會投資者轉述，博裕投資將會提名兩名董事，同時委派財務人員參與金科服務財務管理，賦能多元化發展，公司治理結構將會更加完善；而且博裕對於金科服務的重大戰略投資、併購可以給予相應的支援和幫助。

博裕戰投入局後，投資者十分關心的是否會物業公司高價購買母公司資產等可能存在母公司損害物業公司利益的情況，管理層指出：“全職財務人員幫助金科服務改善了現金流管理體系，設定了監督機制以保證公司現金流的安全，並提高資金使用效率。”

這或許能有效避免物業公司向母公司輸血情況的發生，進一步最佳化法人治理結構，增強物業公司的發展獨立性。

與此同時，金科股份與博裕投資簽訂了合作備忘錄，繼續向金科服務提供業務支援，包括：輸送非商場類開發專案90%以上管理面積，住宅業態增量專案平均物業費單價不低於2元/平方米，2022-2025年每年交付專案的飽和收入不低於4.5億元。

戰略投資者的引入，或許能減少母公司可能帶來的關聯風險，也有助於提升金科服務經營實力和盈利能力，而在經營及收併購標的要求是否變高則留給時間來解答。

2021年，物管行業併購交易77宗，交易金額創新高362.5億元，同比增長243%。各大物企在跑馬圈地的同時，金科服務也在抓住轉瞬即逝的機會。

2021年9月，金科服務更改上市募集資金款用途，變更後對於收購目標的營收、規模及區域範圍不再作要求，並將留存於香港17.89億元用於在香港直接支付有關投資或併購投資。

2021年，金科服務陸續收購重慶上境物業、重慶美利山物業、重慶三心物業及黔西宏祥物業、包頭智慧物業等多家物管企業，共計7個標的，面積貢獻約3239萬平方米。

同時，博裕投資佈局涉及科技於消費領域，將與金科服務深入合作探討對行業內領先的軟硬體科技公司、泛家庭服務類公司（健康、養老、郵政快遞、家政等）、新型消費品公司的潛在投資或業務合作機會，進一步提高金科服務的基礎物業服務水平、科技化賦能水平，拓寬多元增值服務種類。

應收賬款與現金

隨著業務的擴張，第三方應收賬款自然也有所增加。

2021年，金科服務貿易及其他應收款增長至43.03億元，漲幅171%，其中，第三方貿易應收款約為17.21億元，佔比達82.68%。

應收賬款的激增，就伴隨著壞賬增加的風險。若貿易應收款回收不及時，就可能會帶來資產的減損。

據參會投資者向觀點新媒體講述，在介紹完業績情況後，管理層率先對應收款項總額增長金額較大做出了進一步解釋，主要是由於三部分構成。

其一，金科服務支付了大概15億元可退還的保證金以及預付款，該部分是辦理相應股權質押等手續，風險程度是比較低的；另外隨著併購的落地，這些金額將逐漸減少。

其二，包括金科服務20.8億元左右的應收正常經營性往來款。其中，應收小業主18億元，這是隨著公司規模的正常增長所致；應收大業主9億元，這部分保證程度都是非常高的；應收關聯方的經營性往來款大概是3.6億元，與2021年2.95億元同比增長了6600萬元左右。

其三，其他應收正常的經營性保證金、預付款、代收代支的水電費及預付的材料款，總共金額大概是7億元。隨著公司規模正常增加所致，單筆金額較小，風險程度比較低。

貿易應收款項賬齡中，賬齡在1年以內約有18.91億元，佔比超過90%以上，1至2年的約有1.68億元，賬齡在兩年以上的約有2.35億元。

另外，物業管理行業本身具備輕資產屬性，年報資料顯示截至2021年底金科服務並無借款，因此資產負債比率是0%，而擁有現金及現金等價物約49.22億元。

截至2021年12月31日止年度，金科服務經營活動所得現金流入淨額約為4.45億元，較2020年同期的約1.32億元增長237.1%，主要是因為經營溢利增加，及各業務條線收入保持高速增長。

報告期內，金科服務投資活動所得現金流出淨額約為12.99億元，而2020年同期投資活動所得現金流入淨額約為22.29億元，投資活動現金流由正轉負。

金科服務對此表示，主要歸因於公司支付股權款及股權交易保證金大幅增加，及資金存放定期以獲取更高利息收益。