保利發展：進三爭一丨國之大者

2022-06-10 由鹹春葉發佈於財經

編者按：地產摺疊時代，有一股力量成為中流砥柱。它們，或衝鋒於拍地現場，或江湖救急，成了“白衣騎士”；它們是低調潛行的地產國企，它們成長的密碼是什麼？從2月9日起，樂居財經聯合樂居財經研究院，推出2022年度策劃③——《國之大者：2022年國企地產巡禮系列》，將陸續推出百家國企地產商的成長故事

文/樂居財經研究院趙微

近一個月，“央企地產一哥”保利發展（600048.SH）的股價持續逆盤飛漲，一度達到19.88元/股，創下上市以來新高。

4月底，保利發展發佈2022年一季度報告。期內實現營業總收入335.55億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤25.31億元，同比分別增長33.74%、1.18%。

在年初2022年度工作會議上，保利發展提出“進三爭一”的新目標。

然而，在房地產行業尋求新發展模式的背景下，“進三爭一”不再是簡單的銷售規模上的排名，而將是多個維度的考量。在“三道紅線”等政策出台後，央企背景的保利發展以穩健經營的發展模式而被市場重新審視和認可，與此同時，也存在淨利下降、利率承壓、有息負債加速增長等隱憂。

業績穩增，淨利首降

保利發展(SH：600048)，是中國保利集團控股的上市公司，於1992年成立。公司致力於打造具有卓越競爭力的“不動產生態平台”，已形成以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為翼的業務板塊佈局，綜合實力連續多年穩居行業前五。

年報披露，保利發展2021年實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.2%；實現淨利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%。

這是保利發展自2006年上市以來首次錄得的利潤負增長。保利發展表示，主要是由於地產項目利潤率下降影響。

在全國房企業績榜單上，據克而瑞數據，2021年度無論全口徑還是權益口徑，保利發展排名均在行業第四。

在2021年，保利發展在保持銷售穩定增長的同時，盈利能力罕見出現了下滑。隨之而來的，還有分紅率的下降。據保利發展2021年度利潤分配方案，擬每股派發現金紅利0.58元，同比減少0.15元，佔2021年度合併報表歸屬於母公司股東的淨利潤的25.35%，同比減少4.82個百分點。

對於下調分紅率的原因，保利發展財務總監周東利曾在去年的業績説明會上解釋道，隨着“三道紅線”等系列政策的出台和落地，降低分紅、適當提高自有資金儲備規模，是為了保持持續發展能力，為股東創造價值。

佈局百城，利率承壓

保利發展業務佈局一百餘城。據浙商證券研報，2021年，保利發展在核心城市市場佔有率超過5%，在38個核心城市的合同銷售額4160億元，貢獻佔比78%，其中在華東、華南兩個基本盤合計銷售額為2825億。

而以毛利率的角度分地區來看，保利發展僅華東片區的毛利率同比微增0.93個百分點，華南片區、中部片區、華北片區、西部片區、東北片區及海外片區整體毛利率均有下降，其中，華北地區的毛利率同比減少9.6個百分點，海外片區的毛利率同比減少18.99個百分點。

在堅持“核心城市+城市羣”的深耕戰略下，保利發展重點補倉銷售貢獻高的優質區域，新增資源中珠三角、長三角拓展金額佔比合計54%，較2020年提升7個百分點。而隨着未來高地價項目的陸續體現，毛利率仍將承壓。

從對外投資企業的省份分佈來看，據企查查，保利發展的123家對外投資企業中，49家位於廣東，8家位於江蘇，7家位於上海，北京、遼寧各5家，安徽、江西、四川、天津各4家，福建、海南、山東、西藏、浙江各3家，重慶、河北、河南、湖北、湖南、吉林各有2家，甘肅、內蒙古、陝西、山西、雲南、新疆各1家，佈局全國26個省份。

現有的123家對外投資企業中，行業為房地產業及租賃和商務服務業佔其中的大多數，分別為70家及29家。

在其狀態為存續或在業的111家對外投資企業中，合資方包括中國鐵投、重工建築設計院等國央企，也有合富輝煌等民營房企，以及太平資管、太平人壽這樣的險資。

財務穩健，維持綠檔

在行業下行時代，身為央企的保利發展仍稱得上財務穩健：以“三道紅線”來看，保利發展2021年繼續維持綠檔。期末淨負債率約為55%，同比減少2個百分點；剔除預收款後的資產負債率約為68%，同比減少1%；現金短債比則從2020年的1.82倍增加至2.65倍。

但在有息負債規模方面，保利發展有息負債規模正加速增長。截至2021年底，其有息負債規模為3382億元，同比增長14%，而2020年同比增速在10%左右。

央企背景加持下，即使在房地產行業融資全面遇冷的2021年，保利發展在融資上相對來説也較為通暢，期內成功發行公司債86.9億元、中期票據100億元。期內綜合融資成本約4.46%，較2020年末下降31個基點。

在去年11月，保利發展加大融資力度，除了正常發債外，拋出198億元的融資方案。從債務類型上來看，保利發展發行ABS居多。而ABS在會計處理上較為靈活，大規模發行ABS將在一定程度上幫助房企隱藏部分債務。

據方正證券研究所研報，截至2021年8月31日，保利發展在地產ABS存續規模中排在前五位。

責任編輯：張帆

文章來源:樂居財經研究院

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