樂居財經徐酒眠發自廈門
趕在2020年最後一天登陸港交所，建發物業的這份年報，其實從嚴格意義上來説，算不得上市後的首份年報。
完成資本化近四個月，建發物業市場外拓還未有動作，在過去的一年，走在籌備上市的路上，營銷成本開支增長超2倍。
2020年，建發物業實現收入約10.29億元，同比增長28.4%；毛利約2.52億元，同比增長約37.2%；溢利約為1.06億元，同比增長約56.4%。與此同時，公司股權持有人應占溢利約為1.06億元，同比增長約55.6%。
淨利能有56%以上的增幅，這背後一靠翻增2.3倍的“其他收入”撐腰，二有應收款預期信貸虧損撥備淨額的大幅下降，“正多負少”利潤也就浮了上來。
而弔詭的是，建發物業的年報裏，還有一些讓人捉摸不透的數據，尤其是獨立第三方。同一年同一分類，數據卻有兩幅面孔，去年9月底的招股書與去年一年的財報所披露的數值大相徑庭。
獨立第三方不“獨立”
“對母公司的依賴程度較低”，從閩系建發地產分拆而來，建發物業上市之初，來自獨立第三方面積佔比約45%。
上市之前，即截止2019年末，建發物業的物業管理服務收入的89.5%來自於獨立第三方，社區增值及協同服務收入的94.8%也來自獨立第三方。
不過，建發物業的獨立第三方並不“獨立”，而是與關聯方有着密切往來。
作為建發物業最大的收入來源，截止2020年12月31日，其物業管理服務的在管建築面積2564.1萬平方米，實現營收5.78億元，佔總收益的56.3%，較去年同期減少了4.4個百分點。
其中，來自獨立第三方的物業管理服務在管建築面積為1047.4萬平方米，佔比41%；對應營收2.38億元，收益佔比41.1%。
來源：2020年業績報告
而在建發物業的“獨立第三方”中，在管面積包含了建發物業集團運營的建發溢佰養老中心。相關資料顯示，溢佰中心於2019年12月31日正式開業，佔地面積約1.3萬平方米，總建築面積達5萬餘平方米。
物企一般所定義的“獨立第三方”是跟企業沒有任何關聯的獨立的第三方，而在建發物業的“獨立第三方”之中，卻將關聯方運營的項目囊括在內。
第三方收入數據“打架”
不僅不“獨立”，建發物業的“獨立第三方”更是出現了數據“打架”。
物管服務收益4.86億元均不變，但招股書與2020年財報中的“獨立第三方”數據卻差出2.43億元。
來源：2020年財報
去年九月底的介紹上市説明書中，2019年建發物業“獨立第三方”收益約4.36億元，而在2020年財報中，這一數值卻變成了1.93億元。由此，第三方收入佔比也從就近九成，縮至不到四成。
關於兩份報告中的統計口徑沒有披露，很難判斷哪個是“真”。如果按照介紹説明書來看，2020年獨立第三方收入，同比下跌45%；而根據“整容”後的數據，2020年獨立第三方收入，同比漲23%。
來源：2020年財報
第三方外拓面積在增，但比重卻在下滑。截至2020年12月31日，物業管理合約建面為4723萬平方米，其中與獨立第三方簽訂的合約建築面積約2000萬平方米，佔比約42.35%；而2019年物業管理合約建面約3469萬平方米，與獨立第三方簽訂的合約建面約1510萬平方米，佔比43.53%。
非住宅業務“縮水”
房地產住宅開發市場逐漸進入存量時代，物業企業也正在向非住宅賽道尋找增長點，而建發物業卻似乎在收縮非住宅物業。
2020年，其非住宅物業在管面積與營收佔比均出現“縮水”。財報顯示，截至2020年12月31日，建發物業在管面積2506萬平方米，項目數量219個，分別較2019年增長約23.7%及12.3%。
整體在管面積擴增，不過非住宅項目的在管面積及佔比均不增反降，由274.5萬平方米降至246.8萬平方米，佔比由28.4%降至26.5%。與此同時，非住宅領域的營收佔比也從28.4%下降至26.5%。
來源：2020年業績報告
去年的上市介紹文件資料顯示，2017年-2019年，建發物業非住宅營收分別為0.74億、1.10億元、1.38億元，在總收入中所佔比例分別為24.3%、27.7%、28.4%。照此來看，今年26.5%的營收佔比是近四年來首年下降。
“非住宅項目在管面積減少主要是其自願不續約若干非住宅物業服務合同。”建發物業在業績報告中表示。
不過，建發物業的續約率卻是其經營“硬傷”之一。根據上市介紹書數據，其物業管理服務合同續約率已連續多年呈現下滑趨勢，2017-2019年以及2020中期，續約率分別為95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。
根據中指院數據統計，百強物管公司在2016年至2019年間的平均續約率為98.3%，且沒有明顯趨勢性變化。參考2019年末數據，建發物業的續約率已經低於行業均值11.6個百分點。
此外，2020-2023年，建發物業合約到期的在管面積比例分別為8.1%、16.2%、21.9%、10.7%，合計佔目前在管面積的56.9%。而今年和明年，是其合約到期的“小高峯”，合計佔比38.1%；至2023年末，超過半數的物業合約將到期，佔比約57%。
自行砍斷對非住宅項目續約，而整體物業管理服務續約率連年下滑，近三年內又有較大佔比的合約到期，建發物業未來業績增長穩定性承壓。
非業主增值服務拖後腿
非業主增值服務是建發物業第二大收入來源，2020年其營收佔比32%，營收貢獻出大力，但對毛利率卻未形成拉昇。
截至2020年，建發物業收入10.29億元，同比增長28.4%。2017年至2019年，建發物業營收分別為4.47億元、6.09億元以及8.01億元，複合年增長率為33.9%。
來源：2020年業績報告
不過，建發物業的毛利率與逐年增長的營收水平相比卻並不穩定。2017年至2020年，建發物業的毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%、24.5%，低於上市物企約30%的平均值。
2020年財報中，建發物業沒有對物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務的具體毛利率作披露。不過從上市介紹説明書披露的數據來看，近幾年增長最快的非業主增值服務業務的毛利率在整體毛利率上卻拖了後腿。
來源：介紹上市説明書
建發物業非業主增值服務的大部分收入來自於關聯方廈門建發集團及建發國際，建發物業為其提供接待、秩序維持及清潔服務。
2017-2019年，建發物業非業主增值服務毛利率分別為12.1%、14.8%、12%。據樂居財經研究院統計，截止3月31日前發佈業績報的40家港股物企中，21家企業披露了詳細的非業主增值服務毛利率情況，其平均毛利率為31.9%，最低毛利率也在20.1%，而建發物業遠在此水平之下。