《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(徵求意見稿)4月30日發佈以來，公募REITs成為行業業務的焦點。為推動基礎設施公募REITs穩妥起步，5月8日基金業協會召開座談會探討發展大計，行業機構代表，發改委投資司和證監會機構部、債券部相關處室負責人蔘加了會議。
據中國基金報記者瞭解，面對公募REITs這一萬億級別市場，基金公司都不想錯過機會，不少公司已經着手開展具體工作，積極尋找項目，探索業務空間。
躍躍欲試籌備項目
公募REITs即將起航，基金公司積極備戰。中國基金報記者採訪發現，不僅傳統頭部公司，一些中小型基金公司也躍躍欲試，整合內部資源傾力投入，具有大型券商背景或股東方在基礎設施建設上有優勢的公司更為積極。
博時基金表示有意佈局公募REITs產品，正在抓緊研究，但人員、團隊、機構設置等方面對整個行業來説都是難題，還需要一步步摸索。
德邦基金總經理、中國基金業協會資產證券化業務專家顧問、公募REITs工作小組組長陳星德表示，德邦基金在2019年就設立了以ABS、類REITs業務等另類投資為特色的專户業務部。根據此次《徵求意見稿》的要求，公司將繼續優化組織架構，提高團隊整體效能；同時加強與股東的協同合作，組建業內一流團隊，實現穩紮穩打的發展。
中金基金相關負責人士表示，與母公司中金公司各部門一道很早就已啓動了公募REITs的研究和準備工作，形成了聯合工作模式。
華南一家基金公司人士透露，公司控股股東為全球最大建築工程承包商之一，業務範圍涵蓋幾乎所有基本建設領域，具備獨特的管理和技術優勢。公司將積極與股東方交流合作，推進公募基建REITs產品落地。
金鷹基金產品研發部表示，公司第二股東越秀金控在REITs業務上具有優勢，金鷹基金勢必會在此類產品上積極佈局，充分發揮股東優勢，打造管理運營能力，提高核心競爭力。
華泰證券資管表示，基礎設施REITs是值得證券公司重點深耕的業務。作為同時擁有公募基金和專項計劃“雙管理”牌照的資管機構，華泰證券資管必定會在基礎設施REITs推進工作中，主動擔起使命，發揮管理人的主力帶頭作用，為基礎設施REITs蓬勃發展貢獻力量。
業內已有嘗試
2015年，鵬華前海萬科REITs成立，以深圳前海地區優質商業地產為基礎資產，是國內第一隻符合國際慣例的公募REITs產品，不過，隨後再未見類似公募產品出爐。然而，在QDII、專户產品、子公司產品等領域基金公司做了不少嘗試。
QDII基金方面，目前市場上有廣發美國房地產、上投摩根富時REITs、鵬華美國房地產、嘉實全球房地產、諾安全球收益不動產等產品，佈局全球範圍的REITs，不過主要還是在二級市場。諾安基金國際業務部總監宋青表示，運作此類QDII在REITs國際市場積累了相對較豐富的經驗。
在基金專户和子公司產品上公司也有涉足。記者在基金業協會網站搜索“房地產”、“不動產”等名稱，可以看到43款專户或子公司產品，多由基金子公司發行。搜索“REITs”則可以看到，2014年發行的“招商財富-中信REITs基金2號專項資產管理計劃”、“招商財富-中信REITs基金專項資產管理計劃”等產品，基本已提前清算。
博時資本表示，博時基金專户和子公司資管計劃積極參與ABS(含類REITs)投資，年投資額達到百億級別。子公司還開展了不動產投資業務，產品規模約20億，在業內處於領先地位。
陳星德表示，德邦基金股東德邦證券以資產證券化業務見長，在專户和子公司層面非常注重發展包括類REITs業務的ABS業務，成功運作的項目超過十個，管理規模數十億元，積累了一定的投資管理和項目經驗。
此外，鵬華基金表示，在鵬華前海萬科REITs創設的過程中，為實現公司在傳統公募基金業務模式之外的戰略性突破，特別設立了投資銀行部，配備專業化團隊，時刻準備公募REITs的政策落地。
“新基建”
或更適合做REITs資產
中國基金報記者從採訪中瞭解，各大公司目前聚焦點是REITs基礎資產，新基建、租賃住房等屬於比較合適的項目。
陳星德表示，REITs的基礎資產要求有長期穩定的現金流，滿足投資者長期持有的預期收益，以及能夠進行市場化運作，無法律瑕疵等條件。基於上述考慮，“新基建”主題下的通信網絡基礎設施、大交通基礎設施、能源供應基礎設施、物流倉儲基礎設施、數據中心基礎設施等均是比較適合的資產，政府相關部門也對項目的條件和相關程序做出了安排。
“遴選適合發行公募REITs的基礎資產主要遵循三大原則：一是為較好地匹配投資人的權益投資風險溢價要求，基礎資產需具備較高收益率；二是基礎資產須具備長期、穩定的現金流；三是要市場化運作，且權益無瑕疵、可轉移和法律隔離。”鵬華基金表示，根據這些原則，5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數據中心、產業園區、工業物流園區等項目非常適合，基本覆蓋大類基礎設施。
華南一家大型公募投研部總監表示，參照美國市場經驗，將信號塔、石油管線等作為底層資產的非常多，但中國很多基礎設施市場化程度不是很高，在借鑑國外經驗時需要加以區分。“租賃住房是比較好的基礎資產。政策上比較支持，土地方面也已經開始實踐，市場經營機構也逐步走向成熟，能保證現金流的穩定和增長。”
前海聯合基金也認為，REITs業務價值最終取決於其成長性帶來的收益，有穩定成長前景的資產更適合做REITs，比如倉儲物流、數據中心等信息基礎設施。
此外，博時資本表示，項目現金流具有穩定性和成長性的資產是比較適合的優質資產。本次試點相較海外市場包含較廣義的基礎設施概念，倉儲物流、產業園區和數據中心在過往的不動產投資中都有不錯的表現。未來，在基礎設施成功試點的基礎上，商業不動產領域是否能進入到公募REITs中讓我們拭目以待。
（文章來源：中國基金報）