隨着近期各家基金管理人密集發佈交易風險提示，最近一週，公募REITs高溢價明顯降温。截至最新收盤，11只公募REITs產品平均溢價率為37.55%，比一週前的高點回落近14個百分點，溢價率回落最大的產品超24個百分點。
多位投資機構和人士表示，受交易風險提示、與資產端價值偏離較大、國際政治等因素影響，公募REITs產品價格正逐步迴歸價值中樞，市場迴歸理性也是大勢所趨。他們也提醒投資者，應充分了解公募REITs的產品特性和收益來源，從價值投資角度出發做好投資，不可盲目跟風交易，避免短期投機行為藴含的較大投資風險。
平均溢價率回落14個百分點
多因素促使公募REITs價格迴歸理性
Wind數據顯示，截至2022年2月25日，11只公募REITs產品平均溢價率為37.55%，比一週前的1月15日高點回落了接近14個百分點，但溢價率仍然處於高位。
其中，富國首創水務REIT目前溢價率最高，達到77.54%，位居行業首位；紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、建信中關村產業園REIT等同期的溢價率也在60%上下。
但這些高溢價品種，相比2月中旬多隻公募REITs創下的成立以來最高溢價率水平，都回落了超過10個百分點，富國首創水務REIT、博時招商蛇口產業園REIT兩隻產品溢價率回落超過20個百分點。
談及近期公募REITs高溢價回落的現象，華夏越秀高速REIT基金經理林偉鑫表示，近期，多隻公募REITs產品發佈臨時停牌及風險提示公告，提示因二級市場交易價格升高導致的產品淨現金流分派率下降所帶來的投資風險。目前，出現全行業公募REITs產品溢價率整體回落或是市場的正常調整，也是市場逐步迴歸理性的表現。
中航基金不動產投資部總經理宋鑫也認為，從資產屬性上看，REITs的內在價值在於底層資產穩定的現金流，目前二級市場強勢價格與底層資產現金情況出現偏離，產品價格逐步迴歸價值中樞，會導致二級市場價格回落。二是俄烏緊張局勢牽動金融市場，政治因素導致投資者對股票、REITs等金融市場熱情有所削弱。三是監管持續關注公募REITs二級市場走勢並採取相應措施，引導做市商發揮市場買賣橋樑作用，減少市場波動、降低投資者交易成本，鼓勵投資者科學、理性參與公募REITs市場。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二級市場價格受產品端情緒影響，漲幅水平較高，與資產端價值的偏離度較大；隨着部分基金管理人發佈交易風險提示公告、加強投資者教育，公募REITs產品價格正在逐步迴歸理性。
在建信基金看來，近期公募REITs的溢價率有所回落，是價格迴歸基本面“價值”的表現，投資者無需過度驚慌，不必受短期交易情緒左右，始終以底層資產的質量、對未來現金流的合理預測作為投資公募REITs價值判斷的衡量。
新華基金REITs投資部和另一家基金公司也分析，全行業公募REITs產品溢價率出現整體回落的原因有3個方面：首先是交易行為層面，最根本原因是前期整體漲幅過高，長期看二級市場價格將向內在價值迴歸是大趨勢；其次，市場宏觀層面，近期國內外權益市場相對疲軟，需求預期的減弱也導致市場對REITs產品底層資產的經營績效的擔憂，從而產生避險情緒；最後，近期多家基金公司發佈公募REITs風險提示並在盤中實施停牌，以提醒投資者注意投資風險，基金公司的風險提示有助於投資者注意風險，平抑情緒。
談及後續公募REITs產品的溢價率走向，多位業內人士表示，長期而言REITs產品的二級市場價格應該圍繞底層資產的價值波動，短期可能受市場情緒和交易行為影響發生較大的波動，產品總體仍然遵循均值迴歸的規律。
華夏基金林偉鑫認為，從長期看，公募REITs的風險和收益特徵將回歸介於股和債之間的特徵，二級市場價格將錨定底層資產的盈利水平及內在價值。此外，首批發行的公募REITs產品中非原始權益人持有的戰略配售部分將於6月下旬解禁，對二級市場的價格影響值得投資人關注和考慮。
在中航基金宋鑫看來，近兩週公募REITs市場出現明顯跌幅，產品平均跌幅約為5%，從長遠看價格會向內在價值迴歸，保持在合理水平：一方面，從產品歷史走勢來看，公募REITs市場前期呈現強勢上漲趨勢，若市場因素導致REITs市場繼續升温，公募REITs市場價格存在回調空間；另一方面，隨着監管部門審核速度加快，將有更多公募REITs產品問世，市場供需有望得到緩解，市場價格也有可能回落。
新華基金REITs投資部和另一家基金公司也認為，公募REITs二級市場價格明顯偏離了資產內在價值，再加上首批9只產品部分份額2022年6月份將迎來解禁期，因此未來這種溢價率回落將是大概率事件，也會促使二級市場價格迴歸理性。
擴大市場容量、加強投資者教育
引導公募REITs市場迴歸理性投資
從“不為人熟知”到“全民追捧”，在當下火熱的公募REITs市場，如何降低市場的短期“炒作”現象，讓市場迴歸理性投資，是各方關注的焦點。
