國金證券：首予金科服務(09666)“買入”評級 目標價71.54港元

智通財經APP獲悉，國金證券釋出研究報告稱，首予金科服務(09666)“買入”評級，預計2021-23年歸母淨利潤為11.1/16.8/24.2億元人民幣。該行予公司35倍2021年PE，對應目標價71.54港元。

國金證券主要觀點如下：

西南物管龍頭，開啟跨越式發展程序。

金科服務於2000年成立，現已成為為住宅、商寫、公建等多種業態提供綜合智慧服務的企業。公司連續6年蟬聯中國物企綜合實力10強，連續6年保持中西部市場佔有率第一。公司於2020年11月在香港聯交所上市，首發及超額配售合計融資淨額66億港元，擬將其中的60%用於收併購。截至1H21，公司合約面積3.15億方，在管面積1.87億方，合管比達1.7倍。2021年初公司提出“新5年新10倍”戰略規劃，該行預計公司2025收入有望突破300億元人民幣。

市場化定價趨勢可期，金科服務外拓實力強勁大有可為。

①公司1H21透過外拓取得在管面積近1800萬方，與2020全年規模持平，彰顯強勁外拓實力。

金科服務在外拓上有3點優勢：

1)外拓起步早，經驗豐富;

2)高服務品質鑄就好口碑，業主滿意率在90%以上，高於行業平均水平。

3)社群增值服務反向賦能物管外拓。

②該行認為物業費市場化定價是未來的發展趨勢，質價相符更有利於促進行業良幣驅逐劣幣。公司服務質量好，外拓能力強，未來成長空間廣闊。該行預計公司2021年外拓面積超4,000萬方。

社群增值服務跨越式發展，與外拓聯動形成業務閉環。

社群增值服務是公司發展重心，1H21板塊收入6.5億元人民幣，同比+419%。其中旅遊業務和團餐業務已能有效與物管外拓聯動。比如：

①透過旅遊業務這一入口，從經銷門票開始，進而獲得旅遊景區的物業管理權。

②透過團餐業務的進駐，獲得一些政府辦公樓、產業園等專案的物業管理權。該行預計2021年團餐業務佈局專案將超過40個，其中能進一步獲得物業管理權的專案超過15個。

高密度優勢明顯，地產人才助力發展，激勵充足執行力強。

①公司在管面積密度高，有3點優勢：人效高、擁有巨大且集中的流量便於降低採購成本、區域知名度高便於外拓。

②原金科股份區域董事長韓強加盟金科服務，助力社群增值服務發展。

③股權激勵計劃力度足、範圍廣，且與金科股份高管利益繫結，這激發了員工的強執行力，助力公司戰略得以落地。

風險提示：外拓競爭激烈程度超預期;金科股份銷售不及預期;增值服務發展不及預期;金科股份股東是否解除與實控人的一致行動人關係存在一定不確定性。