姜孟軍：剋制的力量
編者按：他們是中國地產業的領軍者，他們是美好生活的創造者。2021年，樂居財經與CEO、老闆們面對面，聆聽他們講述新時代下的新思想、新模式和新戰略。本期【見地】對話嘉賓：新希望地產執行總裁姜孟軍先生。撰文丨陳海保
出品丨樂居財經
腳底突然一滑，姜孟軍摔了一跤，左腿膝蓋被擦去一塊皮，銅錢大小，鮮血直流。前一天晚上，成都下了點小雨，山路上有浮土。他還是有些大意了，一邊自己趕路，一邊招呼隊伍，很容易分心。三年前，新希望地產原總裁張明貴發起公益徒步賽，定在深秋時節，參加者包括公司高管和合作夥伴。去年9月份，張明貴高升，將接力棒交給了姜孟軍。“姜總受傷了!”同行的隊員們十分關切，隊醫也勸他棄賽，擔心繼續高強度運動引起傷口感染，留下後遺症。但，這場兩天56公里的徒步，目前只進行了3公里。“如果我撤退了，比賽怎麼辦？”傷口鑽心的疼，出於本能，姜孟軍鬥爭了幾秒後，簡單包紮了一下，他放下褲管，決定繼續走下去。上任新希望地產執行總裁400天來，姜孟軍成了這家千億房企的最後一個把關人。在20多年的地產生涯裏，這段時日，他收穫最大，也壓力最大。既要衝鋒在前，又要抬頭制定戰略，尤其在地產暴雷聲四起的日子裏，非常考驗掌舵者的判斷力和剋制力。這一點，姜孟軍顯然做得很出色：今年，新希望地產只拿了不到去年一半金額的土地，沉下心來向管理要紅利，等待下一次投資機會的來臨。“上任一年多來，您燒了幾把火？”這個問題，讓姜孟軍一愣。他不是空降者。從副總裁到執行總裁，姜孟軍很自然地過渡，按照原有戰略穩步推進。此前，他已在新希望地產核心領導班子裏七年多。穩中求進。截至2021年10月底，新希望地產的全口徑銷售額達到930多億元，同比增長20%以上。即使放在前50強房企裏，這也是一份非常優秀的成績單。更難得的是，它的“三道紅線”依然保持全綠的紀錄。從業23年來，姜孟軍做過策劃、營銷、產品、投資和城市總，他要讓自己始終能聽得見前方的炮火。如果項目上有問題求助，他會第一時間趕赴現場。這種市場敏鋭度，令姜孟軍潛移默化地燒了多把小火，但本質上，可以歸為一個詞——精益管理。站在總部的角度上，他希望真正賦能一線，讓管理更簡單一些。一直以來，新希望地產實施強總部的二級管理模式，為了讓一些成熟公司有更大的決策權，姜孟軍做了個實驗，將成都公司和杭州公司設為“特區”，把16%的流程進行下放，多了自主權。同時，把整個東北合併成一個區域。儘管全國各地都在限地價、限房價，但客户對品質要求還在不斷提升，新希望地產堅持做中高端改善產品為主，唯一要走的路徑，就是提升運營能力。恰好，這是姜孟軍長期在一線作戰的長項。他把營銷分成營和銷，在營的階段，定位和策劃從拿地時就開始了，每個項目的户型都要親自過方案。“拿地佔60%，產品佔百分之30%，營銷只佔10%。”最為關鍵的時，姜孟軍向管理要紅利。他“四管”其下，一邊是流程再造，一邊加強集採，一邊改進工藝，一邊加強信息化建設。“我們不提倡極致高週轉。”新希望地產發明了一個新詞：科學週轉。通過優化成本和效率去保證品質不能降。例如，在設計管理上，從產品定位到後端建設全過程實現大穿插，令今年的項目開盤時間提前了33天。同時，把供應商數量精簡。“它們合作的項目多了，價格自然降了下來。”今年，在梳理全流程後，姜孟軍要求整個成本再降200元/平方米，前提是品質還要有提升。