招商蛇口重組引戰與激進拿地 中年求變

　　招商蛇口儘管經歷波折，但對於前海土地權益的增加始終堅定。

　　7月23日晚，針對深交所就70億元重組一事下發的問詢函，招商蛇口給出了一份長達62頁的詳盡回覆，就交易所提及的土地評估、交易價格、股價參考標準、股份來源等問題進行一一解釋。

　　7月25日，一位招商蛇口的人士向時代週報記者表示，深交所問詢是常規動作，此次交易重組也不會出現大問題。

　　此次招商蛇口定增、引戰重組，始於6月7日。

　　彼時，招商蛇口宣佈，擬以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式，向深投控購買其持有的南油集團24%股權，並向中國平安旗下的平安資管定增募資。

　　南油集團是20世紀80年代國企，目前在前海擁有23萬平方米權屬土地，交易完成後，招商蛇口對南油集團的持股從76%上升至100%，權益佔比進一步提高。

　　從2013年招商局集團開展前海土地整備及合資合作項目，到2019年12月簽署合資合作項目《增資協議》，招商蛇口為前海土地確權不斷奔走。

　　中金公司數據顯示，今年上半年，招商蛇口的拿地金額為641億元，同比增長67%，拿地強度較2019年上漲13個百分點至58%，其中70%拿地金額集中在一二線城市。

　　在招商蛇口內部，更多的改變正在發生。

　　“這兩年公司在業務和人事方面的變動確實很大，或許是感受到外界壓力，一直在探索變革。”上述員工向時代週報記者表示。

　　在外界眼中，招商蛇口資源優勢突出，融資成本低，始終被期望有更好的業績表現。然而自重組上市以來，招商蛇口股價長期處於破發狀態。

　　前海土地資源的加速兑現以及土地市場的頻頻加註，能否帶動業績和估值迴歸，對招商蛇口而言，需要時間給出答案。

　　前海籌碼

　　對招商蛇口來説，前海土地整備是一個歷時多年並傾注諸多心血的項目。

　　自2013年招商局集團開展前海土地整備及合資合作項目後，2016年招商局集團與前海管理局簽署框架協議，成立合資公司。

　　2018年12月24日，招商前海土地整備協議正式簽署，意味着多年的整備工作取得實質性進展。

　　進入2019年後，該事項進展加速。4月完成《土地使用全出讓合同》的簽署，12月簽署合資合作項目《增資協議》，公佈重大資產重組報告書。

　　財報顯示，截至2019年底，招商蛇口在前海土地整備範圍內共擁有計容建面455.84萬平方米的項目儲備，有428.84萬平方米的項目儲備未開工，在蛇口太子灣片區，招商蛇口也擁有計容建面170萬平方米的項目儲備。

　　在前海土地整備工作推進之際，招商蛇口也試圖加強對前海片區土地的控制權。

　　5月31日，招商蛇口首次公佈正在籌劃發行股份、可轉換公司債及支付現金購買南油集團24%股權並募集配套資金事項，交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資子公司。

　　從消息公佈到資產重組具體方案的出爐，這場股權收購歷時已近兩個月，深交所的問詢或者也將此次交易的時間再次拖長。

　　7月26日，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴時代週報記者，此次收購涉及關聯交易卻未有第三方財務顧問和評估機構的意見，另外併購標的存在風險瑕疵但解決方案缺乏説服力，所以導致監管部門的問詢。

　　“前海的股權關係是比較複雜的，而此次問詢也不會影響交易的進行，無論是76%還是100%，並不實際影響招商蛇口的控股權。”上述招商蛇口人士告訴時代週報記者。

　　在此番交易中，招商蛇口以發行股份、可轉換公司債及支付現金向深投控購買其持有的南油集團24%股權；同時，向戰略投資者非公開發行股份募集配套資金，將用於支付交易中的現金對價。

　　平安參與了此次定增認購，交易完成後，平安資管和平安人壽將成為招商蛇口的戰略投資者。在上述招商蛇口人士看來，平安入股目前僅限於財務投資角度。

　　對招商蛇口而言，前海的土地資源何時能兑現收益，效益如何，至關重要。

　　在2019年的財報中，招商蛇口對前海土地開發設立的時間表是“六年分宗，十年建成”。

　　天風證券研報顯示，前海合資公司持有總建面約497.76萬平方米，按照90%可售面積，保守按照均價8萬元假設，粗估貨值為4032億元。

　　該人士向時代週報記者透露，招商蛇口在前海土地的獲益，並沒有想象中那麼多。

　　“455.84萬平方米僅是項目儲備，不是土地。事實上，根據去年4月簽署的《招商置換用地土地使用權出讓合同書》，招商局集團獲得了對應新規劃條件下，42.53萬平方米經營性用地，其中42.53萬平方米才是確切的土地資源。”他説道。

　　“前海土地的收益是招商局集團和前海管理局共享，並不是招商蛇口和前海管理局共享。”該人士補充道。

　　加大拿地

　　規模渴望下，2020年以來，招商蛇口在各地不斷落子。

　　天風證券發佈的報告顯示，2020年1―6月，招商蛇口累計新增土地面積235.68萬平方米，累計規劃建面660.10萬平方米，累計總地價640.98億元；對應累計權益土地面積138.65萬平方米，累計權益規劃建面387.15萬平方米，累計權益地價408.29億元。

　　新增拿地中，不乏高溢價項目。

　　6月15日，經過796輪競價，招商蛇口以24.22億元的總價江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價率達到138.45%，摺合樓面價6579元/平方米，刷新該板塊最高樓面地價。

　　7月3日，招商蛇口以44.04億元拿下上海虹口區地塊，溢價28.4%，成交樓板價約為8.11萬元/平方米，刷新虹口區樓面單價新紀錄。

　　根據天風證券發佈的報告，1―6月招商蛇口樓面價/銷售均價為 43.6%，較 2019 年全年略有提升。

　　7月26日，一位招商蛇口投拓人士向時代週報記者透露，在考慮資金成本的情況下，招拍掛對利潤率的要求，會低於某些民企，但建安成本和財務成本也比民企低。

　　除了加快拿地步伐外，招商蛇口也在進行人才優化和組織架構調整。

　　上述內部人士告訴記者，公司近期在人事方面有些調整，奉行以業績論英雄的準則，對一些業績不佳的員工和中層進行降職，也選拔了一批年輕的城市總。

　　該人士還稱，除此之外，東南區域管理架構也都撤銷。

　　“在公司內部，加快週轉以及加強對銷售回款管理也是一項重要任務。”上述人士表示。

　　在系列舉措下，招商蛇口銷售規模加速。

　　公告顯示，2020年1―6月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積497.30萬平方米，累計實現簽約銷售金額1107.13億元，同比增長9.41%，完成年度2500億元銷售目標的44%。