觀點地產網 這是祥生控股集團召開的第二次業績會。
去年11月18日，祥生控股集團完成IPO主機板掛牌上市，需要和投資者作出更多交流，業績會無疑是一個重要機會。
8月27日下午，祥生控股集團在線上舉行2021年中期業績釋出會，執行董事兼行政總裁陳弘倪帶領執行董事兼常務副總裁韓波、副總裁兼首席財務官談銘恆出席。
資料顯示，期內，祥生控股總收入為158.9億元，同比增長19.6%；公司擁有人應占溢利約5.32億元，同比增長48.7%；毛利總額28.6億元，同比增長19.3%，毛利率為18%，淨利潤率為6.1%。
“未來公司毛利潤上升是一個必然的趨勢。”管理層對未來業績抱有信心，稱公司未來盈利水平將會得到不斷改善，穩中有升。
管理層從收入和成本的兩端進行分析。從收入端看，2021年上半年的權益合約銷售單價較結轉單價提升1900元每平方米，未來結轉單價存在上升空間。
從成本端看，2021年上半年公司單方的建安成本、財務成本比2020年全年相比有所下降。雖然上半年新拿地成本有所上升，但是總成本的上升會小於結轉單價的上升。
深耕長三角
作為一家深耕浙江及長三角地區的房企，祥生控股的銷售及投資主要圍繞浙江、泛長三角區域及其他具有高增長潛力的城市。
期內，祥生控股已實現權益合約銷售金額人民幣496.81億元，同比增長30.4%；權益合約建築面積376.36萬平方米，同比增長28.3%；歸屬公司的平均合約銷售價格為每平方米人民幣13200元，同比增長1.6%。
從合約銷售的地區分佈來看，浙江省是最大的銷售貢獻來源，佔比達到55%；泛長三角區域貢獻35.4%；其他具有高增長潛力的城市貢獻佔比為9.6%。
聚焦浙江及長三角的發展思路，同樣體現在上半年的土地獲取中。
期內，祥生控股新增土地儲備18幅，總佔地面積為187.26萬平方米，應占總建築面積為287.39萬平方米，已收購地塊的平均成本約為每平方米6120元。
新增土地儲備當中，全部集中在浙江省和長三角地區。其中，浙江省佔60.3%，泛長三角地區佔39.7%。
截至2021年6月30日，祥生控股持有的專案數量達到228個，總建築面積達2297萬平方米。其中，浙江省土地儲備佔總土儲的比例為50.5%，專案數量佔總專案數量的54.8%；泛長三角區域土儲佔總土儲的比例為36.9%，專案數量佔總專案數量的33.8%；其他具高增長潛力的城市佔總土儲的比例為12.6%，專案數量佔總專案數量的11.4%。
值得關注的是，近期多城第二輪集中供地紛紛叫停，並對供地規則作出調整。對此，副總裁韓波稱，多城要求溢價率控制、競品質以及出臺了一些政策來提升土拍市場的供應，提升土拍市場的穩定性。
在他看來，這些調整是好事情，提升了行業安全性及具體專案的利潤率。
對祥生而言，一是可以以合理的成本、合理的土地價格獲取土地，提升專案利潤率；二是很多城市提出了競品質的要求，祥生能夠進一步發揮其在產品上的優勢；三是集中供地能夠讓其對於深耕的這些城市、區域進行更深的研判。
由“橙”轉“黃”
政策看法、資金安全、買地策略是業績會中被提及的重點。
上半年，不少企業陸續暴露出的資金安全問題，令投資者及媒體將更多關注聚焦在企業財務安全。
從資料上看，據祥生控股2021年6月30號的資料測算，“三道紅線”有所改善，實現由“橙”轉“黃”：淨負債率由上年末136.4%降至96.6%；現金與短期債務比由上年末1.1倍提升到1.2倍；剔除預收賬款後的資產負債率由上年末82.4%降至79.4%。
首席財務官談銘恆透露，這主要得益於有息負債規模的控制、加大股權合作力度以及利潤結轉帶來的權益增加。
