本文來源：時代週報 作者：梁爭譽
5年期LPR最新報價保持穩定。
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年10月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。
多名業內人士認為，5年期LPR報價未下調，與9月末央行、銀保監會、財政部等主管部門連續釋出樓市利好政策，當前處於政策效果觀察期有關。
貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，經過前幾個月的降息後，9月金融資料體現出實體經濟融資需求改善，表明寬鬆貨幣政策的效果逐步顯現。“當前流動性保持合理充裕，加之貨幣政策需要兼顧到內外均衡，因此短期LPR保持平穩。”
10城降至“3字頭”
從執行層面來看，已有多城的首套房貸利率在政策許可範圍內下調。
9月29日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
易居研究院智庫中心梳理國家統計局釋出的70個大中城市房價指數資料發現，至少有23個城市符合要求，包括8個二線城市、15個三線城市。
據貝殼研究院監測，截至10月19日，已有10個城市首套房貸利率降至“3字頭”，包括石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等城市。二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津、貴陽降至3.9%，石家莊降至3.8%；三四線城市中，清遠最低，已降至3.7%。
劉麗傑認為，當前符合階段性定向降息政策的城市中，大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市首套房貸利率在4.1%的水平上，後期仍有回撥空間。
貝殼研究院統計資料顯示，2022年10月首套、二套房貸主流利率指數環比繼續下行。10月首套房貸主流利率平均為4.12%，二套平均為4.91%，首套環比下行3BP，二套與上月持平，較去年最高點分別回落162BP和109BP。
分城市線來看。一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%。三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。
值得注意的是，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套利率同比降幅分別為169BP和116BP。以首套房100萬元商業貸款本金，30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬元。
此外，10月，貝殼研究院監測的百城銀行平均放款週期為26天，與上月基本持平。其中，一線城市平均放款週期為30天，二線城市24天，三線城市26天，較去年同期大幅回落。
圖源：貝殼研究院
市場緩慢修復
“階段性首套房貸降息結合放鬆限購、限貸，將明顯減輕首次購房群體的購房成本，加速購房者決策，有助於增加市場成交。”劉麗傑表示。
克而瑞研究中心針對置業需求的調研顯示，主管部門放鬆限購、開發商以價換量等積極訊號正在喚起買房人的置業熱情，消費者的買房信心較二季度有明顯上升，計劃一年內購房的人群比例上升27個百分點至61%，購房迫切度有所上升。
一位深圳品牌房企置業顧問告訴時代週報記者，其所在新盤近期入市，開盤當天推出限時折扣，最終去化近7成，打折效果顯著。“降息都是小錢，一個月省下幾百塊，客戶沒什麼感覺。打折才是實打實的利好，上千萬的房子，打完折分分鐘就省幾十萬元。”該置業顧問表示。
從多家機構的監測資料來看，受政策利好帶動、地方積極跟進的影響，重點城市新房及二手房銷售逐漸緩慢修復。
據克而瑞研究中心統計資料，2022年第42周（10月10日-10月16日），一線城市新房成交面積環比皆倍增，上海、廣州主要是因為上週基數低（國慶假期），北京、深圳成交明顯放量，較周均成交量也接近翻番。二線城市中，除重慶外，11個重點城市成交量均明顯回升，成都成交量增至42萬平方米，環比增長261%。受低基數等因素影響，三四線城市成交漲多跌少，江門、汕頭等環比翻番，肇慶、溫州等持續高位執行。
二手房方面，克而瑞研究中心重點監測的15城，第42周累計成交127萬平方米，環比大增126.7%，但較第40周仍下降15%，同比漲幅為38%。同比保持正增長的城市有北京、深圳、佛山、青島、杭州、東莞等。
“從市場表現來看，單純降低利率對需求的刺激作用有所減弱。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，下一步，政策應在疏通交易環節，降低交易成本，開發商繼續大力度促銷，推動保交樓以提振市場預期等供給側方面繼續發力，並與需求端政策（降低LPR）合力，才能讓降息效應顯現。
劉麗傑則建議，在改善性需求對市場的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關注降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率，“這是符合多數城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。”