今年作为房地产的“调控年”，各地密集出台各种措施，以抑制房价过快上涨，稳定房地产市场。大半年来，楼市关键词交替重叠出现，监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革...与此同时，购房者的心态也在悄然改变。
楼市已经进入到下半场，相信不少群众依然关心下半年房地产将往哪个方向变化？房地产行业资金面在变宽松还是在变紧绷？房价会上涨还是下跌？那么下半年的走势是如何呢？
1
上半年销售回落，三四线火爆
我们先简单回顾一下上半年楼市。
从销售角度看，上半年商品房销售面积增速小幅回落，其中以一二线城市为代表的核心城市销售增速回落幅度较大，但三四线城市销售火爆支撑全国销售数据。
具体来说，2017年6月，30大中城市销售面积增速大幅回落至-33.50%，但全国销售面积增速仍维持在21.37%的高位，这表明核心城市房地产市场在迅速降温，但三四线城市房地产销售火爆。
背后的原因主要有两个：
1、核心城市房地产调控措施在加强，使得资金流向三四线城市寻找机会。
2、棚改货币化等政策刺激了三四线城市的购房需求。
从房价角度看，从2016年年底开始，主要城市房价环比增速出现明显下滑，到2017年6月，一线城市房价环比增速转负，为-0.03%，但二线城市和三线城市房价环比仍为正，其中三线城市房价环比增速均值为0.89%，处于较高水平。三线城市房价的坚挺与资金流向三线城市及三线城市销售火爆一致。
2
下半年资金面趋紧，房企或降价保命
从上半年的楼市销售、房价等情况，以及多地陆续出台楼市严控政策来看，总体来说，下半年房地产行业将呈现日趋紧张的态势。
具体来说，下半年房地产行业可能会发生如下变化：
一是销售回落，来自购房者定金和预收款的资金来源增速可能会下降。核心城市的房地产调控措施未见放松，叠加鼓励租房等房地产长效调控机制的不断推出，相信下半年房价可能继续下滑。从房价领先销售角度看，下半年房地产销售增速可能也会出现回落，这样来自购房者的定金和预收款增速也会跟随销售一起下滑。
二是房地产信贷面临压缩压力，政府鼓励银行将信贷更多投向经营性贷款及先进制造业等方向上。今年2月，在1月新增贷款总额较大且大部分投向按揭贷款和消费贷款的背景下，监管层要求银行调整信贷结构，投放更多的经营性贷款。今年4月，中央政治局集体学习会议上，提出鼓励金融机构加大对先进制造业等领域的资金支持，可见政府鼓励银行投放更多的制造业类企业贷款。
三是房地产行业资产负债率处于极高水平，融资难度加大。2017年1季度上市房地产公司的整体资产负债率攀升到78.2%的水平，处在历史最高位。如此高的资产负债率加上行业整体下行，相信这种环境下房地产企业融资难度也会变大。从数据上看，2016年7月房地产企业债券融资额为1168亿元，但到了2017年7月债券融资额下降至517亿元，降幅高达56%，虽然这里面有债券市场进入熊市、一级市场发行量萎缩的整体大环境的影响，但相信即使下半年债券一级市场融资功能恢复，房地产行业债券融资额也不会快速提升，因为整个行业的违约风险在加大。
3
专家：市场分化越来越明显
在刚结束的某权威房地产论坛上，与会嘉宾认为：当前调控效果初显，接下来应巩固成效，调控政策短期内不会放松，房地产市场开始进入下行通道，市场分化加剧，新的挑战也开始出现。
目前，国内楼市正发生较大的变化。专家表示：今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加大了分类调控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。
有人指出：下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷政策估计也会放缓，有些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷等措施。
随着调控进一步深入，国内楼市内部分化越来越明显。一二线城市成交量出现了20%的下降，这意味着一二线城市很难再创新高。相反，三四线城市出现了明显的分化，一线周边的三四线城市量减价跌，供应逐年递减，需求受限，所以未来的增长也会很少。
今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。
4
市场存在多个挑战
未来中国房地产大体将面临四个方面的挑战。
一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，土地条件和成本的提高，这些都给传统房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售等环节带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。
二是在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。
