2021年年中，或受港交所5月對上市盈利門檻調整及地產業信貸收緊所影響，大量物企於此時點密集赴港遞表。
同時，港交所方面也加快了對物業公司資質審核的速度和節奏，包括康橋悦生活、領悦服務、融信服務在內的數家物企都在近期通過了聆訊，於7月扎堆上市。
截至目前，港交所已上市的物業企業數量已經達到49家，而已遞表等待上市的企業數量為26家;按當前趨勢，觀點指數預計，截至年底會有超過22家物業服務企業遞表，而上市物企數量屆時將有望突破60家。
在板塊同類標的眾多的現狀下，中小物企要如何為自己在市場上贏得一定競爭力?
十餘家物企近期遞表或上市，以中小型為主
市場確實迎來了又一波物業公司遞表上市的熱潮。
僅在近期，遞表或將上市的物企數量就有十餘家，觀點指數對其進行分析總結，從在管面積規模來看，這一波赴港上市潮中的物企在管建築面積大多集中在1000-3000萬平方米，規模上基本都屬中小物企。
值得注意的是， 6月16日遞表的長城物業規模上是該批物企中的例外，長城物業截至2020年末在管面積達到1.14億平方米，也是目前面積最大的第三方物業服務企業。
除此之外，從營業利潤來看，目前所有遞表物企2020年度的利潤都在港交所新規3500萬港元門檻之上，可見該新規門檻對物管行業上市的整體影響還較為有限。
此外，物管股競爭相對較小的A股市場也在近期有了一隻新股上房服務，其截止於2020年末在管面積為1799萬平方米，滬深股市將可能由此迎來第5只物業股的入駐。
從新晉上市物企來看，近期上市的主要包括越秀服務、中駿商管、朗詩綠色生活以及領悦服務，目前股價分別相當於其33倍、45倍、18.69倍以及15.65倍的PE，保持了物管股在港股市場一向的高估值水準，但與過往同類物企相比有明顯下降。
認購方面，這四家物企公開發售項分別獲市場9.88、1.3倍、8.01倍與5.23倍認購，儘管有受物管股上市時間過於密集的影響，但也在一定程度上反映了資本市場對物管股熱情已降温的事實。
綜合來看，在管面積和利潤都較低的中小型物企仍然是當前遞表上市的主流，但是市場對物業股熱情已經稍有降低。
中小物企的發展困境
現今物管板塊平均市盈率(TTM)達到33倍，在港股市場處於第一梯隊，也遠遠高於對應的母公司開發商。以碧桂園服務為例，碧桂園2020年總收入約為碧桂園服務30倍之多，但後者目前市值已反超前者，達到了2500億港元。
資本市場給予物業服務企業如此高估值的原因之一，在於其佔據了社區入口這一重要通道——基於此進行的社區增值服務具有相當大的想象空間。
從非龍頭物企的角度而言，大部分中小型物企並不具備利用好這一入口進行流量變現的能力。物業公司若想搭建平台與早已分割佔據市場的互聯網企業進行競爭，存在相當大的困難，即使具備與客户物理上的最近距離，壁壘也並非中小物企所能突破。
另一方面，目前物業企業獲取項目的方式主要是直接現金收併購、母公司輸送以及市場化拓展。面對現今行業的高估值，收併購需要大量的現金，同時中小物企缺乏強背景的關聯方，意味着每年能穩定獲取的輸送面積也存在劣勢。
第三方項目的拓展上，要與全國佈局的龍頭物企們進行競爭，則預示着中小物企可能需要在物業管理費上有所讓步，進一步削弱了項目質量及盈利能力。
總體而言，中小物管企業缺乏足夠的資金和能力，以充分經營並發展好這片存量市場。儘管中小物業企業現金流穩健，但持續的低規模經營現金流結合缺乏抵押物的輕資產運行模式，並不能獲取足量的資金來實現業態創新和長期發展，與行業頭部的持續分化難以避免。
事實上，目前港股市場的高估值物企也大部分集中在大規模龍頭物企中，中小物企則存在大量跌破發行價的現象，若把二級市場的股價作為信息的有效集合，這也反映了市場對此的實際態度。
物管出路
在持續的物業熱潮中，不同的主流房企對旗下物業服務BG都有不同的處理方式，部分房企選擇將物管資產完全或部分出售以解燃眉之急，例如綠地與藍光發展;或依舊作為集團的板塊之一來經營，比如目前的龍湖等。但更多企業會選擇將其拆分上市，以換取更廣闊的增長空間。
對於規模相對較小的物企來説，儘管市場競爭力偏弱是不爭的事實，但目前物管上市窗口仍在，行業整體依舊維繫着高估值，上市融資仍然是較好的選擇。此外，進行上市還能很大程度上緩解物業企業發展資金方面的難題。
值得一提的是，近期中駿商管作為又一隻“物管+商管”股登陸港股市場，掛牌上市後股價連續上揚。截至7月7日，其動態市盈率已達45倍，高於行業平均的33倍。事實上，將輕資產的商業運營與物業管理一同打包上市，已被市場證明為較為成功的方式，華潤萬象生活、寶龍商業以及合景悠活等同類物企，均能獲得高於行業平均的市場估值。
目前物管行業集中度尚低，正處於擴張及搶佔市場的階段，整體發展和評價的基礎邏輯依舊是在管面積的大小，而這也是對社區流量進行利用的基礎。因此無論對何種規模的物企而言，擴規模仍然是發展的主旋律。
值得注意的是，目前大部分物企擴張規模的主要手段還是通過收併購來獲得管理項目。當中要注意的問題是，收購本質上是對物業管理合同的收購，物管高估值市場環境下的收購對價往往並不合算，三至五年後能否繼續續約也是未知數。
此外，即使是大型物企，若對收併購項目消化不良會進而影響企業整體發展節奏。簡而言之，收併購這一擴張方法，應當被中小型物企視作謹慎使用的戰略方案。
同時，作為人力成本佔大頭的勞動密集型行業，不斷上升的人力成本和難以提升的物業管理費單價亦是物企需要嚴格審視的問題，若想維持盈利結構不失衡，需要源源不斷的新項目來維繫利潤。
除此之外，適當發展高毛利的社區增值服務也有利於改善企業的財務結構。社區增值服務發展模式靈活，市場對其理解不盡相同，作為規模不足的中小物企，應當避開行業內外的主流競爭賽道，充分發揮社區入口的想象空間。
另外，在今年港股的物管股中，濱江服務是一個值得關注的焦點，截至目前，其年內漲幅已達到132%，在板塊中遙遙領先。
細究其運營模式，濱江服務是在杭州當地十分強勢的物管品牌，大多數項目集中在杭州。過去幾年，其並未過度依靠收併購，僅依靠外拓和母公司交付仍然取得一定的增長。
此外，濱江服務保證了較高的項目質量，物管費定價上也有更高的空間。同時，單一地區的高項目密度帶來了較強的區域協同效果。以此看來，專注品質，區域深耕也是中小物企長遠發展可以參考的方向。(觀點地產網）
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