中奧到家分兩次購入，前後PE差出近三倍
文/樂居財經徐酒眠
休停一年多，中奧到家（01538.HK）的收併購戰車再次發動，不過這次並沒有物色新標的，而是瞄向了此前已經拿下過半股權的環衛公司。
11月25日，是中奧到家上市六週年之日，其釋出公告，直接全資附屬佛山派瑞爾清潔服務有限公司（簡稱“佛山派瑞爾”）擬向莫玉秀收購廣東華瑞環境工程有限公司（簡稱“廣東華瑞環境”）餘下49%股權，現金代價總額為3400萬元。
事實上，中奧到家與廣東華瑞環境早已締結良緣。去年5月8日，其曾釋出公告稱，佛山派瑞爾擬與莫玉秀訂立股權轉讓協議，以4000萬元的現金代價收購廣東華瑞環境51%的股權。
先前這部分股收購已於去年6月完成，而緊隨本次收購交易完成，中奧到家在廣東華瑞環境的持股佔比將由51%增加至100%。與第一次收購股權的出價相比，此次收購在價格上折讓了約443萬元。
廣東華瑞環境主要從事提供清潔服務、綠化服務及保養及室外牆壁清潔，中奧到家進一步增加對其控股權益，或意在為清潔及綠化業務加碼。
最新業績報顯示，2021年上半年，中奧到家的五條業務線中，清潔及綠化業務增勢最為迅猛，大增364.7%。
收購PE差出近三倍
廣東華瑞環境成立於2012年1月初，最開始的註冊資本只有100萬元，而如今的註冊資本與實繳資本已經達到了2000萬元。
資料顯示，廣東華瑞環境旗下控股一家寧波嘉銀環保科技有限公司（簡稱“寧波嘉銀”），持股佔比100%股權。寧波嘉銀主要從事環保技術研發、技術諮詢、技術轉讓、衛生清潔工具、節能環保裝置研發、生產、銷售，建築垃圾清理，清潔服務及綠化養護服務。
而值得中奧到家二度回頭將全部股權歸為己有，除了標的公司所涉業務範圍是時下物企大舉進軍的環衛賽道外，還主要得益於廣東華瑞環境的盈利能力。
先前收購51%股權時，賣方莫玉秀承諾，廣東華瑞環境2020年至2022年，每年錄得綜合除稅後淨溢利分別不少於680萬元、820萬元，以及980萬元。中奧到家釋出的公告披露，廣東華瑞環境已達成2020年度溢利保證，錄得綜合除稅後淨溢利704.2萬元，超出承諾業績20餘萬元。
而本次交易剩餘的49%股權，賣方莫玉秀進一步延長了業績承諾年限，根據約定，2021年至2024年，廣東華瑞環境每年錄得綜合除稅後淨溢利分別不少於820萬元、980萬元、1100萬元，以及1300萬元。與此同時，莫玉秀將繼續擔任廣東華瑞環境的經理。
從在管專案與合約金額的增長來看，廣東華瑞環境的發展前景較為可觀。
資料顯示，截至2021年11月11日，廣東華瑞環境穩固的客戶群中共有不少於260個進行中的清潔服務專案，涉及總合約金額約1.49億元；而在去年4月30日，其共有不少於156個正在進行的清潔服務專案，合約總金額約0.95億元。
此外，PE值可以用來衡量收購標的的成長性，一般物企收併購PE集中在10-15之間。
而根據收購標的2019年與2020年的淨利潤計算，中奧到家對廣東華瑞環境前後兩次股權收購PE相差約三倍，第一次給出的收購PE大約僅有2.86，而本次的收購PE約為10.15。
“退貨”二手房交易標的
清潔及綠化業務、房地產代理業務，都是中奧到家2019年新增的兩項業務。不過兩者的發展似乎正在往相反的方向推進。與前者重倉加碼不同，曾經為發展後者而收購的標的，中奧到家行使了“退貨”的權益。
今年8月18日，中奧到家釋出公告稱，其已行使認沽期權，向曾經的首名賣方梁錫偉轉讓輝煌房地產及輝煌置業51%股權。出售價約3690萬，其中包括3000萬元已支付對價，以及約690萬元應計利息金額。