三是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。
四是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例。
来源：地产情报站、南方日报、苏宁财富资讯、中国经济网、中新网、经济参考报
楼盘名
价格（元/㎡）
圣兰菲诺
21000
百联华府
18294
宝德新领域
13500
爱伦坡
13000
柳溪美庐
12929
汀香郡
12541
滨河阳光
12000
沂龙湾御园
11122
阜丰康桥郡
11000
颐高上海街
10000
中央时代广场
10000
银河湾
9500
爱琴海
8886
沂龙湾润园
8737
泉府公馆
8500
凤凰水城
8500
环球丹桂园
8500
临沂国际中心
8500
龙腾国际企业中心
8500
祥泰澜泊湾
8207
金猴名居
7895
秀水雅苑
7858
十二星城
7800
沂州花园二期
7763
城市主人
7700
大家看到这张临沂房价地图，无房的大吃一惊，并顺便骂一句，他娘的；有房的，大吃一惊，并且暗自窃喜。不过就我来看，无房的无需悔恨，有房的也不必自喜。
为啥呢
首先，这张价格合理吗。虽然有点虚高的成分，但基本上反映了目前临沂楼市的趋势，那就是南坊使劲的长，其余想跟风却又有点力不从心。
曾经坊间有这样的故事流传，铺开临沂市城区地图，祊河和沂河构成一个大的Y地图，很像女人的子宫，而南坊便是孕育baby的位置，读者们自行脑补，子宫的地方肯定是养人的。
当然这是笑谈，不过山环水抱的风水环境确实为南坊增色不少。
那问题来了，南坊为什么那么贵，真实的原因是什么。
我们经常来说价值决定价格，但是忽略了一个基本的事实是供求也会影响价格，两块钱一头的大蒜和两毛钱一头的大蒜，一样的味，价值都一样，价格却差了很多。应该说，目前南坊市场的价格主要是受到供需来决定，不管是真供需还是假供需，已经给大家造成了一个供不应求，大家哄抢的局面。不过你到手的房子买卖二手房试试，应该价格会大打折扣，就老夫了解，在南坊四中附近曾经风光无限的楼盘，目前的市场价不到以上价格的一半。
那南坊的房子要不要买的，要买，如果你有一个不介意住二手房的老婆和丈母娘可以不买！
并且，南坊供不应求的局面还会延续一段时间。
那，无房一族，该如何选择，何处又是安身之所呢。我们明天再聊。（老夫正在上班，刚才老板从前面飘过去了，为了防止他在飘过来，老夫决定明天再写）
(2017-08-09)
目前为止，还没有经济学家能够把房价之谜写的让普通人看一看就明白的，在我看来，房子是综合定价之物品，非一般眼光能够看明白房价。本篇正为普通人而作，也为专业人士深化之，望诸位细品。
黎民最关心的莫过于房子，房子乃容身之所、藏身之所、营商之所、会客之所、身份地位之替代物，古今皆然。房价之谜与此有关。房子成为宏观调控的工具，待后面讲清楚是为何。
图1 房价高企的大都会
一、为"容身需求"定价
"房子是用来住的"这句话在丙申年底响彻大江南北，房子用来"容身"之用，代表房价中有部分价格是"容身需求"推动的，即容身需求推动房子的一部分定价。
人的身体需要吃饭和休息，做饭的地方是厨房，吃饭的地方是饭厅，休息的地方是卧房，此外还有浴室和客厅。此乃一户人家的必需！因此，住房就为满足人们的这种容身需求而定制建造出来了。黎民百姓过去住瓦房、平房，甚或棚户房，再不济还有草房，想必70年代出生的人对草房仍有记忆吧！我没见过草房，但记得小时候河南农村的土坯瓦房和平房。现在农村基本上都住二层楼房，或者干脆到城镇购买普通商品住房作为容身之所。
图2 房子是用来住的
容身之所价高者得！住房（商品房）作为满足人最基本的容身之所的必需物品，有需求人类之间就有"争夺"。在住房市场制度中，大家依靠价格准则进行"争夺"--价高者得。大家为了获得这个"容身之所"而出价，出价高者获得所有权（或者使用权）。这个最终胜出的最高价格即为获得"容身需求"的代价。代价够高，就有资格获得该容身之所。
在经济理论中，一帮自私自利之人的争夺，容身之所的数量和质量各有不同，以适应不同人的购买能力。这也是市场有很多容身之所的生产者--房产商--存在的原因了，就像我们为满足生存所必需购买的食物（食品）而有食物供应商一样，房产商正为满足我们的住宿而建房。
容身之所种类多，因而有不同的价格。商品房有价，棚户房有价，平房亦有价。不同地段、不同楼层、不同空间、不同自然环境的容身之所，价格皆有异。市区到市郊再到乡镇，不同的容身之所价格皆不同。
此乃为房子的容身需求定价！
二、为"藏身需求"定价
藏身，即为规避自然灾害和人祸而需要躲藏，躲藏的地方不同价格有异。因此，房价中含有"藏身"之价。
