“綠城前三年怎麼做的，未來三年還要怎麼做。”談及未來幾年的發展戰略，2021年業績發佈會上，綠城中國董事會主席張亞東用三句話予以回應——“戰略戰術清晰”、“貫徹執行有力”和“品質效益提升”。
走過波雲詭譎的2021年，房企年報季來了。
與以往相比，這個三月並不平靜：有規模房企延期披露、有中型房企公告預虧、還有知名房企遭遇股債雙殺……資本的潮水退去，昔日高槓杆黑馬們紛紛擱淺，卻也有長期主義者迎着風浪揚起船帆。
又是一年3月23日，綠城中國如期對外披露了2021年度經營業績。財報顯示，在被視為“關鍵一年”的2021年裏，綠城實現合同銷售額3509億元，較去年增長21%，創新高；實現收入1002.4億元，同比增長52.4%；實現淨利潤76.87億元，同比增長33.4%；股東應占利潤44.69億元，同比增長17.7%……
行業陡然轉冷之際，綠城用一連串的盈喜數據向行業注入一劑強心劑。反映在二級市場上，3月23日當天，A股和H股地產板塊掀起漲停潮，港股綠城中國大漲8.36%。
如果將時間線拉長，從去年六月開始，綠城中國的股價就始終保持着波動上行勢頭。縱觀行業，如綠城般穩中有升的企業，近乎鳳毛麟角。
穿透綠城的發展路線，其何以成為房企突圍的“典型樣本”？
穿越週期的“優等生”
房地產市場調控邁入深水區。去年下半年，地產行業雷聲陣陣，粗放式增長數年的高槓杆房企們踩下剎車鍵。
克而瑞數據顯示，從累計業績來看，2021年百強房企累計業績增速持續放緩。截至去年12月末，百強房企累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規模房企銷售增速罕見出現負增長，8成房企未完成全年業績目標。
當以往唾手可得的“低垂果實”不再處處可見，屬於質量房企的時代悄然來臨。而以高品質住宅享譽行業的綠城，是其中的佼佼者。
財報數據顯示，2021年綠城的全年合同銷售額3509億元，相比去年同期增長了21%，比年初的銷售目標高出了13%。來自多個第三方的數據顯示，以目前的規模計算，綠城已在業內排名第七，較去年上升一位；至於銷售增速，綠城則位列TOP10房企第一。
具體來看這3509億的銷售額，當中，綠城自投項目累計取得合同銷售面積約938萬平方米，合同銷售金額約2666億元，同比增長24%；歸屬於綠城集團的權益金額約1452億元，同比增長22%；代建管理項目累計取得合同銷售面積約619萬平方米，合同銷售金額約843億元。
簡單總結，無論是自投、合營還是代建業務，綠城均保持兩位數增長，多點開花。
“取得這樣的成績是前三年工作落實到位的成果。”2021年度業績會上，綠城董事局主席張亞東如此説道。
時間拉回三年前，2019年年中，時任綠城總裁的張亞東曾在接受媒體採訪時表示，要外界給綠城三年時間，“一定會把各項指標調整好，成為行業優等生。”
2021年是三年之約的最後一年，考慮到地產行業的結算週期，其恰好也是綠城2019年、2020年佈局體現在利潤表中的一年。
數據顯示，2021年綠城實現營業收入1002.4億元，同比增長52.4%；年內利潤為76.87億元，同比增長33.4%；股東應占利潤為44.69億元，同比增長17.7%；扣除永續債所佔盈利後為32.55億元，同比增長31.6%。
又是一組領先行業的數據，有投資者直言，這是綠城近幾年來最好的一份年報。
在外界看來，綠城身上似乎“看不到”地產下行週期的影子。一個典型的例子是，克而瑞數據顯示，在整個行業融資環境偏緊的形勢下，今年前兩個月綠城逆勢新增貨值391.5億元，排名第一。
面對外界有關逆勢拿地的提問，綠城執行董事及行政總裁郭佳峯迴應稱，從維持綠城重資產板塊一年2500億左右銷售規模來看，這樣的拿地節奏是屬於正常補貨。
業績會上，張亞東把綠城的2019年至2021年稱為“健身期”。從各個角度來看，“健身”三年後，綠城已然成為了穿越週期的“優等生”。
三年“健身期”與綠城“護城河”
房地產企業，土儲是“糧草”，現金是“命脈”。地產行業的黃金時代，因經營風格不同，各家自成體系。當行業的監管力度加強，“體系”的堅固與否就將面臨檢驗。
談及近幾年的房地產調控，張亞東講道，“房地產市場調控是為了讓整個行業持續健康發展，特別是經過去偽求真的過程，讓一些問題企業出清，行業才能逐漸健康起來。”
張亞東口中“去偽求真”的過程，也是驗證地產行業良性發展模式的過程。三年健身期過後，綠城如今的模式，或是可供參考的一個典型樣本。
一般來説，在地產企業的經營中，“拿地”、“去化”和“現金流”是三個重要指標。
在張亞東看來，前三年的規模和投資是未來三年營收、利潤增長的基礎與前提，沒有銷售規模層面的增長，就談不上未來的營收和利潤的增長。拿地正是規模的先導。
