這類基金，即將迎來大爆發！

4月30日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（徵求意見稿） ，這意味着一個新的投資品種——基建類REITs基金要來了！

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什麼是REITs基金？

REITs基金在國外是一個非常成熟的投資品種，但國內一直沒啥像樣的產品，估計瞭解的人不多。

REITs基金全稱是Real Estate Investment Trust，翻譯成人話就是 不動產信託投資基金 。

投資於股票的基金叫股票基金，投資於債券的基金叫債券基金，同樣的道理，投資於不動產的基金就叫REITS基金，如果簡單叫不動產基金，相信大家就不陌生了。

不過這裏有一個問題，股票和債券都是標準化的證券，所有人都可以直接投資，但不動產不是證券，沒法一份份地投資。

比如一條高速公路或者一棟寫字樓，你無法直接投資，這就需要一個操作，將不動產作為一個資產整體，打包成一個證券，相當於把不動產想象成一家公司，證券想象成這家公司的股票，你就好理解了。

現在你就可以通過買入相應的證券，來直接投資高速公路、寫字樓等不動產了，這種證券就叫 資產支持證券（ABS） ，因為他的背後是不動產，而這個過程就叫 資產證券化 。

REITs的收益來源，是不動產產生的現金流，例如房產的租金、公路的過路費等。

投REITs能不能賺錢，關鍵要看底層的不動產能否產生穩定的現金流。

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REITs基金的優勢

相比於直接投資不動產，REITs至少有這幾個明顯的優勢：

1、投資門檻低。

基建項目規模動輒幾十幾百億，以前這些資金都來自政府、銀行、信託、私募等，沒有幾百上千萬的資金，根本就沒法投資。

但是把它變成基金之後，只要幾百上千就可以投資了，從遙不可及一下子變得觸手可及，毫無壓力。

2、投資風險小。

大量資金投資於單一項目，萬一出現風險，對投資者而言可能就是滅頂之災，而現在你只要拿出少量的資金，就可以投資，風險大大降低了。

不僅如此，直接投資不動產，就算項目出現什麼問題，你也很難抽身走人，但是REITs基金不同，感覺不行了，直接轉手賣掉就行，沒有任何後顧之憂。

和股票型基金比起來，REITS基金的優勢在於確定性更強，如果你買幾件相關上市公司的股票，分紅率最多也就50%左右，而REITs要求90%以上的利潤必須用於分紅，不得留存。

從業績來看，基建REITs基金的走勢也不錯，美國過去10年幾個主流REITS，業績遠超同期標普500指數，把滬深300不知道甩了幾條街……

美國三大基建reits2010年5月1日至2020年5月1日漲幅

有些媒體把REITs基金的推出，解讀成利好房地產行業，其實並不準確。

證監會明確規定，基建類REITs基金主要投資方向是基礎設施，包括倉儲物流、收費公路、機場港口、水電氣熱等公共基礎設施，不包括住宅和商業地產。

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為何現在推出基建REITs基金？

原因相信大家都猜到了，受毛衣站和疫情的雙重影響，今年經濟十分不景氣，一季度GDP錄得-6.8%。

今年是全面建設小康社會的收官之年，要想保證全年經濟指標達標，必須給予一定的刺激。

基建類REITs的推出也是刺激的一個手段，頗有點動員全民搞基建的味道。

還有一個很重要的原因就是，經過了近十年的槓桿擴張，經濟高速發展的同時，很多地方政府的債務也跟着水漲船高，債務壓力巨大。

基建REITs的到來，可以改變基建的融資方式，盤活存量資產，大大緩解地方政府的財務壓力。

地方政府財務壓力小了，對土地財政的依賴自然也就降低了，房地產也能更健康的發展，這也符合國家長期的戰略方針。

對投資者來説，以後隨着利率逐漸降低，普通投資者也需要一些預期收益較高，回報又比較穩定的投資項目。

國家現在推出基建REITs基金，可謂是利國利民。

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基建REITs基金的風險

不過基建REITs基金的風險也是不容忽視的，這類基金主要有三方面的風險：

1、項目本身風險。

就是項目對應的不動產面臨的經營風險，我們知道基建的特點是資金規模巨大，投資週期長，而且一旦建成之後，轉型非常困難，抗風險能力差。

假設你投資的是一座橋樑，不遠處新建了一條高速公路，連着一座新的橋樑，那這座橋樑的現金流就會受到毀滅性的打擊，而且這種打擊無法逆轉。

2、管理風險。

基建REITs基金和公司一樣，都是由人來管理的，而且管理者有相當大的自主權的，尤其在對外投資方面。

如果管理者忽視持有人的利益，或者為了自己的私利，買入劣質資產，就會拉低整體資產的價值，投資者將面對基礎資產和估值的雙重損失。

3、槓桿風險。

基建REITs基金不可避免地會有負債，有負債就會有槓桿，而槓桿這東西是一把雙刃劍。

假如借款的成本是4%，如果項目回報超過4%，那毫無疑問，槓桿可以提高基金的收益率。但是萬一項目收益率不足4%，或者出現虧損，那麼不動產就會出現折價，甚至存在再次變現無法覆蓋借款金額的情況。

這些風險都是不容忽視的。

REITs基金是一個非常豐富的品種，美股中的REITs有幾百只。涵蓋了商業、寫字樓、醫院、倉庫、學校、養老院、農田、數據中心、影院、輸油設施等方方面面。

國內的REITs還相當單一，目前只有基建REITS基金進行試點，還沒有具體的基金。

此前，A股市場有一個近似的品種—— 鵬華前海萬科REITs（184801） ，是可上市交易的封閉類基金，規定50%基金資產收購目標公司股權（前海萬科公館），50%基金資產投資於上市公司股票、債券和貨幣市場工具等；每年基金分紅不低於年度可分配利潤的90%，全部現金分紅。

可見，這其實是個半吊子REITs。

該基金成立近五年來，累計收益34.64%，表現一般，完全趕不上同期國內房價漲幅。

不過隨着新規落地，作為海外市場與股票型基金和債券型基金並列的三大核心基金品種——REITs基金在中國資本市場，即將迎來大繁榮的新時代。

假以時日，REITs一定會成為國內投資者非常重要的投資品種，等未來具體投資標的出現後，我們再來好好聊聊吧。

居然還有人，股市越跌越開心？