12月1日，A股房地產板塊開盤快速下跌，市值蒸發近三百億，而臨近午盤房地產指數跌幅重新收窄，龍頭股率先飄紅。週一晚間媒體紛紛報道稱，中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清發文指出，房地產與金融業深度關聯，房地產是現階段金融風險最大“灰犀牛”。
他強調堅決抑制房地產泡沫，文中指出房地產與金融業深度關聯。目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。
而這兩天，深圳樓市也被熱度關注。網紅盤“打新炒房”亂象被央媒點名後，深圳住建局快速回應表示：“將嚴查代持炒房行為，正研究進一步調控政策。”這也被市場解讀為官方準備為火爆樓市降溫的明確訊號。
01
深圳房產稅來了？
近日一則訊息在網上流傳，該訊息稱深圳將自明年1月1日起試點徵收房地產稅，徵收物件為深圳市、深汕合作區區域內的商品住房。而有媒體向深圳市住建局有關人士求證，該人士否認這一訊息。
12月1日深圳稅務局表示，近日網上流傳“深圳市房地產稅徵收試點將於2021年1月1日起執行”，該訊息純屬謠言，請廣大市民勿信謠傳謠。對於蓄意編造、釋出、傳播有關虛假資訊、擾亂社會秩序的行為，我局將提請有關部門依法查處。
而此前深圳華潤城潤璽搖號過程中的“萬人搶房”、“眾籌打新”現象也引發社會輿論持續發酵，深圳官方進行了回應。11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡表示，政府主管部門高度重視媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。
此外同樣在昨日凌晨，西安市釋出《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，對二套房首付比例進行了細化，商貸首付最高調至70％。西安方面表示，要加強房地產市場執行態勢的監測和房價調控，加強供需調節，完善住房供給體系，多措並舉穩地價、穩房價、穩預期，堅決遏制房價過快上漲。
而今年下半年，包括杭州、寧波、東莞、成都等主要城市，都相繼出臺調控政策，如嚴格執行限購政策、加強購房資格稽核等內容，對樓市的調控一直在進行中。
02
地產股估值高不高？
東方財富Choice資料顯示，去年全年營業收入TOP20房企中，估值普遍不高。其中，去年財報營業收入超過千億的四家公司，市盈率均在10以下：綠地控股、萬科A、保利地產、華夏幸福的市盈率分別為5.26、8.82、7.29、4.79。
有分析認為A股房地產板塊目前屬於明顯低估，是價值窪地；也有分析表示，由於“房住不炒”的定調，地產調控仍會持續，帶來的不確定性是估值不高的主要原因。今年8月央行再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，其後“三條紅線”政策出臺，行業經歷了一系列政策的打壓。
據統計，三道紅線政策釋出後，多數房企踩線。從重點A股房企三季報資料來看，踩線3條紅線的房企有8家，踩線2條紅線的房企有8家，踩線1條紅線的房企達7家，一條紅線未踩的房企僅5家。
不過，國內地產行業的基本面依舊韌性十足。資料顯示，今年前十個月全國房地產開發投資116556 億元，同比增長6.3%，增速比1-9 月份提高0.7 個百分點。商品房銷售面積133294 萬平方米，同比持平，而1-9月份則下降1.8%。
03
關注地產板塊價值重估
近期金融板塊持續走強，市場風格向金融等順週期板塊切換的呼聲越來越高，有機構釋出研報認為，隨著經濟復甦預期走高，順週期板塊有望走出大行情。
不少分析認為，龍頭地產股的估值依然處於“低位階段”，而目前順週期板塊的估值正在逐步得到修復，其中房地產板塊作為業績確定性較強、且年內漲幅最低的板塊之一，當前估值低估較嚴重。山西證券指出，行業龍頭和二線龍頭市佔率保持上升，未來兩年業績基本能夠保持穩定增長。較低的估值和較高的業績確定性，使大部分行業龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際。投資者仍可關注行業龍頭和二線龍頭。華泰證券認為，根據“十四五”規劃，未來5年行業政策基調預計在延續“房住不炒”定力的同時，進一步強調長效機制建設，戶籍制度和供地管理有望加速房地產市場人、地要素的市場化改革，賦予行業長期的健康發展活力。國信證券也認為，2021年A股地產將迎來明顯的估值修復。傳統開發行業的長期機遇在於提效率對沖降槓桿，從“高槓杆+高ROE”走向“低槓桿+高ROE”，促進公司價值重估。
華西證券表示，回顧2020年，政策基調先松後緊，受疫情及宏觀環境影響，一定程度上擾亂了市場的預期。目前，房地產從規模導向逐漸轉向利潤導向，行業集中度提升的邏輯仍將延續。該機構表示，展望2021年一方面政策將以“房住不炒”、“因城施策”和“三條紅線”為核心思路，另一方面行業基本面韌性仍在，預計2021年的政策仍將延續2020年下半年的態勢。未來板塊的投資思路也將聚焦業績，財報靚麗的地產公司，將更受到投資者的關注。
僅供投資者參考，不構成投資建議
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