2021年，綠城在42個城市新增項目101個，總建築面積約1751萬平方米，新增貨值3137億元，收併購佔比提升至34%。
新增土儲中，歸屬於綠城集團的權益貨值約1834億元，對應成本約938億元，當中21%實現當年轉化。
截至2021年底，綠城持有土地儲備項目256個(包括在建和代建)，總貨值9488億元，對應總建築面積約5881萬平方米，權益部分約3267萬平方米；總可售面積約為3980萬平方米，權益部分約為2199萬平方米；舊改方面，2021年內，綠城在深圳和上海的城市更新落地。
土儲在手，企業下一步則要考慮的是去化、回款。據綠城介紹，新獲取項目均位處安全性高、風險可控、利潤兑現度高的重點城市。從區域佈局來看，綠城以長三角、京津冀和大灣區三大城市羣為主，資源聚焦在一二線城市。綠城9488億的總土儲中，一二線總貨值佔比達74%。
當棚改紅利期成為過去式，房地產市場的重心已經重回一二線。一般而言，與三四線城市相比，一二線城市無論是去化速度，還是利潤空間，亦或是銷售規模都具有明顯優勢。這樣的優勢在長三角體現得更為明顯，近幾年間，長三角區域公司已經成長為大多數規模房企的“利潤奶牛”。
長三角地區恰恰是綠城的重倉以及優勢地區。數據顯示，去年綠城的整體去化率為69%，其中。一二線城市及新增供貨去化率均超過70%，人均銷售額同比提升12%至1.05億元。體現在銷售上，一二線城市的合同銷售額達2139億元，佔比80%；長三角地區提供的合約銷售額約1765億，佔比達66%。
正確的地塊加上品質的產品，自然不愁去化；而去化率上去了，回款也水到渠成。綠城方面給出一個數字，銷售回款率高達106%，按揭貸款方面回款則超千億。這直觀展現出綠城在現金方面的“造血能力”。
覆盤整個模式，品質推動規模、規模又帶來發展。螺旋向上的邏輯閉環需要有安全的現金流支撐，這是綠城穿越週期的密碼。
綠城的“翅膀”
2021年，綠城的降槓桿成果更進一步。
財報顯示，截至去年年底，綠城的總借貸金額為1274.59億元。其中1年內到期金額為320.53億元，佔比25.15%；1到2年內到期的金額為483.26億元，佔比37.91%；2年以上到期的金額為470.8億元，佔比36.94%。
與此同期，綠城手中的銀行存款及現金總額高達714.96億元，較去年同期增長了約63億元。
以更為直觀體現房企負債的“三道紅線”為參照，截止去年年底，綠城的現金短債比是1.7倍，2020年末是1.4倍；淨資產負債率為53.5%，2020年末這個數字為64.6%；剔除預售賬款後的資產負債率為70.3%，2020年末這個指標為71.2%。
管理層方面在業績會上表示，綠城將確保2023年能夠進入綠檔。此外，管理層還透露出一個訊號，“同時也根據今年的內外部環境情況，做好了提前進入綠檔的準備。”
現金流安全是房企活下去的首要任務，現金流充沛是房企保持增長的重要助力。中交入主後，綠城的融資能力有了顯著的提升。
境內融資方面，期內綠城通過發行公司債、供應鏈ABS、供應鏈ABN、項目收益票據、中期票據等方式共募集資金257.18億元，平均成本為3.55%。截至12月31號，在手的公開市場未發行額度382.49億元。
至於境外融資方面，去年6月，綠城通過成功重組9.4億美元債務，提前置換了銀行貸款，並於去年12月份以及今年1月份、2月份連發三筆美元債，共募集資金7億美元，用於償還永續債券。財報顯示，截至2021年末，綠城永續債為107.58億元，較去年同期減少近百億。
綜合來看，綠城中國2021年平均融資成本已從4.9%降至4.6%。
踐行長期主義，追求高質量發展的好處不止如此。據綠城管理層透露，現階段，“貸款額度有限的情況下，各大銀行把資源向優秀房企傾斜。去年四季度以來，監管部門多次強調要滿足房地產市場的合理資金需求，所以現在的感受是整體融資環境逐步得到改善，無論是開發貸還是按揭，緊張態勢得到了緩解。”
2014年入主綠城時，中交曾説：“我們會給綠城插上一雙翅膀。”站在2022年的關口，業績引領行業的綠城似乎摸到了這雙“翅膀”。
在綠城管理層看來，經過去年一年的調整，行業政策底部已見，市場底部還未見。但是對行業整體的判斷，綠城認為可以簡單用三句話來進行描述：一是行業總體穩定，二是結構逐步調整，三是長期趨向健康。
“住房是一個基本需求，這一點不會改變，但全國商品房的年銷售額已經達到18萬億元，可能已經到頂”，張亞東表示，“雖然行業已經到頂，但總體趨於穩定，商品房銷售額會從18萬億元有所下降，依舊是個大行業，未來五到十年還會保持在15萬億元以上水平，仍大有可為。”
隨着融資逐漸向優質房企傾斜，留給“綠城們”的空間仍有很多。談及綠城未來的發展，張亞東用三句話予以概述：戰略戰術清晰、貫徹執行有力和品質效益提升。
“綠城前三年怎麼做，未來三年還要怎麼做。”