“預期收購事項可令集團將業務進一步擴充套件至從事二手房交易。”2019年4月，中奧到家分別以6500萬元、3500萬元的代價總額，收購了輝煌房地產的51%註冊資本，以及輝煌置業51%股權。
按照當時收購協議，首名賣方承諾，輝煌置業及輝煌房地產2019年至2021度的經稽核除稅後淨溢利將分別不少於2000萬元、3000萬元，以及5000萬元。
今年7月，中奧到家公告表示，對輝煌置業及輝煌房地產2020年度的財務報表的稽核工作完成，其合併除稅後淨溢利約為2271.8萬元，低於首名賣方擔保的金額。
財務資料顯示，2019年輝煌置業及輝煌房地產超額完成業績指標，而2020年，毛利潤與淨利潤卻雙雙倒車。
事實上，這不是遭中奧到家“退貨”的第一家標的公司。2020年4月29日，廣東銘錦城未能完成業績承諾，中奧到家以730萬元將該公司售回原賣方。
廣東銘錦城是中奧到家2018年12月收購的標的公司，彼時的收購對價為900萬元，其中已支付對價為500萬元。中奧到家要求原賣方返還500萬已支付對價以及約230萬元分配利潤，以及要求廣東銘錦城償還1800萬元借款。
無論是再增持，還是收購之後“退貨”，都可見中奧到家在收併購方面的謹慎態度。
賬上現金並不富裕是一方面，截至2021上半年，中奧到家手中的現金餘額為3.51億元。另一方面，作為典型的獨立三方物企，缺乏母公司的業務支撐，新增規模只能依靠市場外拓和收併購，每一分錢都精打細算。
規模增速“原地踏步”
事實上，中奧到家的規模增長早已經進入瓶頸期。截至今年上半年，其在管面積為6867萬平方米，同比增長約5.48%。
而時間線往回拉，2020年，其在管面積6556.1萬平方米，較2019年末同比增長0.3%，同期行業平均在管面積增速45.6%；而2019年，中奧到家合約總面積為7200萬平方米，同比增加僅2.2%。
中奧到家也在積極探索新的出路。於內，便有新增業務線，拓寬經營盤子。在過去兩年，房地產代理業務、清潔及綠化服務都為中奧到家的營收增長提供了不小的動力。
2019年，中奧到家總營收為15.19億元，同比增長48.5%。其中，房地產代理業務和清潔綠化服務，兩塊分別貢獻了1.86億元和0.32億元；同期，房地產代理還貢獻了最高毛利潤率，達32%。
2020年，中奧到家營業收入為17.52億元，同比增長15.3%。其中，清潔及綠化業務增幅最大，實現收入0.84億元，同比增長164.5%；房地產代理業務收入為2.38億元，同比增長27.9%，在五條業務線中的增幅排在第二位。
不過，到今年上半年，其房地產代理業務收入為1.06億元，同比下滑31.5%；其在總營收中的佔比為11.4%，較上年同期下跌7個百分點。而同期，清潔及綠化業務收入為0.83億元，同比增長364.7%；其在總營收中的佔比為8.9%，較上年同期上漲近8個百分點。
事實上，相比房地產代理業務單純靠收併購擴充，中奧到家在清潔及綠化服務方面的發展，還有綠城服務的支援。
2020年，綠城服務兩次收購中奧到家合計18.67%股權，成為了其第二大股東。按照約定，中奧到家將與綠城服務成立合資公司，二者分別持股30%和70%，而綠城服務優先將不承接的物管專案推薦給中奧到家，並將委聘中奧到家承接其清潔、保安、保養及電梯維護等外包業務。
在物管行業進入高速整合期的當下，像中奧到家這類獨立第三方物企，或許只有築建其一道競爭壁壘，在某個細分市場搶佔到話語權，才能避免成為各大巨頭物企餐桌上等待被分食的物件。
文章來源:樂居財經