雅生活高調配股融資32億港元 冀潛在行業整合機會

觀點地產網 上市物管企業似乎喜歡扎堆在某一時點發布配股融資消息。前兩天剛有了碧桂園服務配售1.4億新股融資104.88億港元的大單，後腳雅生活服務也宣佈配售8666萬股新H股、籌資32.59億港元。

5月28日，雅生活服務發佈公告稱，其與配售代理於2021年5月28日簽訂配售協議，據此，將按悉數包銷基準促使承配人根據配售協議所載條款及受限於當中所載條件按配售價配售總數8666.68萬股新H股。

公告披露，配售股份佔公告日期現有已發行股本約6.50%及經配發及發行配售股份擴大後的已發行股本約6.10%，根據每股配售股份的面值人民幣1元計算，其面值總額為人民幣8666.68萬元。

根據一般性授權配售新H股，由Citi擔任獨家配售代理，將於2021年6月4日上午8點正式發售。

雖配售金額遠不及碧桂園服務，但也在資本市場上掀起一番討論。摩通直指雅生活服務配股後不明朗因素消除，維持36港元目標價。

雅生活服務也對此深為重視。觀點地產新媒體從一名資本人士處獲悉，於公告當日早間，雅生活服務舉行了業務更新交流電話會議，焦點在於回覆投資者對此次配股融資的問題。

據上述人士轉述，首席執行官李大龍在會上提及，通過這次資金募集，將有助於雅生活抓住潛在的行業整合機會，進一步完善戰略佈局，實現長期可持續性增長。

關於配股

相較於以往物管股較高的配售價折讓數據，雅生活這番配股價格顯然緩和許多。公告顯示，配售價為每股H股37.60港元，相較最後交易日於聯交所所報收市價每股H股40.25港元折讓約6.58%。

拉長時間看，此次配股價格甚至有溢價表現。公告指，該等價格較截至最後連續十個交易日及包括最後交易日於聯交所所報平均收市價每股H股36.79港元溢價約2.20%。

但無論如何，折價配股還是會對股價造成一定影響。5月28日，雅生活服務開盤跌2%，收盤報31.06港元，下跌6.21%。

與此同時，市場對此次配股還是有不少疑惑點存在。首先，雅生活服務一次性將證監會所申請配售額度的批文用完，不免會引來融資憂慮。去年7月，雅生活服務獲准增發不超過8666.68萬股雅生活服務境外上市外資股，該批准自2020年6月24日起12個月內有效。

資本人士稱管理層在會上回應，是依據公司發展來看是否進行配售，所謂配售批文的申請是一個常態化行為，現在可以看到業內的主流物業公司，其實都在做增發，另外因為是H股上市公司，所以在增發前需要先拿到證監會批文。

“而批文過程當中，也是涉及到幾個月的部署，”管理層補充，雅生活服務會按照發展規劃，進行融資考量，這個完全是和戰略結合在一起。

管理層也認為無須過度擔心，但會上的投資者轉而又提到另一問題：增發之後，控股股東雅居樂持股量接近50%，如若後續仍有增發行為，雅居樂持股量就會降至50%以下，存在無法並表的情況。

根據公告顯示，配售行動後，雅生活服務大股東持股被攤簿，中山雅生活企業管理持股由53.46%降至50.2%，而除承配人以外的公眾股東持股，則由39.9%攤薄至37.46%。

與會人士回憶管理層表示，雅生活進一步增發與否，是按照自身資金需要及發展邏輯來進行長期部署和安排，不管雅生活服務股權比例如何，雅居樂始終會在業務、資源上給予120%、甚至200%的支持。

“市場上也能看得到，（持股）低於50%的比例並不是一個絕對的一個並表標準，所謂財務並表其實是根據會計準則的詳細要求來看是否滿足。”他強調，現在的狀態下，實際安全邊際很高。

管理層對配售結果表示非常滿意。據悉，配售覆蓋率、各方面的超額比例都是非常高的，超額認購應該是7倍到8倍之間。

會上管理層也多次提及，投資者結構非常優良，保持了長短期相結合的態勢。

根據配售協議，配售代理將向不少於6名承配人（為專業投資者、機構投資者及/或由配售代理促使的其他投資者）配售配售股份。緊隨配售完成後，預期並無任何承配人將成為雅生活服務的主要股東。

預計由配售代理促成的承配人及其最終實益擁有人均獨立於雅生活服務及關連人士，且與彼等概無關連。

關於增長

資本市場反應也只是短暫的，作為投資者，更關注大筆募資金額的用處所在。不過在公告中僅簡單闡述：擬將配售所得款項淨額用於補充公司營運資金等一般公司用途。

而資本人士在交流會上獲取更多信息，據他透露，管理層述及增發資金的深化用途：部分資金會用於加強鞏固行業的龍頭地位，包括了優勢區域強化佈局以及補足短板區域、填補空白的物業場景，預期對於物業佈局和相應延伸產業佈局的資金比例大概40~50%。

其中，強調了加大投資增值服務領域。“之前業績發佈會所強調的，會着重在一些與物業強關聯以及延伸的市場佈局，上下游產業鏈會高度相關。一方面會強化家政以及幼托相關佈局，另外資金使用點也會在團餐行業，目前鎖定了很多區域化標的。”該人士轉述管理層回覆。

在縱向的增值服務發展上，雅生活服務做了大量產業研究。管理層會上提到，也會有一部分資金和資源進行投資佈局，以此提升市場綜合競爭能力，優化收入結構。

據瞭解，物業管理服務、業主增值服務及外延增值服務再加上城市服務，是雅生活服務未來三年要打造好的產業平台。

聚焦到投資策略，未來雅生活服務會以兩個方向為主。除了上述的延伸新業務，另一方向就在主業層面上穩固基本盤，同時擴大市佔率。“住宅業務方面會繼續進行市場拓展，同時也不排除進行收併購，”據管理層透露，“最近也是大量進行項目儲備。”

而且非住業務目前也儲備了一批公建項目。“比如説資源性收購，最近做了很多的一些混改，這些混改成本都很低，以品牌來換取資源，並不需要太高成本的收購。”管理層在會上表示。

據資本人士在會上獲悉，管理層再次強調很有信心完成市場指引增長目標。“之前的增長目標不包括特別大的收併購整合機會，而此次增發是為後續行業發展機會儲備充足彈藥。”

此前，雅生活服務為自身定下的三年業績目標為：在不考慮收併購帶來的面積增長的情況下，雅生活服務每年會保持在7000萬平方米到8000萬平方米的增長，到2023年，雅生活服務整體營收要達到260億元至300億元。

截止2020年底，雅生活服務總合約面積7.2億平方米，總在管面積5.7億平方米。新增第三方合約面積近4600萬平米，第三方合約面積佔比提升至74.1%。

截止2021第一季度，已經完成了接近2000萬平方米的市場拓展（不含收併購）。目標指引之下，雅生活服務也多次提到會將主力放在第三方拓展上。

但其也坦言，收併購落地及新業務整合是需要一定時間去轉換和落實，目前行業整合還沒有非常明確的時間表，所以還是維持之前的增長目標。