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談起被稱為“小李嘉誠”的張松橋，不少資深地產人會心生感嘆。
畢竟這是一位具有傳奇經歷的地產大佬，身為香港富豪圈“大D會”成員，張松橋的實際資產不輸目前百強房企的很多實控人。
在地產界，中渝置地（HK:01224）也早在2013年就曾創造近百億元的銷售金額，這是張松橋手中的一家上市房企，還有一家叫渝太地產（HK:00075）。
另外兩家上市平台，梧桐國際（原名港渝國際HK:00613）、港通控股(HK:00032），雖然業務廣泛，卻也和房地產有千絲萬縷的關係。
例如，港通控股投資中國恆大近2300萬股份、持有恆大健康5426萬股份，均是佔據了港通控股總資產及投資組合總公允值5%以上的重大投資。恆大中國在期內的股息收入就貢獻了超3600萬港元。
梧桐國際除了通過投資中渝置地獲取收益外，也通過持有優先票據，從佳兆業、花樣年兩家公司獲取利息收入（1240萬港元）和出售收益（1150萬港元）。
擁有多家上市房企，張松橋在房地產的業務，卻一蹶不振。
8月21日，中渝置地、渝太地產、港通控股同時公佈了2020年中期業績。
三份報告中，中渝置地總收入2.78億港元，同比減少1%；股東應占利潤，虧損了190萬港元；渝太地產的總收入2.49億港元，同比下降5%，期間利潤虧損了4367.2萬港元；港通控股收入3.7億港元，同比上升，股東應占溢利卻同比減少59.5%，至1.8億元。
梧桐國際最新公告，也料中期虧損增至7100萬元。
這四家上市公司總市值一度超600億的，如今已縮水至136億港元，市值以每年減少近7億的速度在萎縮。
為懸崖勒馬，2015年轉戰英國的張松橋，2019年以來，有了明顯的“迴歸”跡象。
但此一時彼一時，當行業發展邏輯改變，張松橋還能順利參戰嗎？
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上市房企營利下滑 海外業務陷難題
張松橋的地產主業上市公司營利大幅下滑，歸咎於海外業務。
中渝置地上半年總收入 2.77億港元，同比減少1%，主要由於償還擔保票據、融資成本增加，以及合資企業營運的項目虧損了1710萬港元。
上述合資項目即英國的Nine Elms Square、澳洲的Melbourne Spring Street，前者正是2017年中渝置地和富力聯手從萬達手上接下的倫敦地塊。
這類合資企業投資，截止2020年中期，中渝置地投入了30億港元，同比增加17.5%。但應占盈虧從去年的5230.7萬，跌到了今年的-1998.8萬港元。
(中渝置地2020中報主要指標）
目前中渝置地的收入，極度依賴早年投資的倫敦不動產物業（中期租金收入2.36億港元），收入單一風險抵抗力相對較弱。
同時，主倉海外則必然面臨匯率問題。
2020上半年，中渝置地的匯兑差額虧損，一度翻漲了8倍有餘，從-8267萬至將近-7億港元。
上半年，中渝置地股東應占利潤直接由盈入虧，損失了190萬港元。
渝太地產同樣如此，來自外界客户的收入中，英國、香港地區收入同時縮水。
並且2020上半年的租金收入同比減少約3.4%，財務管理收入同比下跌15.8%，主要就是英鎊匯率的下降所致。
（渝太地產2020中報 收入結構截圖）
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增持、拿地、高薪張松橋“高調回歸”
2019年英國脱歐、2020年疫情影響，國際環境持續動盪，讓張松橋不得不考慮迴歸。
這其中，一是迴歸中國大陸，一是增持地產開發業務。
2019年張松橋涉資717萬元，增持渝太地產287.4萬股；2020年5月執行董事黃雲連續3天增持渝太地產703.4萬股。
至此，渝太地產開始發力，建立合營公司回到重慶拿地開發項目。剛過去的7月，更是以溢價39.9%殺回成都拿地，刷新了成都住宅土地最高成交單價。
多面視界DMviews注意到，2019年渝太地產僅“薪資”一項就增加了200餘萬支出，當年黃雲被委任為公司執行董事。為發展內地業務高薪聘人，渝太地產已經躍躍欲試。
與此同時，中渝置地也在2018年之後，加速了在內地的合作開發，先後在西安、成都、株洲等地發展項目。
“我們也在北京上海等一線城市物色項目，在內地投資的比重需要增加，遇到何時的會出手。”中渝置地副主席林孝文曾向媒體表示。
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歸來幾大難題 有錢也不易解決
據媒體報道，張松橋曾言“大陸項目一寸不留，全部賣完”，如今則不停強調“從未離開過中國市場”。
一番迴歸操作，困難卻往往比效果，更早出現。
無論中渝置地還是渝太地產，在內地都是以合作開發為主，投資額度也隨之增加，但項目開發的效果卻不一定就好。
以渝太地產為例，從上述收入結構圖可見，目前公司在英國和中國香港地區的流動資產有減少，增量則主要在中國內地。但就收入貢獻率超10%的客户來看，收入都是減少的。
同時，伴隨擴張必然會推漲槓桿率。
即使是一向不差錢的中渝置地，也要面對近兩個財報期的融資成本，增加了59%的現實，這也是致使其今年中期歸母淨利潤虧損的三個原因之一。
不過也不得不承認，中渝置地目前資產負債增加了，也僅在25.7%；現金及可動用融資64億港元，甚至多於總負債，確實有餘地。
另一方面，中渝置地迴歸內地的發展狀況，並未展示出很好的市場吸引力，這在當下的“馬太效應”的競爭中，是不利的。
克而瑞數據顯示，2019年全國土地成交規模超百億的城市，只有45個，這些重點城市被眾多房企，尤其是頭部房企重倉，甚至“重兵把守”，小企業擴容機會越來越少。
同時，中指院數據顯示，2019中國百強房企已經佔據了60%的市場份額。即使拿到地，產品能否佔據市場，也是一個未知數。
種種客觀原因存在，中渝置地目前在內地，無法設置固定的投資比例。林孝文向媒體表示，希望未來有很多發展空間。
然而現實能滿足多數期望，只有市場能回答。
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