新力控股集團：規模攀升的背後，難脫“明股實債”嫌疑

  延續“黑馬”本色

  近日，新力控股集團釋出資訊顯示，2020年1-11月，其合同銷售金額約988.6億元，其中11月份實現銷售額153.2億元，而按照新力控股集團在2020年合約銷售目標約1100億元計算，其已完成年度目標近九成。

  近十年來樓市風雲變幻，少數公司在激烈的搏殺中勝出，成為“黑馬”，新力控股集團應該是其中一員。公開資訊顯示，新力控股集團創辦於2010年，歷經10年發展，已從區域領先企業晉升為全國TOP50房企，並於2019年11月15日，成功登陸香港資本市場，成為“最年輕的香港上市內房企之一”。

  更加讓人感到有些不可思議的是，最近幾年新力控股集團發展速度如同孫悟空腳下的筋斗雲一般，速度之快令人咋舌。歷史資料顯示，在2016年，其營收僅22億元，但僅用了兩年時間，2018年便達到了84億，複合增長率高達94.6%。

  目前，新力控股集團的排名還在上升。根據克而瑞公佈的最新一期排名結果顯示，2020年1-11月，新力控股集團以768.6億元的操盤金額，排名第40位，與年初的排名相比前進了兩個名次。如果按照新力控股集團自己公佈的資料來重新排位，它能擠進TOP30。

  新力控股集團的快速發展“神話”仍在持續。對比年初制定的1100億目標，僅有111.4億元的“欠賬”，而根據此前11個月月均百億的銷售進度而言，完成這個任務在情理之中。可見，新力控股集團在邁入“千億俱樂部”的同時，仍舊保持著高速增長態勢。

  或存“明股實債”嫌疑

  在企業高速增長的背後，必然藏著一些不為人知的秘密，比如“明股實債”做法已成為不少快速增長房企慣用財技，新力控股集團可能也無法“免俗”。

  為了能夠比較直觀地說明問題，我們引入兩個數值，即A和B：

  假設A=少數股東權益/所有者權益×100，B=少數股東損益/淨利潤×100；

  對於多數房地產企業而言，往往在利潤結算前將該部分少數股東權益進行回售，因此這部分少數股東權益往往不會產生少數股東損益。從這個角度來看，如果企業A明顯大於B，則表明該企業存在“明股實債”的嫌疑。

  選取新力控股集團2020年中報和2018年年報資料，分別計算出2020年6月及2018年末的A、B數值：

  2020年6月：

  A=7.68/16.15×100=47.55；

  B=0.49/8.7×100=5.63。

  2018年末：

  A=8.17/50.6×100=16.14；

  B=1.41/5.55×100=25.41。

  透過對比發現，在2018年末，新力控股集團還算比較正常，兩者之間的差距為-9.27。而到了2020年中，A、B出現了明顯的差距，達到了41.92。實際上，近年來包括萬科、金地等優質房企，A、B之間的差距一直在-4.5至4.5之間，但泰禾集團、陽光城、藍光發展等資金鍊緊張的房企，A、B數值則達到了20-50之間。

  此外，透過觀察少數股東權益短期異常波動情況，也往往可以作為判斷是否存在“明股實債”嫌疑的方法。一般情況下，如果企業採取“明股實債”方式融資，少數股東權益會出現大幅增加現象。而新力控股集團恰恰出現了這種變化，2018年報、2019年報資料顯示，其少數股東權益分別為8.17億元和67.29億元，僅一年的時間，便蹊蹺猛增7.23倍。2020年年中，少數股東權益持續增加，達到76.81億元。

  業主投訴不斷

  在追求規模路上持續狂奔的新力控股集團，雖然一直宣稱講究“工程師文化”，並在品控與產品上持續更新迭代，但近年來旗下開發的樓盤，因為各種各樣的問題，不斷遭到業主投訴。或許真應了網上一直流傳的那句話：跑得太快了，靈魂跟不上。

  今年9月份，一位來自江西贛州的業主在“問政贛州”網上發文投訴：我是住贛州新力帝泊灣的業主，我家從收房時候房子的牆面裝修粉牆凹凸不平，叫新力控股集團方來修，可是問題切（卻）越來越差越來越嚴重了，反反覆覆最少修了有十次以上，最後他們沒有辦法修了，就說我這個是人為的，我想政府給我說句公道話，我們老百姓一輩子能買個房子，說實話比登天還難，希望你們能幫我解決這個難題，謝謝各位領導。

  2020年5月，有購房者在人民網“領導留言板”中投訴，稱在購買新力禧園專案商品房時，新力控股集團存在違規收取居間服務費行為。同時，這位購房者還指出新力禧園存在一些質量問題，包括消防安全隱患、漏水以及電梯故障等等。

  而在一年前的2019年11月，廣東惠州水口新力城一期的業主，向政府投訴該專案1-10棟違規的事件，並列出了9點具體違規的地方，虛假宣傳、質量不過關、設計不合理、存在消防安全隱患，是新力城業主投訴的焦點問題。業主一度拉出橫幅，走進售樓處集體抗議。

  新力控股集團一直對外強調，其自創始之初，就把“高品質”作為品牌的DNA。從戶型設計到品質施工，從選材用料到工藝工法，每個環節都要做到零失誤，每個細節都要追求完美，用超越市場標準的產品力讓客戶感受公司對品質的用心，使之成為品質地產中的“新銳”。但是從市場實際反饋來看，新力控股集團尚未全部兌現自己對消費者的承諾。至少在目前來看，部分消費者並未感受到它的用心，而是感到傷心！