從債務結構看，祥生控股的有息債務主要包括銀行、資本市場直接融資，比如說海外發債、公司債、境內公司債以及非銀行的融資。
資料顯示，截至上半年，祥生控股有息負債總額是462億元，與2020年底基本持平，而現金和銀行節餘為273億元，較上年末243億元增長了12.4%，這令公司的淨有息負債餘額從2020年底的218.7億元下降到188.9億元，下降約14%。
談銘恆介紹，期內，祥生控股的平均融資成本從9.1%下降到8.6%，下降0.5個百分點，銀行貸款佔比提高到了約38.1%，資本市場直接融資佔比提高到約11.2%，兩者合計的比例較2020年底提升8.3%。
與此同時，其他融資的佔比是50.7%，比2020年底下降了8.3%，這使得公司的債務結構得到了最佳化。
根據計劃，祥生控股將會用1-2年時間，使得三條紅線全部綠色達標，具體措施包括多元化的拿地政策，加大合作開發力度；合理安排交付節奏；加強資本市場的融資力度，最佳化融資渠道及債務結構；開源節流；加大回款力度等。
至今，祥生控股上市即將滿一年。“上市以後，祥生控股集團進入了新的發展階段，同時也在迎接著新的發展機遇，當然還有挑戰。面對新的變化，祥生始終會積極審慎，以穩健和可持續作為企業發展目標。”
行政總裁陳弘倪表示，未來，祥生控股不會盲目地追求規模，有質量的規模增長將會是公司未來一段時間發展的戰略方向。
以下為祥生控股集團有限公司2021上半年度業績會問答實錄節選：
現場提問：目前祥生的三條紅線兩條已轉綠，是如何做到在短期內使得三條指標迅速轉變的？未來又會在哪些方面繼續調整，加快各項指標持續向好？
談銘恆：祥生之所以可以取得三條紅線的改善效果，有幾個原因：一是控制了有息負債的規模。截至2021年6月30日，公司的有息負債總額是462億元，與2020年底基本持平。現金和銀行節餘在2021年6月30日是273億元，比2020年的243億增長了12.4%，使得公司的淨有息負債餘額從2020年底的218.7億下降到188.9億，下降約14%。
二是公司在2021年上半年加大了股權合作的力度，引入了合作放款資金29億。三是上半年透過利潤結轉，增加了公司的權益。
在未來，公司的財務結構會不斷最佳化，將會用1-2年時間，使得三條紅線全部綠色達標，具體措施有五個方面：
一是持續多元化的拿地政策，拓展開發模式，加大合作開發的力度；二是合理安排交付節奏，更符合公司整體戰略部署要求；三是加強資本市場的融資力度，最佳化融資渠道，透過和金融機構建立長期的融資安排，最佳化債務的期限結構；四是開源節流，嚴格監控業務運營工作中的支出合理性；五是加大回款力度，進一步改善現金流。
現場提問：請說明公司目前整體的債務結構及規模，公司對房貸集中度新規的收緊政策怎麼看？如何應對？
談銘恆：公司的有息負債型別主要包含了銀行、資本市場直接融資，比如說海外發債、公司債、境內公司債以及非銀行的融資。
截至2021年6月30日，總有息負債餘額是462億元，和2020年底基本持平。從型別上來說，銀行貸款和資本市場直接融資佔比分別達到了38.1%和11.2%，兩者合計的比例要比2020年底的合計比例上升了8.3%，與此同時，其他融資的佔比是50.7%，比2020年底下降了8.3%，這使得公司的債務結構得到了最佳化。
公司的平均融資成本這幾年一直在持續下降，前面介紹過2019年是9.3%，2020年是9.1%，2021年上半年進一步下降到8.6%。未來公司也會積極拓展不同的融資渠道，進一步降低非銀行融資的佔比，同時也會致力於延長債務的久期，嚴格控制各項融資成本，未來祥生在境內外資本市場領域也會進一步發展。
