北京廣州廈門佛山等地又先後陸續出台了十分嚴格的限購政策，幾乎每天一新政，不想蹭熱點都不行了。這次結合北京、廣州、廈門限購新政，聊聊賣家的注意事項。
1、核實清楚自己是否有賣房資格
(1)普通商品房
名下有房隨時都可以賣，但這個樸素真理近期在北京、廣州、廈門遭遇了政策門檻。北京要求公司名下的商品房住房需滿 3 年才能再次上市交易，廈門和廣州則要求新購買住房的，權屬人無論公司或個人，需取得產權證後滿 2 年方可再次出售，不排除未來也許會有更多的城市出台類似限賣政策，所以賣家在簽約前務必核實清楚何時可以上市交易。
(2)特殊房屋
經濟適用房、房改房、解困房、公有住房、回遷房、軍產房等特殊房屋，有些是不能上市交易，有些是需要符合特殊條件才能上市交易，對於這類特殊房產，賣家務必要通過諮詢房管局、中介等機構核實清楚是否可以上市交易、何時可以上市交易。
(3)境外公證委託書的效力問題
房產共有人公證委託產權人之一或者第三方的，要注意境外公證委託書在本區域貸款銀行和房管局的適用效力。比如，近期接觸的一個案件就是因為廣州的貸款銀行不認可賣方提供的中國駐加拿大某領事館公證的委託書導致買方無法貸款。
2、瞭解買家信息
(1)買家購房資格：目前許多一二線城市實施了不同程度的限購政策，要核實清楚買家是否有購房資格，以保障交易最終能夠順利完成。
(2)買家資信：買家是否被列為失信人，是否為被執行人，被執行債務金額是否巨大、是否涉及既有訴訟，這些情況會一定程度影響買家的履約能力和履約意願，也能一定程度反映買家的履約誠信。
(3)買房目的：自用買家的交易模式比較常規。而炒房(投資買房)買家，為了規避限購政策和多次過户的税費負擔，往往採取兩種模式完成交易，一是在買賣合同中約定買家可以將房屋由出賣人直接過户給買家指定的第三人(也不排除“先賣後買騰名額”的改善型買房)，二是要求賣家做全委公證，買家憑公證書可將房屋通過非過户方式再次出售給後續買家。與自用買家相比，炒房買家對整個房屋交易的時間節點、付款節點、過户節點及賣方合同義務的要求差別較大，會影響整個交易期限和賣家收款時間。賣家可通過買家提出的交易條件大致判斷買家類型，如果遇到炒房買家，一定要結合自身對購房名額和收取房款時間的需求與買家談定合適的交易條件。
3、如實告知中介和買家房屋基本情況
如果由中介促成交易，中介一般會在簽約前提供最新的房產查冊表，房產是否有共有人、房屋性質、抵押情況、查封情況、房產證是否過 2 年/5 年、是否為房改房等情況可通過查冊表核實，但房屋是否有租賃(涉及承租人優先購買權)、學位是否被佔用、房屋是否為賣家唯一住房(涉及税費)等情況，需由賣家如實告知中介和買家。
4、瞭解中介基本情況，明確與中介的交易條件
(1)中介公司及中介人員是否有房產經紀資質，業內口碑如何，找個靠譜的中介人員(個人經驗而言非常非常非常重要)。
(2)放盤時中介一般會要求賣家簽署委託書，賣家要與中介明確賣家是否需要支付中介費，是否為獨家代理，如果是獨家代理，賣家可以接受的銷售底價以及超出底價的收益分成、獨家代理的期限，可以接受的買家付款條件等等。
5、提前還貸
出於風險控制考慮，現在越來越多的買家不同意提前支付首付款代賣家還貸，如果賣家自身也無力還貸，可以考慮找擔保公司或其他機構提供短期的過橋資金代為還貸(這一塊也是很多綜合性中介機構提供金融服務的切入點)，過橋資金的費用可由買賣雙方協商確定。需要注意的是，資金提供方往往會提出比較苛刻的要求，並要求賣家做全權委託公證，賣家在與資金提供方簽署協議時要仔細留意協議內容。
6、把握好收取首付款(含一次性付款)的時間節點