華夏基金林偉鑫表示，從目前整體看，公募REITs仍處於行業發展初期，整體規模（特別是流通盤規模）較小。在“錢多貨少”和流通盤較小的狀態下，可能出現少量資金“炒作”造成二級市場價格出現大幅波動的情況。他認為，增加公募REITs產品的供應，增大市場規模，隨着可投資標的的不斷豐富，有助於減少公募REITs市場短期“炒作”現象，讓市場迴歸理性。
建信基金從三個維度給出了建議，首先，要持續加強投資者教育，使投資者深入瞭解公募REITs二級市場價格變動的因素以及收益來源，警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，避免高溢價買入相關份額而造成投資損失；其次，建議繼續完善公募REITs估值體系，例如在適當的時機推出公募REITs指數等，為投資者提供判斷公募REITs價格水平的標準和依據；最後，隨着後續公募REITs的不斷上市、可比項目的不斷增加，投資者對不同類型、不同區域的公募REITs項目會形成更加完善的投資判斷標準，屆時市場自然會趨於理性。
新華基金REITs投資部也建議，首先需要加強投資者教育，對於部分漲幅過高的產品繼續通過風險提示等方式提醒投資者防範風險；其次是加快後續產品的審批發行效率，做大公募REITs產品的整體規模，避免大量資金湧入集中炒作少數產品；最後是調整現金分紅的方法，例如可通過按季度不等額分紅的方式，避免投資者為了博取大額分紅收益預期，造成公募REITs短期交投活躍度放大的結果。
中航基金宋鑫也認為，公募REITs市場可以從三方面進行引導：一是監管、基金管理人、媒體等加大REITs投教工作，持續做好信息披露工作；二是逐步實現項目審核標準化，加快推進REITs項目落地，改善市場供需關係；三是引導投資者加深對REITs產品的認識，理性參與公募REITs市場投資。
在一家基金公司人士看來，REITs產品作為國內市場的一個新品種，在引發市場關注的同時也體現出了一定的稀缺性，從而可能引發短期“炒作”現象。
該人士稱，“我們認為可以從三個方面進行規範和引導，促進REITs市場的健康發展：一是加大產品供給，擴大市場容量。二是繼續加強投資者教育和REITs基本知識宣傳，促使投資人更全面的瞭解REITs產品的運作模式、內在價值和風險收益特徵。三是按照REITs產品大類底層資產的特徵逐步建立REITs產品估值的通行指標，構建相對直觀的價格和價值參照體系，便於投資人理性決策。”
平均溢價率超37%
短期投機交易藴含較大風險
Wind數據顯示，截至最新收盤日，11只公募REITs產品平均溢價率為37.55%，比一週前的2月15日回落了接近14個百分點，但溢價率仍然處於高位。多隻公募REITs近期也紛紛對外發布停牌公告並提示投資者溢價交易風險。
據華夏基金林偉鑫介紹，公募REITs具有高票息、抗通脹、長期回報率高、分散風險等投資價值。從長期維度來看，公募REITs是一種適合長期持有的配置型資產，並不適合交易性資金過度炒作。
他建議公募REITs投資人以長期持有為目的，而不是以短期交易為目的。投資者需仔細研究公募REITs項目的基礎資產質量，對於基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離公募REITs基本面做出投資判斷。
中航基金宋鑫建議，投資者首先需要充分了解產品特性，仔細研讀公開披露文件和行業研究報告。在REITs產品上市之初，《招募説明書》對底層資產的運營管理情況、現金流分派情況等信息進行審慎預測，並定期發佈季度報告、年度報告充分披露運營狀況。此外，投資者需要持續關注二級市場走勢，理性參與市場投資。若二級市場價格處於高位，可以選擇暫緩入市。
建信基金也表示，公募REITs收益來源分為兩個部分，即每年的強制派息分紅及二級市場價格的資本利得。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯，發揮增益效果；如果過於關注公募REITs短期內的“股票特徵”，容易偏離公募REITs產品的本質，導致盲目追漲殺跌。同時，當公募REITs在二級市場漲幅過大後，產品的現金流分派率也會顯著降低，價格的預期波動幅度也會提高。
“因此，投資者有必要深入瞭解公募REITs的底層資產及收益情況，在短期內關注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度看，也要留意對應分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產品的投資價值。”建信基金相關人士稱。
一家基金公司人士則認為，投資者規避風險最有效的方法還是從價值投資的角度出發，不跟風，不盲從，短期的投機交易藴含了較大的風險。此外，REITs產品底層資產類型多樣，交易結構相對複雜，委託專業機構進行REITs產品的投資也是一種較好的選擇。
來源：中國基金報