貸款集中度的問題，金融機構的資源是有限的，貸款集中度會使得金融機構有一個偏好，更多地向更優質的企業集中，也就意味著像祥生這樣排名比較靠前、財務穩健、低風險的企業更能獲得金融機構的信心。
另外一點，祥生本身的土地儲備也越來越多地向一線和二線靠攏，比如說今年上半年深耕了杭州，去年還進入合肥、南昌等新一二線城市，這些城市都是普遍金融機構比較看好的城市。
最後，祥生和很多的國有企業、國有銀行、股份制商業銀行、眾多金融機構建立了良好的合作關係，通暢的融資渠道對於未來的穩健發展也奠定了良好的合作基礎，也為進一步降低融資成本奠定了堅實的基礎，謝謝。
現場提問：公司毛利率未來是否還有上升空間？將如何進一步提升盈利水平？
談銘恆：未來看公司毛利率將會逐步提升，這裡面有以下幾個原因，從收入和成本的兩端來分析。
從收入端來看，2021年公司上半年的權益合約銷售單價是13200元每平方米左右，但是2021年上半年結轉的單價是11300元每平方米左右，也就是說銷售單價比結轉單價高了1900元每平方米。通常來講，公司的結轉週期在兩年左右，也就是說未來預計結轉單價將會有上升空間。
從成本來看，2021年上半年公司單方的建安成本和單方財務成本與2020年全年相比有所下降。但是從單方土地成本來看，由於2021年上半年拿地在浙江省，特別是在杭州、紹興等城市新拿地的單價較結轉單價有所上升。
結合起來看，隨著公司未來在一二線城市的不斷深耕，規模效應的不斷繼續發揮，綜合融資成本還是有下降的空間。雖然新拿地的成本有所上升，但是總成本的上升會小於結轉單價的上升，也就是說未來公司的毛利潤上升是一個必然的趨勢。
同時，公司也會透過合作開發模式提高我們的拿地效率，提升拿地質量，從而降低土地成本，進一步提升公司整體毛利潤成本。
除了毛利潤以外，公司的淨利潤在未來也有信心進一步改善。第一個方面，公司目前的聯合營專案已經達到33個，這些專案從2021年上半年開始逐步結轉，隨著未來聯合營專案逐步的結轉交付，也會為公司的淨利潤帶來一定貢獻。
第二個方面，公司近年來費用管控的效果很明顯，我們分析了一下，2021年1-6月公司的銷售費用和管理費用佔總收入的比例比2020年同期下降了1.7%，隨著公司的不斷深耕，規模效率的體現以及運營效率的提升，這方面還是有進一步下降的空間。
總體而言，公司的未來盈利水平將會得到不斷改善，穩中有升，謝謝。
現場提問：上市對於祥生控股集團而言是一個重要的轉折點，請問公司上市後有哪些改變？對於後續的發展在資本層面以及業務層面有哪些重要規劃？
陳弘倪：上市之後，祥生控股集團進入了新的發展階段，同時也在迎接著新的發展機遇，當然還有挑戰。
面對新的變化，祥生始終會積極審慎，並以穩健和可持續作為企業發展目標。未來也不會盲目地追求規模，有質量的規模增長將會是公司未來一段時間發展的戰略方向。
具體到資本層面上，首先第一個方面，我們還是會持續地最佳化三條紅線相關的指標，力求企業的運營能夠在行業的穩定可持續發展過程當中，對於投資人、企業本身、客戶給到一個更正面、穩定的評估。
第二個方面，會繼續持續地最佳化財務結構，從而降低整體融資成本，提高盈利能力。第三個方面，會積極地提升公司的信用評級。
至於業務層面，業務層面首先堅持1 1 X的投資戰略，同時堅定不移深耕策略，能夠在浙江省以及泛長三角區域持續地拓展和保有市場佔有率；二是持續提高產品競爭力，打造出能夠滿足客戶幸福生活願望的居住產品。
運營層面同時包括開發、商業、辦公等各類物業的運營管理能力，從而把整體現金流的安全性透過運營能力做體現和實現。
最後是在組織層面，希望能夠持續完善和最佳化組織結構，同時打造一個學習型的組織，從而能夠適應研究行業環境的變化、市場需求的變化，並做出及時的適合公司發展的合理決策。