舉一個例子，新希望地產實驗了一種抹灰新工藝，將水泥砂漿膩子改成脱硫石膏，這不僅薄了0.8毫米、脱裂縫少，而且每平方米少了6元成本。如果按照新希望地產在建的2000萬平方米的施工面積計算，僅抹灰一項工藝的優化，就能多出1.2億元利潤。這就是姜孟軍經常唸叨的那句話：向養豬行業學習。其本意是，讓地產按照製造業的思路，通過工藝流程再造和集採技術每一個小環節的改善，來贏得那麼一丁點利潤。“一丁點累計起來，是個很嚇人的數字。”姜孟軍微笑着説。為了支撐精益管理戰略，姜孟軍狠抓信息化建設，建立了客户、項目、供應商和員工四大數據庫。其中，供應商數據庫值得同行借鑑。一個供應商從招標、入庫、檔案，每一次工程和材料驗收、結算、請款都採取數字化。“就像順豐快遞一樣，供應商可以清晰地看到每一個節點。”當流程透明瞭，各種人情關係自然就省了。兩天一夜，56公里的徒步，新希望地產的高管和供應商生活在一起。一路上，他們談論最多的，是地產行業的時局。如今，多家地產相繼暴雷後，直接受影響的就是供應商們。在這個地產的冬天裏，供應商們在新希望地產感受到了温暖。“沒有欠供應商一分錢。”新希望地產副總裁樊俊宏直言不諱。台下，坐着100多位供應商高管和老闆，一陣掌聲響起。而這種幸運，是源自姜孟軍所帶領的管理團隊的剋制力。今年有個新現象，22城實施“兩集中”供地模式。很多地產商認為，集中出讓土地，會因土地稀缺推高房價。再加上今年一季度樓市供銷兩旺，一些開發商蜂擁入場，誤認為搶到土地就賺到了。於是，上半年，搶地大戰一浪高過一浪。但進入三季度，銷售急凍，土地大量流拍，有些城市推遲拍地，慘淡收場。這種冰火兩重天的奇特景象，讓很多人始料未及。雖然新希望地產目前只深耕了15城，且只在新一線和強二線城市拿地，但每當有土地推出，也會去參加，目的是感受市場的温度。姜孟軍發現了一個奇怪的現象，明明算不過賬來，為何有的地產商還在瘋狂拿地？上半年他曾親自到杭州坐鎮拿地，最終投了下了反對票。理由是，去年底和今年上半年消費透支，加上資金鍊不斷收緊，地價快速上漲，拿地的風險係數非常高。他親身經歷過2008年的經濟危機、2012年温州樓市泡沫和2014年的全國樓市下跌，認為暴漲暴跌都不可持續。政府始終強調，穩地價、穩房價，房住不炒。做民生地產，這也是新希望地產一以貫之的追求。很快，在今年第三季度，多家房企陸續債券違約，手上的土地變成了鐐銬。“一些企業拿地，是按最理想的預期入手，但沒有想到如果遇到市場不好的時候。”新希望地產拿地有一套“三高”標準：要進入到高能級的城市，選擇高價值的區域和土地，做高品質的產品。如果算不過賬，姜孟軍堅決不出手。他直接分管投資和營銷。在2021年初至今，新希望地產卻沒有新增1個城市。姜孟軍坦誠，今年新希望地產只拿了15塊地，投資約150個億，相較於去年350餘億元、前年的250多億元拿地金額差距甚大。其中武漢2宗地共52.26億元屬產業獲地，準備建設新希望集團及其農牧食品、生態環保、冷鏈物流等產業的華中區域總部，金額佔比近40%，公開市場拿地僅90餘億元。從土地儲備的構成看，新希望地產追求戰略聚焦、區域深耕和城市精耕，土儲集中在成都、武漢、南京、西安、蘇州等核心一二線城市，以保證投資轉化率。“南京去年就銷售了180多億，今年有可能突破200億。”