原創： 一號地產
作者： 海哥
一號説：
既是金科，如何不守玉律？
去年12月14日，金科地產（000656.SZ）搞了一場發佈會，在會上金科地產總裁方明富放了一顆大衞星，發佈五年戰略規劃，2025年銷售額要達到4500億，甚至還要衝擊更高目標。
戰略規劃中，金科給出的依據是年複合增長率15%的目標能很容易完成。
彼時，金科地產剛剛對外宣佈銷售達到2200億，提前完成了2020年的目標。
換言之，金科地產要用5年時間，再“造”一個金科。
怎麼大風越狠，我心越蕩。
在市值管理上恐怕也只有賈躍亭的PPT能配得上金科的戰略企圖心了。
海哥看了這份蹩腳的戰略規劃，實在想笑，都什麼時候了，還在主觀的拼規模？隨後就寫了《金科地產欲5年猛踩到4500億，黃紅雲哪來的底氣？》一文，用詳盡的數據質疑了金科地產主觀性極強的所謂戰略規劃。
除了金科地產目前孱弱的家底，戰略規劃中根本沒有考慮房地產宏觀調控，特別是融資三道紅線的影響。
在靠天吃飯的房地產行業，出台一份這樣外行的戰略規劃，這不是忽悠投資者嗎？不能剛實現個2200億的目標就飄得沒邊了。
面對海哥的質疑，或許金科地產自己也知道，論客觀數據、亮家底確實沒這份勇氣，隨後鋪天蓋地發稿，説在疫情肆虐的2020年金科逆勢招聘1000人，這就是金科的底氣。
以海哥的認知，一般千億級房企，員工在1萬人以上比較常見，2000億級的一般在2-3萬人，每年招聘1000人再正常不過了。
01
暴跌的股價：四個月接近腰斬 員工持股浮虧2.5億
事後來看，金科出台5年銷售額達到4500億的戰略規劃，實際上就是做給二級市場看的，管理層的如意算盤或許是，只要衞星放出去了，肯定會有一波韭菜蜂擁買入，那麼股價肯定能有一波躥升，到時候再來一發減持或者質押，那比年終獎那點錢可爽多了。
因為金科近年來的股價表現不僅沒跑贏大盤，也沒跑贏房地產行業的平均水平，甚至還大跌了一波。
金科地產的股價自從2020年8月24日走出年內高點11.27元/股之後，就開啓了一路下跌的進程，截止到12月15發佈所謂5年發展戰略時，股價已跌至7.35元/股，較年內高點已跌去34.7%。
只是沒想到，經歷了泰禾集團黃其森“放衞星”鬧劇之後，韭菜們的自我修養提高了不少，這次不僅沒相信金科管理層畫的4500億的大餅，反而用腳投票，紛紛賣出金科股份。
就在5年戰略規劃發佈後的第二天，金科股份的股價就掉頭下降，在2021年的第一個交易日創下了6.52元/股的低點，較戰略發佈日股價跌去了11.3%。
這麼一算，金科股份在四個多月的時間裏不到股價已跌去46%。顯然資本市場的眼睛是雪亮的。
韭菜的自我修養也跟上來了。
不過最可憐的應該是金科地產的持股員工了，2020年4月21日金科股份發佈公告稱：
一期持股計劃已通過“國信證券金科股份卓越共贏員工持股1號單一資產管理計劃”，在深圳證券交易所以集中競價方式累計買入金科股份股票共計約5939萬股，佔公司總股本的1.1123%，成交均價6.7535元/股，經計算所得總市值約4億元。
金科股份員工持股計劃第一期買入了4億元，平均成本是6.75元/股；
在隨後的5月份，金科發佈公告稱，一期員工持股計劃累計增持金科股份股票共計約2.09億股，成交均價約7.65元/股，這次增持了差不多16億元。
緊接着，6月18日金科發佈公告稱，二期員工持股計劃累計買入公司股票共計127.81萬股，成交均價7.818元/股，這一筆增持金額約1000萬元。
這麼一算吧，金科地產的員工持股計劃目前持股2.6967億股，按照目前的股價表現，差不多浮虧2.5億！持股的員工真是啞巴吃黃連有苦説不出。
02
頻收監管函：金科還能信任嗎
相較於兩年前泰禾黃其森脱口而出“2019年銷售額要達到2000億”之後，收到交易所問詢函不同，這次金科地產估計是接受了這種信口開河的教訓，轉而以戰略規劃的方式對外發布了5年銷售額達到4500億的目標，形式上做的公開透明，但實質上仍然構成業績預期和業績承諾。
特別是仔細研讀這份戰略規劃，主觀性極強，對政策調控、投融資環境等決定房地產大勢走向的客觀因素考慮極少，因此海哥一直認為這是一份“忽悠式”的規劃。
或許，交易所的問詢函正在路上。
而翻閲金科近兩年的歷史，發現也是頻“吃”監管函。
就在2020年4月20日，深交所向金科股份發問詢函，一連問了9個問題，內容涉及金科股份員工持股計劃、存貨情況、聯營、合營企業往來款和合作方經營往來款以及分紅情況等。
