本文來源：時代財經 作者：陳澤旋
圖片來源：視覺中國
房地產暖風頻吹，“政策見底”正在成為更多人的共識。
12月20日上午，中國人民銀行公佈1年期LPR下調至3.8%，這是1年期LPR連續19個月“按兵不動”後首次下調。不過，5年期LPR則連續第20個月不變，維持4.65%。
與此同時，中國人民銀行主管的金融時報報道稱，央行、銀保監會已於近日出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。
12月20日，A股三大股指集體低開低走，但受到近日多重利好消息的刺激，房地產板塊表現強勁，是為數不多上漲的行業之一，包括津濱發展、渝開發、大龍地產、中洲控股等在內的多支地產股封上漲停板。
不過，業內人士認為1年期LPR下調、5年期維持不變的措施，避免了向市場傳達放水拯救樓市的錯誤信號，重點實際上在於刺激實體經濟融資需求，而鼓勵優質房企兼併收購的政策對房地產的影響將更加深遠，隨着更多支持政策落地，在陣痛期過後，行業或將迎來兼併收購的高峯。
優質房企收併購獲支持，行業加速出清
根據金融時報，《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》核心內容包括六大方面，其中，兩大方面與融資密切相關，同時也最受市場關注。
一是通知要求銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。
其次，要求加大債券融資的支持力度。支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼併收購。鼓勵銀行業金融機構積極為併購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資併購債券、併購票據等債務融資工具。
按照上述要求，未來房地產行業的兼併收購將聚焦於項目而非企業，實際上，“保交付、穩民生”是這一輪房企爆雷之中政府化解危機的主要方向。廣東省住房政策研究中心首席研究員分析表示，聚焦於項目收購可以有助於項目順利竣工、交付，是對購房者權益的維護，而且“陷入困境都是大型開發商，能對企業整體進行收購盤活的優質開發商比較少，引起的陣痛會比較大，也不利於市場的穩定”。
未來，優質房企將不止獲得併購貸款的支持，也將更容易在銀行間市場註冊發行債務融資工具，李宇嘉認為，“資本市場以無抵押的信用債支持併購，能夠激活開發商參與的積極性”，因為目前市場下行導致預期悲觀，開發商資金鍊緊張，“以自有資金收購有點困難”。
實際上，在通知公佈之前，優質房企的資金面緊張的情況已持續得到緩解，但利好消息的公佈進一步消除優質房企開展兼併收購行動的疑慮。
近期，招商蛇口等房企計劃在中國銀行間市場交易商協會註冊發行併購票據的消息備受市場關注，因外界認為房地產行業兼收併購將獲得金融支持的傳言一旦落地，市場將迎來轉折點，這意味着房地產調控將進入下一階段，行業將加速出清，而這一傳言在12月20日正式得到確認。
房地產收併購不及去年3成，或將觸底反彈
時代財經統計得知，儘管今年房地產行業危機頻現，房企屢屢轉讓資產以換取流動性，但今年房地產行業發生的併購數量和金額，卻雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起併購，金額將近768.96億元，相當於去年全年的22.95%。
時代財經/製圖
匯生國際融資總裁黃立衝對時代財經表示，今年房地產收併購處於低谷是正常現象，“因為開發商沒有錢”，對收購帶有土地的項目興趣降低。值得一提的是，時代財經從業內人士處獲悉，實際上房地產行業的收併購已於近期開始“暗流湧動”，正在尋求資金合作接手出險房企的地產項目。
不少觀點認為，隨着更多支持政策落地，房地產行業將加速洗牌，平安證券在一份報告中表示，從美日經驗來看，陣痛期後行業均迎來併購整合高峯，因此預判本次相關政策的出台有望加速行業洗牌，“劣幣”出清後行業格局有望重塑，優質房企優勢有望進一步擴大。
值得一提的是，自11月份以來，房企特別是優質房企的資金面緊張情況已開始得到緩解，境內外發債規模環比大幅增加；而12月份以來，包括碧桂園、金地、華髮、世茂、招商蛇口和龍光在內的不少房企，更是頻頻公佈了票據、ABS或配股融資的相關動態。
根據華泰證券的報告，11月房企境外債發行額為169.37 億元，環比上升171.35%，儘管融資淨額依然為負，即-151.10億元，但較10月降幅收縮了251.13億元；境內債發行額為396.70 億元，環比上升131.57%，融資淨額時隔4個月再次轉正，達24.04億元。
12月份，房企境內債發行規模顯現出有增無減的趨勢。時代財經瞭解到，11月份發行的境內債多達30筆，而截至12月18日，12月份發行的境內債已達到25筆。
值得關注的是，境內債發行人多為國企、央企或經營穩健的民營房企，包括保利、中海、華潤、金地、碧桂園、龍湖和濱江等等，11-12月（截至12月18日）合計55筆境內債中，國企和央企佔比高達85.45%。