产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。
目前近年来产业园区的资本运作已经走上了成熟和多元化的道路，总的来说有如下模式：
政府主导园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发，如靖江开发区。
工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，北京固安产业园。
主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。
综合运作模式
指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。
私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，如北京尚8文化创意产业园。
综上所述，园区资本运作模式总共分为政府主导园区开发模式、工业地产商模式、主体企业引导模式、综合运作模式、私人业主开发模式，在如此复杂、多元化发展的园区运营市场中，如何系统管理园区成为现代企业的重要发展方向，针对此痛点及发展瓶颈，市场中出现各类园区管理公司，针对不同园区提供相应解决方案，为园区的运营方解决园区运营、管理、发展的棘手问题。