深交所在問詢函中表示，2017年至2019年，金科股份歸屬於母公司股東的淨利潤同比增速分別為43.67%、93.85%和46.06%。
同期，金科股份少數股東權益分別為25.97億元、145.86億元、247.84億元，均呈現持續增長態勢，而歸屬於少數股東損益分別為2.81億元、1.91億元、7.60億元。
少數股東損益與少數股東權益、公司歸母淨利潤增長趨勢出現不一致，對此深交所要求金科股份解釋。
事實上，這是交易所對房企存在的“明股實債”問題的問詢，顯然，金科地產是被當作典型拉了出來。
同樣，在2019年5月20日，深交所針對金科地產發佈的2018年年報發出了問詢函。涉及淨利潤增幅原因、財務費用合理性、短期償債風險、項目跟投以及企業未來一年經營發展計劃等11個問題，主要關注的是兩個方面：
一是利潤增長趨勢有疑問，比如為何增利遠大於增收；二是金科股份的控制情況等。
頻頻收到交易所的問詢函，實際上代表了監管層對企業經營異常的一種關注，是一種軟性的監管提醒，也向資本市場發出某種謹慎的提示信號。
顯然，金科地產在財務報表中的騰挪，監管層還是看得很仔細的。另一方面，也反映了金科財報和真實經營情況的隱憂。
03
後勁乏力之下：拿什麼去增長15%
海哥對於金科戰略規劃的質疑，除了主觀性極強之外，也沒有顧及到自己孱弱的家底。
對於金科來説，儘管在去年12月中旬就在吹風提前實現了2200億的銷售目標，而據2021年1月10日發佈的經營簡報顯示，2020年全年銷售金額為2233億元。
令人費解的是，難道最後10來天僅完成了33億的銷售嗎？
更何況在12月份，還被財經媒體《商學院》雜誌爆出，金科湖北區域的員工爆料稱，“不買房降職降薪，不買房開除，不買房不讓出門”、“賺20萬年薪，買公司上百萬房，金科所謂的‘安家投資計劃’在收割員工”。
而據克而瑞的數據顯示，2020年金科地產銷售額2233億元，權益金額1586億元，銷售面積2240萬平米，這樣算下來銷售均價為9968元每平；
而2019年金科地產的銷售情況是實現銷售金額1860億元，銷售面積1905萬平方米，這樣算下來，銷售均價為9763元每平。
一年時間，銷售均價僅增長200元。
而同期的拿地均價，則從2019年的拿地均價2681元每平，增至2020年的4180元每平，拿地銷售比達到了42%，請問金科未來的利潤空間在哪裏？
顯然，金科未來兩年的利潤會很難看。
再看看金科地產未來的規模衝動是否可持續。今年金科實現了2200億的銷售額，是基於2019年大舉拿地的情況下。
中國指數研究院的拿地數據顯示，2019年拿地金額660億元，拿地面積2461萬平米，拿地金額行業排名第16位。
而2020年，拿地金額456億元，行業排名第20位，拿地面積1091萬平米。
不過根據經營簡報的數據，金科2020年的拿地金額是892億元，新增突出2364萬平米，緣何會相差那麼大呢？
海哥在金科的2020年三季報中找到了答案，三季報時，金科2020年前三季度拿地金額為740億元，新增突出1995萬平米，但權益拿地金額是433億元，權益佔比僅為58%。
至2020年12月底時，儘管經營簡報未披露拿地權益佔比情況，參考中指院披露的數據，拿地權益佔比肯定是低於三季度的，估計在51%左右。
而2020年全年的銷售的權益佔比在71%，這麼説來，金科為了5年4500億的目標，拼命在往全口徑銷售裏面注水。
只不過攤子鋪的越大，管理成本越高，將更進一步消蝕利潤，但真正能為公司帶來現金流和利潤的，恰恰是權益銷售金額。
如果按照業內拿地金額與銷售金額1：3的一般比例來看的話，2021年金科的權益銷售金額甚至將會低於2020年，或許全口徑的數據很好看，但這種注水的虛胖、虛假的繁榮，有什麼意義呢？
因此，刨去水分後，金科地產無論從拿地金額還是拿地面積均出現了大幅下滑，請問，2021年拿什麼去實現戰略規劃裏15%的增長？
如果再考慮到金科地產關於“三道紅線”的相關數據，如截止2020年9月30日，金科股份剔除預收賬款和合同負債後的資產負債率為72.71%、淨負債率121.52%，現金短債比1.02，三道紅線中踩中了兩道，那麼可以預見2021年金科舉債擴規模的可能性不再。
哦，對了，在三季報時，金科管理層曾表示公司爭取在2020年末實現三道紅線滿足監管要求。
看看這個目標能否實現。
End.