為了避開鋒芒，新希望地產在寧波和杭州專挑冷門但又相對安全的地塊，各合作了一小塊地，核心是未來保住團隊的心脈，等待新的時機。雖然今年在投資上斬獲不大，但姜孟軍很慶幸自己踩對了，否則很容易被套住。當然，這種剋制力的背後，是源自新希望集團低調務實的文化。他預計，明年新希望地產的規模會略有下降，但公司發展很健康、團隊很從容，未來就有更大的機會。截至6月30日，新希望地產總土儲貨值2058億元，聯想起行業暴雷企業的故事，姜孟軍有些相信命運了。在早上摔倒之前，他一直對自己的身體很自信，走山路沒有任何問題，但越是在自己覺得沒有危險的時候，越容易大意，反而受了傷。在當下的房地產市場，那些追高買地的地產商們，當初或許也存在類似的心理。在疫情常態化下，要舉辦一場300人的徒步賽，實屬不易。它原本定在貴州遵義，因為那邊出現疫情，臨到一週前才改到新希望地產的大本營——成都。好在，一切順利，大家最終走了2592萬步，向四川省涼山州東啓石笑霖希望小學捐贈了50000元。相比去年井岡山之行，今年難度增加了，山路比較多，但卻輕鬆了許多。這得歸功於姜孟軍燒得那把火。他親自制定了健康計劃，把跑步鍛鍊變成一種常態運動，凡3級以上的管理人員，每個月必須跑40公里，配速原則上在4到11分鐘之間。“像這個行業一樣，冬天的時候要多鍛鍊。”“我覺得這是一種文化，也是一種信仰。”姜孟軍説，有些該堅持的事情，不管在什麼情況下都要儘量去堅持。他回答的時候，我掃了一眼他的左腳，褲管挽起來了，傷口還在滲血，他剛剛走完30公里。鏡頭裏，他一直挺直腰板，絲毫看不出倦容。如果他中途退出，這個比賽就會失去主心骨。他只能咬牙堅持走滿56公里，沒有一句抱怨。這種精神，團隊和合作夥伴看在眼裏。上任“一把手”一年來，姜孟軍最大的感受是責任，要對整個團隊負責，尤其是遇到今年地產的變局，他的決策影響到整個公司的命運——老闆對他的賦權很高。“自己變成了最後做決定的那個人。”夕陽下，他的臉上寫滿了堅毅。遠處的草坪上，不斷傳來有隊伍衝刺終點的歡呼聲。“這一年，自己更成熟和更冷靜了。”每當想問題，姜孟軍會更長遠一些，面會更寬一些。這次徒步賽，他所在隊名，叫“一路同心”隊。在他的治下，保持了團隊凝聚力和核心領導班子穩定。麻雀雖小，五臟俱全。新希望地產於1998年正式成立，是新希望集團八大產業板塊的重要組成部分，已經形成住宅、商業綜合體、寫字樓、酒店、長租公寓、文旅小鎮、專業市場、總部工業園的全類產品線。對於姜孟軍而言，他主抓兩大核心賽道，地產開發主業和物業管理。對於港交所上市公司新希望服務的定位，始終把握民生服務的定位。此外，還積極參與鄉村振興建設。去年9月，新希望文旅打造的成都賈家種子樂園開業，年遊客量近50萬。今年7月13日， 寧波“餘姚橫坎頭田園綜合體”又正式開業。上位執行總裁之後，姜孟軍越來越忙了，朋友圈越曬越少了，但反而跑步更多了。不過，沒有以前有規律，時常在夜裏下班後跑。他深知，工作越忙，越需要健強的體魄。和他一樣，在新希望集團奮鬥者文化感召下，姜孟軍看到一羣人在不停地奔跑。他講了一個感人的故事：西安一個項目開盤到了關鍵時刻，總經理卻扭傷了腳，本來醫生要求做手術，但他放棄治療，天天拄着枴棍在工地上指揮。待成功開盤後，他也沒有回到成都治療，而是把病房變成了彙報室。作為一個千億房企的掌舵者，這樣的故事很多，姜孟軍銘記於心，感動常在。文章來源:見地