除簽約之前或簽約當時支付定金外，剩餘的首付款的支付節點一般可以選擇網籤後、買家同貸書出來後、過户遞件手續成功辦理當天、銀行託管至房產證過户到買家名下當天或者其他節點，具體哪個階段，取決於買賣雙方的議價能力和協商情況，以廣州為例，最常見的是過户遞件手續成功辦理當天。其中，銀行託管的方式對買家最為有利，但對賣家而言，由於在銀行託管的首付款仍然是在買家銀行賬户內，在託管期間，一旦該託管資金被買家的債權人訴訟查封，賣家將面臨收不到首付款的風險。
7、買家按揭貸款的，買賣合同要明確買家的貸款方式，批貸放貸節點，以及貸款不足額或不獲批准時的解決方案。
(1)公積金貸、商業貸款、公積金與商業，這三種貸款方式所需貸款機構批准的時間以及放貸時間差別很大。目前商業貸款一般一個月內(特殊限購時期除外)能夠審批，我有客户試過公積金貸款 6 個月都沒審批下來。貸款方式的不同極大地影響了整個交易時間和賣家收取房款的時間。
(2)由於每家銀行對房產的價格評估、貸款利率、放貸條件、批貸時間、放貸時間都可能不同，很多買家為了享受更優惠的貸款利率、房產評估更高的價格，獲得更多的貸款，有可能中途會花很多時間打聽、選擇、確定、更換貸款銀行，導致整個批貸的期限拉長。所以，一般會建議賣家客户在合同中明確約定買家申請批貸的時間節點。(3)按照按揭公司和銀行的常規做法，新房產證及他項權利證(抵押)出來後，按揭公司會將證件提供給銀行辦理放貸手續，以廣州為例，出證後，一般 7～15 天銀行會放款。但不排除，買家或中介因與賣家糾紛，阻礙按揭公司不及時將證件送交銀行，或阻礙銀行不及時放貸(我的湖南閨蜜近日恰好遇到這種情況)，為了督促買家和中介、按揭公司及時履約，建議賣家客户最好在合同中約定銀行逾期放貸的救濟措施。
(4)買家貸款能否獲得銀行批准以及批准的額度受限於銀行貸款政策(不定時在變)、買家資信(信用卡有不良還款紀錄、被訴訟/被執行紀錄、收入證明等)、交易房屋的評估價等，賣家簽約時應當充分考慮這些因素，一旦貸款不足額或不獲批，是限期買家一次性付款還是與買家免責解除合同終止交易?實務中，比較常見的做法是要求買家在過户遞件手續成功辦理當天支付全部房款。
8、買賣合同要明確買家在交易過程中喪失購房資格時的解決方案
買家在交易過程中可能會遭遇出台房產調控新政策或其他原因導致喪失購房資格而無法繼續交易的情形，買賣合同應當明確約定，一旦發生該情形，賣家可選擇免責解約或附條件解約，具體能夠約定哪種方式，取決於買賣雙方的協商情況。
9、買賣合同要明確合同解約時中介費負擔問題
非獨家代理的中介費一般由買家全部承擔，但對於獨家代理，中介往往按照成交價向賣家收取一定比例的中介費。在交易因各種原因提前終止的情況下，合同最好約定該中介費的退還、減免或由違約方承擔情形。
10、收齊全款才交房
作為賣家，最關注的是及時、安全、順利獲得全部房款，收齊全款才交房也是業內的通常做法。對賣家而言，提前交房有兩大不利影響，一是不能督促買家積極交易(包括積極申請貸款、支付房款、辦理過户、督促銀行放貸、，二是如果交易因糾紛產生需提前終止，一旦房屋提前交給不誠信買家，要重新拿回來難於上青天(參照法院執行騰房難度)。
11、所有與買家、中介談妥的條件落實到合同條款
所有沒有落實到合同條款的事實披露和交易條件都是耍流氓，在這一點上吃虧的賣家不要太多。
12、反水不賣風險大，合同約定好解約條件
在房價節節攀升、限購新政不時出台的大背景下，很多房產糾紛都因房價上漲賣家反水不賣引起，這種不誠信行為將可能面臨既要履行賣房義務還要支付違約金，或者不用賣房但需要支付高額的違約金甚至房價價差損失的風險。針對這種惡意違約，有些法院會全額支持買家要求賣家賠償房價價差的訴訟請求。
如果賣家對房價的波動無法把握，建議可以在合同中通過約定一定的違約金或賠償金數額，以獲得單方的解約權，將違約和賠償責任限定在自己可以接受的範圍。