直擊業績會｜金地凌克的“平衡發展觀”

踩著財報披露“終止線”，金地集團交出了“中期答卷”。

8月31日，金地於線上召開2021年上半年業績會，公司董事長凌克，攜董事兼總裁黃俊燦、副總裁兼財務負責人韋傳軍、董秘徐家俊等高層現身業績會，介紹公司上半年經營成果並答記者問。

業績會上，對於投資者最為關心的未來發展規劃，凌克數次強調，“公司將繼續秉持‘平衡發展觀’，努力追求銷售規模和利潤總額的持續均衡增長”，並稱未來也會持續保持這種發展風格，將透過不斷提高投資質量和經營效率來實現這種均衡增長。

維持“綠檔”

今年上半年，金地實現營業收入342.74億元，同比上升72.45%；歸母淨利潤18.25億元，同比下降38.79%；毛利率17.36%，較去年同期減少19.61個百分點。

整體毛利率的下行主要是受房地產業務結轉毛利率大幅下滑影響。

今年1-6月，公司物管業務、物業出租及其他業務對應的毛利率較去年同期均有所上升，分別為8.68%、47.42%；僅房地產業務結轉毛利率出現大幅下滑，同比減少25.35個百分點至14.25%，且房地產業務結算收入佔總營收的85.8%，一定程度上拖累了公司整體毛利率。

業績會上，凌克解釋，“2017年-2018年期間部分城市地價處於週期高峰，但後續銷售時又遇到限價等管控措施，因此銷售毛利率較低。隨著這部分高地價專案進入結轉高峰，公司結轉毛利率因而隨之下降。”隨後，韋傳軍也補充道，今年上半年，位於杭州、天津、合肥等低毛利地區的7個專案集中結轉，結轉毛利率僅有8.7%，卻佔據了期內房地產開發結轉收入超50%的比例。

他自信下半年將迎來改善，“預計下半年待結轉貨值充裕，且毛利率水平會較上半年有所提升，全年結算收益預計較上年也會有一定增長。”根據公司修訂後的全年竣工計劃1450萬平方米，較2020年實際竣工面積增長32%。上半年，公司已完成竣工面積354萬平方米，約佔全年的24%，下半年的待竣工面積達76%，待結轉貨值充裕。

以“三道紅線”來看，金地上半年末剔除預收款項後的資產負債率為69.44%，淨負債率較期初有所上升至69.59%，剔除受限資金後的現金短債比1.19倍，維持“綠檔”水平。

加速拿地

上半年，金地累計實現簽約銷售金額1628.3億元，同比增長60.22%；累計實現簽約銷售面積753萬平方米，同比增長55.27%。其中，上海、南京兩城銷售額分別突破200億元、150億元。

按今年2800億元的銷售目標計算，金地在上半年已完成了58%的任務。凌克在業績會上介紹，公司2016年-2020年的銷售規模複合增長率約25%，未來還將持續完善投資佈局，提升集團銷售規模與綜合競爭力。

在外拓投資方面，金地擴張的腳步繼續加快。上半年，其共獲取土地81宗，新增土儲約1247萬平方米，其中權益儲備531萬平方米；總投資額約924億元，權益投資額約411億元。公司上半年新增的權益土儲及權益投資額分別佔2020年全年對應資料的65%、59%。

若按簽約金額和拿地總投資額粗略計算，其上半年拿地銷售比為56.75%，超過監管要求的40%紅線。

對於《國際金融報》記者提出的“踩線”的投銷比是否會對其下半年的拿地計劃有所影響，凌克回答道，“公司財務狀況穩健，堅決不追高，理性投資，透過擴佈局、抓周期、廣泛覆蓋和參與等方式合理地控制專案的獲取。”同時，他也表示，公司自2017年開始加大拿地力度，持續補充土儲，其中71%均佈局於一二線城市，後續也將保持適度的投資規模，優先在銷售市場趨於穩定、地價相對合理的城市中進行投資。

對於經濟和市場基本面較好的華東區域、專案規模大且利潤較好的一線城市，凌克和韋傳軍一致認為，儘管競爭較激烈，但仍會“保持持續關注，努力尋找深耕發展機會。”而對於三四線城市，凌克則指出，三四線城市的經濟和市場基本面分化明顯，公司重點關注各都市圈範圍內經濟基本面佳、供需關係良好的三四線城市，對庫存較大，市場相對弱的三四線城市則保持相對審慎。

截至6月末，金地總土儲6729萬平方米，權益土儲約3515萬平方米，已在全國78個城市有所佈局，上半年新進入南陽、阜陽、泉州、南寧、包頭、撫州、洛陽和臨沂等8個城市。