按照自然进化之说，人类最早住在树洞和山洞中的，后来人类进化后住在搭建栖身的窝棚里，窝棚可以拆卸和移动，来规避自然灾害和豺狼虎豹的侵扰。而还住在山洞和树洞的其它人则容易受到其它自然灾害（泥石流、洪水、雷电等）和食肉动物（毒蛇、豺狼虎豹等）的伤害。搭建窝棚需要时间、建造的技术和相关的保全措施，这些工作都需要投入代价，有由投入成本，窝棚因数量有限就有价。无需多少投入可获的树洞和山洞（此处忽略寻找的投入），则没有价格。因此，"藏身"亦有代价，代价即为价格。推而广之，现在的房子为满足人们的藏身需求而有藏身之价，此藏身之价根据房屋的承重量、坚固性、逃生设施等定价。（无佣网备注：此处省略两个案例）
前面说到，房子有很多类，譬如商品房、平房和其它住房，用于藏身的价值不同，譬如简易房的安全性低，因而藏身之价格就较低，而钢结构住房因更加稳固，藏身之价就较高。因商品房、平房和其它住房的建构不同，价格有异皆属正常。
此乃为房子的藏身需求定价！
三、为"营商需求"定价
人类的衣食住行，需要生产者，而人类自己就是生产者。生产产品需要车间，存储产品防止损耗则需要库房，产品的销售需要售卖的商铺，车间、库房和商铺皆为营商之必需，商用房即为此而建造，商用房的价格即为满足营商需求的定价了。
商用房的定价与商品房的定价不同，商用房用于营商活动之用，此类活动因企业经营期限难以界定，因而一般采取营商税率的形式定价，这各种税额的总和即为营商需求的定价。商品房不同在于，产权或者使用权可以有效界定，原则上期限是无期的，在此按下不表。
四、为"会客需求"定价
图3 某富豪的欧式会客室
"有朋自远方来，不亦乐乎？"家里来客，岂能没有立足之地？
细心之人会发现，富豪之家一般都有会所似的会客厅，甚至不止一处，而普通黎民亦有简单的会客室。农业社会时期，宗亲和朋友交往一般都用庭院当会客室使用，而在现代商业社会时期，由于商业交往的需要，人们在购买商品房或者商用房时都会要求带有会客厅（室）。此会客厅（室）一般是闲置的，但亦有价，为满足会客需求而购置，闲置也值得矣。
凡事皆有价，此价即为代价，代价就是价格。朋友间交往、企客间交流等，都需要合适的场所，这些场所之价即为会客需求的定价。
五、为"身份和地位"定价
古代的帝王为彰显自己适合天子之职，往往建造硕大威严的宫殿楼宇，修建美伦美奂的奇山吉祥，购置珍奇宝物，以此来体现无上的天子权威，这些物品皆为身份和地位的象征，即象征亦有代价。
富豪购置别墅豪宅，奢华的庭内装修，世间少见的文玩字画，皆为体现其身份和社会地位之资也。身份和地位，皆有代价！为体现身份和地位的价格，人们都会想尽办法通过房子来体现。企业越大，大老板的办公室也越大，亦成为普遍选择，并不足为奇了。
图4 故宫曾经作为明清帝王的寝宫
房子不是单一需求而定价的产品，而是为满足"容身需求""藏身需求""营商需求""会客需求"及体现"身份和地位需求"来综合定价的。近些年突起的学区房、商住两用房及其它类别房的定价皆可参考类推，道理相同也。
以上内容节选乔春果《科学说交易方法》，有删节和改动，转载请注明“无佣网”！
(2017-07-21)
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(2017-07-15)
作为独立思考者，我说说自己的看法。
2017年主要城市成交数据（Top10）
房价真的在跌吗？
准确的说是在盘整：涨的涨，跌的跌。同一个小区，有些户型涨，有些户型跌。
有个简单、直观的判断方法：盯着值得买的房子，卖掉是涨，没卖掉是跌。地段好、总价低、户型烂的房子，如果可以卖掉，大致可以判断行情向上。
市场的回暖，一般是从低总价传导到高总价；从好地段传导到差地段。
现在是政策调整周期，不是抢房的时间，却是选择好地段、好产品、好价格的时候。
那些被热炒的“概念”外郊盘，房价还在下跌，远远没有跌到位，更没有企稳迹象！以上海为例，月跌幅一旦突破1%，下个月就很难止跌。
这样的房子什么时候能解套？明后年新盘要开的时候。
这就是房价的分化，是向上的，并不是向下的。
大量的买家会等着秋天买个新房，这是正常行情。金九银十是新盘的一年一考，也是二手房行情的尾声。上涨之前需要止跌。
一方面，上海等一线城市在控制人口，另一方面，上海的房子结构性过剩。
现在的情况是：过剩的房子，过剩的人口。与过剩的房子对应的接盘客侠，正是过剩的人口。
这类房子的分割线，在上海大概在300万左右，而上海改善性自住房总价800万左右。
因此，上海最合适买的房子在300万到800万；
短周期预期涨幅靠前的区段：总价300-500万。
800-1500万的房子，现在流动性不足，加之改善型需求被抑制，房产税开征之后，这个层次总价的房子需求开始释放。
说说刚需
刚需不用关心何时止跌。早点买可能站岗，晚点买却要承担踏空的风险。
举个例子：
现在买，2019年10月满二；年底买，2020年4月满二。
如果2020年4月正好是个房价牛市，此时房子不满二，你成了纠结置换客。
在上海，如果你的预算在500万以下，尽可能靠近500万，找一个性价比高的房子。
在北上深，房价横盘或者阴跌的时间越长，越应该买房子。房价不涨反而要买，越不涨越应该买。
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(2017-06-23)